[table=581">[tr">[td=1,1,63">
福景大廈
[/td">[td=1,1,161">金色家園
[/td">[td=1,1,175">四季花城
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">占地面積
[/td">[td=1,1,182">9376.5㎡
[/td">[td=1,1,161">28627.2㎡
[/td">[td=1,1,175">373900㎡
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">建筑面積
[/td">[td=1,1,182">82538㎡
[/td">[td=1,1,161">183967.35㎡
[/td">[td=1,1,175">544000㎡
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">總戶數(shù)
[/td">[td=1,1,182">377
[/td">[td=1,1,161">1373
[/td">[td=1,1,175">4700
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">開發(fā)時間
[/td">[td=1,1,182">1997－1998 年
[/td">[td=1,1,161">1999－2002 年
[/td">[td=1,1,175">1999－2003年，分七期開發(fā)
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">商業(yè)面積
[/td">[td=1,1,182">12887.6㎡
[/td">[td=1,1,161">15000㎡
[/td">[td=1,1,175">5000㎡
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">商業(yè)分布
[/td">[td=1,1,182">裙樓底層，共三層
[/td">[td=1,1,161">裙樓底層
[/td">[td=1,1,175">沿假*廣場兩側排列，形成商業(yè)街區(qū)[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">
檔次
[/td">[td=1,1,182">*用品消費
[/td">[td=1,1,161">中檔消費
[/td">[td=1,1,175">中檔消費
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">業(yè)態(tài)
[/td">[td=1,1,182">超市
[/td">[td=1,1,161">餐飲、休閑、美容康體等
[/td">[td=1,1,175">滿足社區(qū)消費，小型便利店、快餐、藥店等[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">
代表商家
[/td">[td=1,1,182">萬佳三分店
[/td">[td=1,1,161">麥當勞、肯德基
[/td">[td=1,1,175">華潤超市、民潤超市、雅蘭布藝、中國銀行、海爾專賣等[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">商業(yè)亮點
[/td">[td=1,1,182">打造了新型的“一站式倉儲購物超市”的典范；方便自身及周邊居民，帶旺了整個彩田片區(qū)
[/td">[td=1,1,161">滿足并解決自身住戶和周邊住戶的需求；提升片區(qū)的區(qū)域檔次及形象，使項目成為景田片區(qū)的商業(yè)中心
[/td">[td=1,1,175">成為項目后期住宅成功的關鍵點之一；使社區(qū)配套第一次成為假*風情商業(yè)街；讓社區(qū)商業(yè)影響深遠，引起大范圍效仿
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">
營銷亮點
[/td">[td=1,1,182">與兄弟公司萬佳合作，沒有做有意識的推廣[/td">[td=1,1,161">打造“城市的、成熟的、開放的”推廣形象，樹立區(qū)域中心形象
[/td">[td=1,1,175">打造全新“風情假*廣場”，定位情調街區(qū)
[/td">[/tr">[/table">
萬科地產(chǎn)有意識地介入研究商業(yè)地產(chǎn)始于1999年開發(fā)的萬科金色家園。在項目整體定位中，萬科著重考慮了未來深圳商業(yè)重心的轉移。在核心定位中，打造的是“城市的、成熟的、開放的”商業(yè)消費文化。萬科金色家園在整體定位和商業(yè)運營上是成功的，但是在商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布、招商、商家管理等各方面也讓萬科吸取了很多非常有用的經(jīng)驗、教訓。比如在規(guī)劃階段設計圖紙的時候就應該規(guī)劃好與項目所適應的業(yè)態(tài)，然后根據(jù)所需業(yè)態(tài)的特性設計好層高、進深、煙道等必須要素，而金色家園的商業(yè)部分最早的圖紙規(guī)劃是一個大超市，由于考慮不夠周全，后期做了一些改進，將大空間分塊，再找品牌商家進駐。如果重新來過，應該將大商業(yè)的整體概念貫穿到整個金色家園的規(guī)劃中，考慮會更加周全，品牌也會更加集中。金色家園的商業(yè)嘗試已經(jīng)為萬科后續(xù)的商業(yè)開發(fā)積累下了非常寶貴的經(jīng)驗和教訓。
1999年開發(fā)的萬科四季花城規(guī)劃出了一條300米長的休閑式步行街區(qū)。在定位中，考慮到開放式街區(qū)與住宅小區(qū)的融和，還設計了街區(qū)中心園林、建筑小品，具體包括對騎樓的設計、與社區(qū)廣場的銜接、街區(qū)的尺度等。但四季花城的商業(yè)街也存有遺憾，比如：當時規(guī)劃四季花城商街的時候，萬科依據(jù)的是一種比較理想化和有格調的商街，以精品店和咖啡店為主，但等業(yè)主進駐以后，發(fā)現(xiàn)他們真正需要的適合居家生活相關的行業(yè)，于是整體業(yè)態(tài)根據(jù)實際情況不斷調整，經(jīng)過2~3輪業(yè)態(tài)的自發(fā)調整，萬科四季花城最終形成了以餐飲、小型超市、便利店等與居家生活相關的穩(wěn)定組合。另外，最早的規(guī)劃設計中，考慮到商業(yè)街經(jīng)營者的利益，希望商業(yè)街開放式管理，成為整個片區(qū)的商業(yè)中心，但是由于種種原因，后期隨著小區(qū)的封閉式管理，而使得商業(yè)街的開放也受到了一定程度上的影響。又比如：四季花城里沒有餐飲業(yè)，原先似乎認為住宅中的商業(yè)好像不太需要餐飲，但其實小區(qū)對餐飲的需求是非常旺盛的。此外，萬科長期以來缺乏商業(yè)物業(yè)管理的經(jīng)驗，最初都是以管理住宅的方式來管商家，也成為從四季花城商業(yè)街的開發(fā)運營中暴露出來的一大問題。不可否認的是四季花城的商業(yè)已經(jīng)成為了社區(qū)商業(yè)的典范，而且作為社區(qū)商業(yè)模式的一個樣板，成為以后很多樓盤競相效仿的對象。
金色家園和四季花城這兩個項目都是在1999、2000年左右開發(fā)，由于項目的區(qū)位、商業(yè)面積的大小等客觀條件的差別，它們的商業(yè)部分分別走了兩條截然不同的探索和嘗試之路。
萬科在金色家園項目才開始真正有意識、有規(guī)劃地介入商業(yè)地產(chǎn)。金色家園還未進駐的時候，景田片區(qū)的人氣遠沒有現(xiàn)在這么旺，稍顯冷清，除了唯一的大商業(yè)輻射全市的山姆會員店之外，只在一些老的住宅小區(qū)中有一些零星的小商鋪。
萬科地產(chǎn)深圳開發(fā)項目之社區(qū)商業(yè)的研究與探討(中)
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