昆明城中村改造模式探索(二)

二、昆明城中村概況

昆明城中村概況

最新統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果表明，昆明市主城區(qū)249平方公里范圍內(nèi)，有城中村336個(gè)，面積近20平方公里，建筑面積達(dá)3800多萬平方米，僅常住人口就達(dá)76萬余人。

二環(huán)內(nèi)

昆明市二環(huán)內(nèi)共有村莊66個(gè)，全部是城中村，涉及人口34494人、14203戶，占地面積6382畝，占二環(huán)路內(nèi)總面積的9.4%。總建筑

面積6088380平米，平均建筑容積率1.43，戶均建筑面積429平米。

主城北市區(qū)

在北市區(qū)內(nèi)共分布34個(gè)城中村，涉及總?cè)丝?9407人、12491戶，占地面積9350.1畝，總建筑面積3546841平米，平均建筑容積率0.57，戶均建筑面積284平米。

主城東市區(qū)

東市區(qū)內(nèi)分布村莊34個(gè)，大部分為城中村，涉及總?cè)丝?2050人、11626戶，占地面積7278畝，總建筑面積3919625平米。平均建筑容積率0.81，戶均建筑面積337.14平米。

主城南市區(qū)

南市區(qū)內(nèi)共分布村莊89個(gè)，其中大部分為城中村，涉及總?cè)丝?0270人、23570戶，占地面積9656.2畝，總建筑面積8826316平米，平均建筑容積率1.37，戶均建筑面積347.47平米。

主城西市區(qū)

西市區(qū)內(nèi)分布村莊65個(gè)，其中約50%為城邊村，涉及總?cè)丝?3262人，15659戶，占地面積9350.1畝，總建筑面積3574692平米，平均建筑容積率0.62，戶均建筑面積228.3平米。

昆明市二環(huán)內(nèi)城中村的人最少，僅占主城區(qū)人口的16%，但是城中村戶均面積和容積率比其他區(qū)域都高，城城中村的數(shù)量66個(gè)，相當(dāng)于東市區(qū)和北市區(qū)的總和。這個(gè)區(qū)域的城中村較早的被城市擴(kuò)張所包圍，其中大部分已經(jīng)完全喪失耕地，再加上二環(huán)路內(nèi)優(yōu)越的地理區(qū)位和便捷的交通，從而也導(dǎo)致城中村內(nèi)龐大的房屋出租市場。

三、昆明城中村改造模式

(一) 昆明城中村改造可借鑒模式和方式

目前，在我國城中村改造中，各城市都根據(jù)各自不同的特點(diǎn)，探索出了多種類型的城中村改造模式，主要有政府改造、村民自我改造、半市場化改造和市場化改造等模式，在這幾種模式下我們又可以用三種方式進(jìn)行改造：整體改造、局部改造、環(huán)境整治。

綜合分析昆明城中村分布的特點(diǎn)，昆明目前城中村存在數(shù)量大、分布廣、區(qū)位特征復(fù)雜的特點(diǎn)。因此，在借鑒國內(nèi)外城中村改造模式的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮到昆明城中村自身的分布特征來考慮昆明城中村的各種改造模式與方式。從總體來看，昆明城中村的改造可以采用四種方式，方式一：建特色產(chǎn)業(yè)基地，即根據(jù)區(qū)域及村子自身的特色建特色村，如文化村、產(chǎn)業(yè)村等；方式二：徹底改造融入現(xiàn)代都市，即根據(jù)城市規(guī)劃、功能及發(fā)展的需要，徹底推翻重建，如CBD及其周邊的村子；方式三：推動(dòng)物業(yè)轉(zhuǎn)型，即針對一些建設(shè)比較好的村子，改造成廉租房，出租給一些外來人口或收入較低的家庭，解決貧困人口的住房問題；方式四：提升環(huán)境水平，增強(qiáng)城市配套功能，即一些規(guī)模較大的小區(qū)里存在一些散落的村子，為了配合周邊區(qū)域的發(fā)展，增強(qiáng)區(qū)域配套，進(jìn)行針對性的改造，如新迎小區(qū)里的城中村新草房等。

對于昆明四個(gè)城區(qū)在二環(huán)內(nèi)的66個(gè)城中村來說，這些城中村已被城市完全包圍，從景觀與物質(zhì)空間上講，與周邊區(qū)域有截然不同的差別。這些社區(qū)仍然保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制，但由于城市的發(fā)展己征用他們原先的生產(chǎn)和生活資料—土地，村民們已經(jīng)沒有土地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，大多數(shù)已參與城市分工，也有部分依*出租房屋生活。由于所處的區(qū)位較好，土地和房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值高，大多集體用地己無序開發(fā)，宅基地搭建嚴(yán)重，建筑密度很大。無論是建筑景觀還是區(qū)塊功能與中心城市已格格不入，這樣的城中村一般都采用拆除重建的改造形式。而對于其中所處環(huán)境和自身特點(diǎn)不同的城中村來說，我們又可以根據(jù)以上所述方式來進(jìn)行改造，如進(jìn)行商業(yè)改造、改善環(huán)境、建文化村等。

而針對昆明四個(gè)城區(qū)二環(huán)以外的其它城中村來說，改造模式和方式將會有很大不同之處。一方面這些城中村處于主城區(qū)以外，另一方面很多城中村都處于不同的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)。鑒于官渡區(qū)獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)特征、區(qū)位優(yōu)勢和該區(qū)域是昆明與呈貢新區(qū)連接的重要板塊，因此，在經(jīng)開區(qū)內(nèi)的城中村，我們可以將其改造成特色產(chǎn)業(yè)村，而在以關(guān)上為中心區(qū)周邊的城中村，由于其周邊已經(jīng)擁有較成熟的商業(yè)和配套，我們可以采用與主城區(qū)內(nèi)類似的城中村改造模式和方式。官渡區(qū)在擁有世博園、金殿、黑龍?zhí)丁⒅参飯@以及野生動(dòng)物園等知名景區(qū)和建設(shè)世博片區(qū)云南映象文化產(chǎn)業(yè)基地的條件下，該片區(qū)內(nèi)的城中村可以大力發(fā)展觀光旅游、休閑旅游、文化旅游、鄉(xiāng)村旅游，以帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而對于二環(huán)以外的北市區(qū)，由于該區(qū)域已經(jīng)建成了眾多小區(qū)，周邊各項(xiàng)配套設(shè)施正在趨向成熟，因此，該區(qū)域內(nèi)的城中村可在滿足居民住房需求的同時(shí)，根據(jù)規(guī)劃和配套需要繼續(xù)完善配套設(shè)施。對于五華區(qū)二環(huán)外的城中村來說，其可改造的模式和方式相對單一。為強(qiáng)化全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)地位，我們可以將昆明高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)及其周邊的城中村改造成為特色產(chǎn)業(yè)村或?yàn)橹苓叜a(chǎn)業(yè)提高配套設(shè)施。對于分布與二環(huán)外、滇池西山及其它眾多旅游景點(diǎn)周邊的西市區(qū)城中村村來說，其改造價(jià)值和潛力是可觀的。圍繞“山、水、路”作文章，大力發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)和城郊型特色農(nóng)業(yè)以及極具民族風(fēng)情的特色文化村。進(jìn)行與旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展結(jié)合，挖掘、保護(hù)和利用好當(dāng)?shù)氐拇迓湮幕妊a(bǔ)充景區(qū)內(nèi)旅游產(chǎn)品的多樣化，又通過規(guī)劃引導(dǎo)村民的經(jīng)營方向和服務(wù)意識，實(shí)現(xiàn)城市、景區(qū)、村民、游客的多贏。把該區(qū)域內(nèi)的城中村改造成為昆明又一獨(dú)特的亮麗風(fēng)景。

四、成功經(jīng)驗(yàn)

在舊城改造項(xiàng)目中，如何結(jié)合好項(xiàng)目本身的優(yōu)勢，挖掘出最亮麗的賣點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目定位、包裝和推廣將是決定項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵，針對舊城改造中最主要的幾種開發(fā)模式，我們選取了目前國內(nèi)最成功、最具影響力的幾個(gè)優(yōu)秀案例，從方方面面進(jìn)行深入的分析，揭示其項(xiàng)目的成功奧秘。

在我國現(xiàn)階段的舊城改造形式的房地產(chǎn)開發(fā)中主要存在的四種開發(fā)模式——新天地模式、住宅物業(yè)開發(fā)模式、商業(yè)物業(yè)開發(fā)模式和綜合物業(yè)開發(fā)模式。四種開發(fā)模式難以區(qū)分孰優(yōu)孰劣，具體采用哪種開發(fā)模式主要是由項(xiàng)目的特定背景決定的。

上海新天地廣場

因上海石庫門建筑的成功改造，新天地模式、新天地運(yùn)動(dòng)已經(jīng)成為全國舊城改造模范的一個(gè)專用詞語，新天地模式具有以下特點(diǎn)：

1、項(xiàng)目地塊特征。項(xiàng)目地塊區(qū)域歷史悠久、知名度高，是傳統(tǒng)商業(yè)、居住或旅游中心、人口密集，具有深厚的傳統(tǒng)歷史文化底蘊(yùn)。不過，此種類型地塊往往也存在著環(huán)境較差、配套落伍等情況，因而成為當(dāng)?shù)卣酱脑斓牡貕K。但此區(qū)域的改造又常常存在如何使現(xiàn)代與傳統(tǒng)相融合的難題。

2、開發(fā)特點(diǎn)。對項(xiàng)目地塊進(jìn)行重新的規(guī)劃和改造，對國家政策規(guī)定保護(hù)的或具有保護(hù)價(jià)值的歷史文物(如古建筑、原街區(qū)景觀等)予以保留，并進(jìn)行維修、維護(hù)和包裝。

3、開發(fā)策略。充分利用地塊原有的歷史文化底蘊(yùn)、并經(jīng)過重新的規(guī)劃、包裝、改造，使建筑的歷史文脈得以繼承、并煥發(fā)出新的現(xiàn)代色彩。

根據(jù)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，投資商香港瑞安集團(tuán)把項(xiàng)目定位為一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，以上海近代建筑的標(biāo)志——石庫門的建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改造成集國際水平的餐飲、購物、酒店、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心。新天地成功的奧秘就在于用內(nèi)在傳統(tǒng)的文化，包裝現(xiàn)代的生活，用建筑表達(dá)這個(gè)城市內(nèi)心的對傳統(tǒng)的留念，用生活方式表述這個(gè)城市對現(xiàn)代文明的渴望，用精心經(jīng)營的文化掩飾商業(yè)競爭的殘酷。新天地的成功不只是因?yàn)樽屖瘞扉T煥發(fā)了生機(jī)，而是因?yàn)闋I造了一個(gè)包括商業(yè)文化、歷史文化在內(nèi)的良好氛圍，這種氛圍是新天地成功的關(guān)鍵。

廣州江南新苑

在舊城改造，往往受地塊自身?xiàng)l件和區(qū)位地段影響而必須進(jìn)行住宅開發(fā)。在住宅開發(fā)中，最關(guān)鍵的是如何結(jié)合地塊自身?xiàng)l件，充分利用地塊原有資源，打造與區(qū)域文化氛圍相融合的社區(qū)文化特色。

江南新苑的項(xiàng)目用地是原廣州市機(jī)床廠廠區(qū)，地塊北高南低、四界方正、約100000平方米。地塊擁有郁郁蔥蔥的原生植被，主要建筑物為原機(jī)床廠廠房和辦公樓。地塊距中大、曉港地鐵出口僅百步之遙，西臨東曉南路，有30多條公交線路，可四通八達(dá)，周邊配套非常成熟完善，中山大學(xué)、廣州美術(shù)學(xué)院等著名學(xué)府僅一路之隔。

項(xiàng)目地塊臨街部分存在的灰塵、噪音等負(fù)面因素直接影響了臨街產(chǎn)品的品質(zhì)，而較高的土地成本決定了產(chǎn)品的售價(jià)必須保持在一定的水平之上，因此，對于臨街住宅的開發(fā)，開發(fā)商面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)，臨街住宅必須要等到項(xiàng)目內(nèi)部形成濃厚的居住氛圍或外部環(huán)境得到改善后再開發(fā)才可降低風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，開發(fā)商通過向政府反映實(shí)際困難、與政府協(xié)商，得到了政府的支持。結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征，在項(xiàng)目主體工程建設(shè)的同時(shí)，經(jīng)政府審批開發(fā)商將臨街部分土地出租，用于修建臨時(shí)性低層商業(yè)鋪面，臨時(shí)性商業(yè)鋪面的經(jīng)營期限是3至5年，主營布匹批發(fā)，主要招租對象是原中大布市的布匹經(jīng)營者。

江南新苑成功的打造了“后小康人居模式”的概念，后小康人居的產(chǎn)品策略賦予了產(chǎn)品較高的品質(zhì)形象，江南新苑作為舊城改造項(xiàng)目，最成功的策略在于兩個(gè)方面，第一，項(xiàng)目充分利用了地塊原有自然資源；第二，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，爭取了政府的扶持將臨街部分土地出租，臨街部分土地的出租降低了開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，充分利用了土地資源，減輕了開發(fā)商的資金壓力；臨時(shí)性商鋪的建設(shè)、經(jīng)營為政府解決了實(shí)際困難。這種雙贏的局面是開發(fā)商與政府充分溝通和協(xié)調(diào)的結(jié)果。

佛山東方廣場

在舊城改造中，商業(yè)開發(fā)模式的利潤空間最大，同樣風(fēng)險(xiǎn)也是最高的。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)形式多種多樣，但最重要的是項(xiàng)目物業(yè)要與地塊區(qū)域甚至是大商圈范圍內(nèi)的商業(yè)特征和經(jīng)濟(jì)環(huán)境相匹配、相融合。此類模式具有諸如特征：項(xiàng)目位于人口密集區(qū)域，交通方便，周邊缺乏大型的購物中心，附近居民消費(fèi)力強(qiáng)，地塊商業(yè)價(jià)值高；通常是大規(guī)�！霸焓小�，建造大型集購物、娛樂、休閑、餐飲一體的商業(yè)中心；項(xiàng)目投資成本大、利潤高、但風(fēng)險(xiǎn)也高。

佛山東方廣場位于佛山市禪城舊城區(qū)的核心地帶，屬升平傳統(tǒng)商業(yè)去圈。項(xiàng)目地塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展近可以輻射整個(gè)廣佛都市圈，遠(yuǎn)可以帶動(dòng)整個(gè)珠三角的人流、物流、資金流的快速運(yùn)轉(zhuǎn)。項(xiàng)目定位為佛山有史以來最大、珠三角地區(qū)屈指可數(shù)的超大型商用物業(yè)，在商業(yè)形態(tài)上，項(xiàng)目應(yīng)用了一種全新的商業(yè)模式——國際觀光產(chǎn)業(yè)街區(qū)(TOUR MALL)。突破了傳統(tǒng)商業(yè)以單一購物的功能局限，而是一個(gè)以旅游觀光為主導(dǎo)，集合大型百貨商城、量販型超市、跨國飲食集團(tuán)、步行街、專賣店、美食街、國際立體電影城、康體中心、專業(yè)批發(fā)市場等多功能、多業(yè)態(tài)、超大面積、超大規(guī)模的復(fù)合型商業(yè)航母。

該項(xiàng)目的特色配套有：1250平方米熱帶雨林式中庭；數(shù)十個(gè)東方國度的神秘風(fēng)情；天幕式全天候步行街；國際3D立體聲六星級電影院；匯聚600多種東方小吃的美食天堂；環(huán)回空中列車；10000平方米假*廣場。

成都金色夏威夷

在舊城改造中，當(dāng)項(xiàng)目地塊較小，位于人口密集區(qū)，周邊多商務(wù)中心、并且交通四通八達(dá)，附近居民消費(fèi)力強(qiáng)，并且主要以時(shí)尚消費(fèi)為主時(shí)，那么該項(xiàng)目通常被開發(fā)成住宅與商業(yè)物業(yè)或商務(wù)物業(yè)的“公寓＋寫字樓”、“底商+住宅”或“住宅＋商鋪＋寫字樓”組合模式。

成都金色夏威夷項(xiàng)目地塊位于成都市下長順街和西大街交界處兩側(cè)，地塊分為兩塊，總面積40多畝。項(xiàng)目占據(jù)特有的區(qū)域優(yōu)勢：連接周邊近20萬居民；位于中央商務(wù)區(qū)，形成商業(yè)、商務(wù)、文化、金融核心區(qū)；地塊所處區(qū)域時(shí)黨政機(jī)關(guān)、銀行、機(jī)關(guān)事業(yè)單位的集中居住區(qū)。因此，“金色夏威夷”力圖達(dá)到“S、O、H”——商業(yè)(shopping)、商務(wù)辦公(office)、居住(home)三者生態(tài)融合的目標(biāo)，使居住、商業(yè)、商務(wù)、藝術(shù)和諧共生、共存，使產(chǎn)品本身成為一種藝術(shù)，更使消費(fèi)真正成為一種身心愉悅的體驗(yàn)。金色夏威夷打造獨(dú)特的投資型房產(chǎn)組合模式，多方面規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，為中小型投資者提供一條穩(wěn)健的投資途徑。

該項(xiàng)目從三個(gè)方面對整體策略進(jìn)行了有針對性的規(guī)劃：商業(yè)、寫字樓和公寓

1、商業(yè)項(xiàng)目策略：具有夏威夷浪漫風(fēng)情的情景式開放型商業(yè)步行街

金色夏威夷具有夏威夷浪漫風(fēng)情的情景式開放型商業(yè)步行街，項(xiàng)目精確鎖定城市消費(fèi)需求，以餐飲(38%)、休閑(35%)、服務(wù)(9%)的合理搭配，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白；各類主題餐廳、品牌折扣店、出口內(nèi)貿(mào)店、時(shí)尚飾品店等為區(qū)域商業(yè)注入了嶄新的消費(fèi)體驗(yàn)；精心打造的13大主題商業(yè)區(qū)，更將文化的內(nèi)涵深刻注入于商業(yè)。

2、寫字樓策略：提出“標(biāo)準(zhǔn)寫字樓”概念

針對成都目前中小型寫字樓大行其道的現(xiàn)象，項(xiàng)目寫字樓目標(biāo)客戶定位于中小型成長型企業(yè)。金色夏威夷在成都首次提出了“標(biāo)準(zhǔn)寫字樓”的概念，投資者既可自由組合，也可聯(lián)合出租。其相當(dāng)于商品住宅的售價(jià)和靈活的售賣政策爭得了不少人氣。

3、公寓策略：精裝修小戶型公寓

金色夏威夷的商務(wù)公寓定位于小戶型，每套建筑面積在35－60平方米左右；目標(biāo)客戶群定位為18－33歲的單身男女青年；尊重客戶以往生活模式，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化。在公寓的規(guī)劃上，臥室和客廳沒有明顯的劃分，所有的生活空間設(shè)定來源于居住者本身；在浴室設(shè)計(jì)中，強(qiáng)調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置；廚房設(shè)計(jì)更提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房；小餐廳和廚房緊密相連且精確計(jì)算居住人數(shù)；公共空間極具個(gè)性化，迎合居住者個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施配置；在配套上有包括便利店、自助型洗衣店、自助式健身房等24小時(shí)服務(wù)設(shè)施。

“金色夏威夷”取得了三個(gè)月銷售完畢的空前業(yè)績，它的成功之處在于結(jié)合項(xiàng)目地塊的區(qū)位、地段優(yōu)勢和市場需求狀況，采取了以商業(yè)為主、輔以小型商務(wù)公寓的綜合性物業(yè)開發(fā)策略。在舊城改造中采取綜合物業(yè)開發(fā)策略，一方面可以克服土地成本的不利因素，另一方面可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

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