近*，昆明國土資源局網(wǎng)站上貼出公告，位于官渡區(qū)宏仁片區(qū)的共867余畝的7塊商業(yè)用地將于7月18*掛牌整體出讓，交易起價總價約7.8億元，交易均價約為90萬元/畝。這是昆明最大的一次掛牌出讓商業(yè)用地。
深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司研究中心分析，地塊因緊鄰昆洛路，是主城通往呈貢新城的必經(jīng)之路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，必會引起昆明地產(chǎn)界的追捧，但約束性的競買條件對開發(fā)商資金和城市商業(yè)運作能力是個挑戰(zhàn)。
整體出讓提高競買門檻
根據(jù)掛牌公示，本次出讓的商業(yè)用地共有7塊，最大的為367畝，最小的為46畝。其中，面積較大的一號地塊231畝和二號地塊367畝，用于商業(yè)市場開發(fā)，容積率為2.7；其余剩下的5個地塊平均都在60畝以下，容積率為2.4，用途為商業(yè)用地。
值的注意的是，在這7塊土地出讓公告中明確寫著“必須整體競買”這樣的規(guī)定。這無疑對開發(fā)商的資金和開發(fā)能力是個考驗。
“這7塊地本來就是一個整體，因規(guī)劃不同有所分割。競買人必須整體競買。”昆明市國土資源局工作人員再次強調(diào)了這一約束性條件。
深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司研究中心總監(jiān)李純玉指出：“政府對7塊土地的規(guī)劃導(dǎo)向十分明顯，其用意在于考慮到區(qū)域未來的發(fā)展和需求。因為土地性質(zhì)相同，整體出讓是基于片區(qū)和整體開發(fā)的考慮，可避免惡性競爭。同時，因為總價較高，在開發(fā)商層面會作出自然地篩選，參加競拍的企業(yè)將是一些大、中型開發(fā)企業(yè)�！�
7.8億元的起始總價，4.5億元的保證金，這都不是小數(shù)目。整體競買的規(guī)定對開發(fā)商的資金提出更高的要求。經(jīng)過去年地價的火熱上漲和開發(fā)商的購地?zé)岢焙螅o接著又面臨近期房地產(chǎn)銷售市場的冷淡，許多開發(fā)商陷入了資金鏈緊繃或斷裂的困局，拿地?zé)崆橄陆怠?/font>
昆明同高策劃總經(jīng)理王靜堯指出：“這次出讓的地有幾塊已經(jīng)有兩三次流拍記錄，而今年土地供應(yīng)相對充足，800多畝地塊競拍熱情會受到一些影響。但是，和附近樓盤5000元/平方米的價格相比，宏仁片區(qū)這幾塊地平均517.8元/平方米的樓面地價，對開發(fā)商來說，還是有一定的上升空間。這是一個很大的優(yōu)勢，有實力的一線開發(fā)商了解這幾塊地的價值，會來競拍，當(dāng)然不排除聯(lián)合競拍形式。”
“像這樣大體量的商業(yè)用地掛牌出讓，政府應(yīng)該是招商工作在前。存在定向的可能，這是可以理解的�！崩ッ髂车禺a(chǎn)公司投資發(fā)展部經(jīng)理認為。
深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司研究中心總監(jiān)李純玉表示：“對于開發(fā)商來講，整體出讓和規(guī)劃限制是一把‘雙刃劍’：一方面，政府的嚴密規(guī)劃限制了開發(fā)商對地塊開發(fā)的可操作性和靈活性，一定程度上增大了市場運作的風(fēng)險；另一方面，政府的嚴密規(guī)劃，為項目明確了開發(fā)方向，企業(yè)也有可能獲得政府對項目建設(shè)的支持�！�
規(guī)劃難題
“這個區(qū)域是昆明重要的新城發(fā)展方向。從這7塊地分別為2.4 、2.7的容積率和800多畝的體
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