昆明別墅營(yíng)銷(xiāo)手段疲軟與理性回歸

引言：戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)與戰(zhàn)場(chǎng)

在今年全國(guó)樓市彌漫著濃厚的觀望情緒之下，各城市都出現(xiàn)了不同程度的房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象，以至于今年上半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)了從1998年以來(lái)，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同時(shí)下降的情況，多年來(lái)一直火爆的樓市出現(xiàn)了大幅降溫。而身處于樓市三線城市的昆明樓市也是在跌宕中徘徊，與此同時(shí)，對(duì)于別墅類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售也感受到了一定程度的壓力，普遍呈現(xiàn)疲軟。

面對(duì)我們的戰(zhàn)場(chǎng)，原來(lái)攻無(wú)不克的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)，而今所取得的果實(shí)越來(lái)越小。營(yíng)銷(xiāo)與銷(xiāo)售的關(guān)系，其實(shí)就是戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的關(guān)系。毛澤東說(shuō)：在戰(zhàn)略上我們要藐視一切敵人，在戰(zhàn)術(shù)上我們要重視一切敵人。如果把這句話用在曾經(jīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，恰恰證明了我們的行為，也恰恰暴露了我們致命的缺陷。雖說(shuō)商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，雖然也是你死我活的爭(zhēng)奪，但我們的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)所產(chǎn)生的最好的效果應(yīng)是共贏的。除了廝殺的戰(zhàn)場(chǎng)，我們還有更大的后方需要建設(shè)，還有更大的民生。我們看到的和關(guān)注的更多的是充滿硝煙味的戰(zhàn)場(chǎng)，而今，太多的人疲憊了，也拖的太多的人疲憊了，我們應(yīng)回歸“大后方” 。

手段的疲軟：我們到底錯(cuò)在哪

別墅作為高端產(chǎn)品應(yīng)對(duì)的是高端市場(chǎng)，而在別墅逐漸成為稀缺產(chǎn)品的條件下，其市場(chǎng)供求失衡勢(shì)必導(dǎo)致價(jià)格的不斷攀升。但昆明別墅市場(chǎng)受整體市場(chǎng)的影響，也悄然蒙上了一層“薄紗”，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為受到了一定程度的影響。那么，在目前這樣的市場(chǎng)狀況下，昆明別墅市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)存在什么樣的問(wèn)題、應(yīng)當(dāng)如何去解決、將來(lái)的發(fā)展方向又如何呢？

房地產(chǎn)周期的頻率告訴我們，房地產(chǎn)發(fā)展的一般規(guī)律大約是5年發(fā)展，2年低落，也就是說(shuō)7到8年為一個(gè)周期。那么從98年開(kāi)始的第三個(gè)發(fā)展期以來(lái)，已有近8年的時(shí)間。這期間出現(xiàn)的諸多問(wèn)題已積勞成疾，改變始終發(fā)生，變革尚未出現(xiàn)。

目前的市場(chǎng)正處在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史性周期的邊緣。從產(chǎn)品、價(jià)值、房?jī)r(jià)、泡沫問(wèn)題到觀望、降價(jià)、貶值，再到周期，從概念、漲價(jià)、景觀、排隊(duì)、捂盤(pán)、贈(zèng)送面積、擴(kuò)大附加值到活動(dòng)、優(yōu)惠、打折，再到門(mén)可羅雀，這告訴我們零點(diǎn)的鐘聲已經(jīng)敲響。

作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于低位的內(nèi)地城市，昆明本地購(gòu)房者對(duì)于別墅的購(gòu)買(mǎi)力自然不高。多數(shù)高端的別墅主要依*的是外來(lái)購(gòu)房者，這也充分反映出本地居民對(duì)于別墅產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)力不足。但在別墅市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)上，昆明也同樣存在諸多問(wèn)題。

昆明別墅常采用的營(yíng)銷(xiāo)手段有以下幾個(gè)方面。

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