昆明別墅市場現(xiàn)狀淺析

別墅作為一類對資源有著高度依賴性的產(chǎn)品類型，在城市房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中處于一個較為特殊的位置。從現(xiàn)階段別墅類產(chǎn)品發(fā)展狀況來看，昆明別墅市場的發(fā)展已經(jīng)進入市場細分、板塊分化、產(chǎn)品多元化發(fā)展的時期。
目前，昆明別墅市場主要劃分為滇池、世博和西山三個板塊。其中，滇池板塊以其自然資源、旅游資源、人文資源的優(yōu)勢以未來城市的規(guī)劃占據(jù)了別墅市場的主導位置；世博板塊以其資源的唯一性在別墅市場中起指向標的作用；西山是個新起的板塊，市政的規(guī)劃會讓走向成熟。
一、產(chǎn)品分析
擁有低密度物業(yè)所依賴的氣候和自然資源，以及內(nèi)外市場需求的強勁拉動，昆明別墅市場整體呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。分析昆明市場目前12個主要在售別墅樓盤可以看到，供應以聯(lián)排以下類別墅產(chǎn)品為主。而含有獨棟產(chǎn)品的項目均位于滇池和世博兩個較為成熟的板塊；成熟板塊外項目，以類別墅產(chǎn)品為主，依托土地價值、局部自然資源或產(chǎn)品創(chuàng)新零散分布。根據(jù)項目不同各產(chǎn)品類型所占的比重也不相同，如：采蓮郡、大溪地以疊加為主，世紀半島、滇池衛(wèi)城、同德·極少墅以聯(lián)排為主，茉莉唐朝以雙拼及疊加為主。野鴨湖只有雙拼和獨棟兩種類型；云大知城沒有獨棟，以聯(lián)排和疊加為主，雙拼只有1棟。

[table=552">[tr">[td=1,1,96">

項目名稱

[/td">[td=1,1,96">

面積區(qū)間（㎡）

[/td">[td=1,1,72">

獨棟（套）

[/td">[td=1,1,72">

雙拼（套）

[/td">[td=1,1,72">

聯(lián)排（套）

[/td">[td=1,1,71">

疊加（套）

[/td">[td=1,1,73">

區(qū)域

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,96">西山別墅
[/td">[td=1,1,96">

220-416

[/td">[td=3,1,216">

400

[/td">[td=1,1,71">

[/td">[td=1,1,73">

西山

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,96">云大知城
[/td">[td=1,1,96">

[/td">[td=1,1,72">

不詳

[/td">[td=1,1,71">

不詳

[/td">[td=1,1,73">

呈貢

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,96">都市楓林
[/td">[td=1,1,96">

250-300

[/td">[td=1,1,72">

[/td">[td=1,1,71">

[/td">[td=1,1,73">

世博

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,96">大溪地
[/td">[td=1,1,96">

124-190

[/td">[td=1,1,72">

[/td">[td=1,1,71">

200多

[/td">[td=1,1,73">

世博

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,96">世博生態(tài)城
[/td">[td=1,1,96">

200-500

[/td">[td=1,1,72">

不詳

[/td">[td=1,1,72">

[/td">[td=1,1,71">

不詳

[/td">[td=1,1,73">

世博

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,96">茉莉唐朝
[/td">[td=1,1,96">

117-246

[/td">[td=1,1,72">

[/td">[td=1,1,71">

[/td">[td=1,1,73">

世博

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,96">野鴨湖
[/td">[td=1,1,96">

180-540

[/td">[td=2,1,144">

500多

[/td">[td=1,1,72">

[/td">[td=1,1,71">

無

[/td">[td=1,1,73">

世博

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,96">世紀半島
[/td">[td=1,1,96">

170-800

[/td">[td=1,1,72">

162

[/td">[td=1,1,71">

[/td">[td=1,1,73">

滇池

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,96">同德·極少墅
[/td">[td=1,1,96">

180-600

[/td">[td=1,1,72">

194

[/td">[td=1,1,72">

[/td">[td=1,1,71">

[/td">[td=1,1,73">

滇池

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,96">采蓮郡
[/td">[td=1,1,96">

220-320

[/td">[td=1,1,72">

無

[/td">[td=1,1,72">

[/td">[td=1,1,71">

[/td">[td=1,1,73">

滇池

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,96">滇池衛(wèi)城
[/td">[td=1,1,96">

170-315

[/td">[td=1,1,72">

[/td">[td=1,1,71">

[/td">[td=1,1,73">

滇池

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,96">頤慶園
[/td">[td=1,1,96">

254

[/td">[td=1,1,72">

[/td">[td=1,1,71">

[/td">[td=1,1,73">

滇池

[/td">[/tr">[/table">

獨棟別墅數(shù)量最少，從區(qū)域來看，都市楓林競爭力較強，世博板塊疊加有競爭性；滇池板塊獨棟競爭相對較小。
二、價格分析

[table=545">[tr">[td=1,1,98">

項目名稱

[/td">[td=1,1,163">

物業(yè)類型

[/td">[td=1,1,72">

容積率

[/td">[td=1,1,140">

均價（元/㎡）

[/td">[td=1,1,72">

區(qū)域

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,98">西山別墅
[/td">[td=1,1,163">獨棟、雙拼、聯(lián)排
[/td">[td=1,1,72">

0.43

[/td">[td=1,1,140">獨棟8000－12000、聯(lián)排5000、雙拼8000
[/td">[td=1,1,72">

西山

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,98">云大知城
[/td">[td=1,1,163">雙拼、聯(lián)排、疊加
[/td">[td=1,1,72">

1.45

[/td">[td=1,1,140">目前封盤
[/td">[td=1,1,72">

東南

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,98">都市楓林
[/td">[td=1,1,163">聯(lián)排、疊加
[/td">[td=1,1,72">

1.29

[/td">[td=1,1,140">聯(lián)排8500、疊加4300
[/td">[td=1,1,72">

世博

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,98">大溪地
[/td">[td=1,1,163">疊加
[/td">[td=1,1,72">

1.4

[/td">[td=1,1,140">疊加6000
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,98">世博生態(tài)城
[/td">[td=1,1,163">雙拼、疊加
[/td">[td=1,1,72">

0.35

[/td">[td=1,1,140">獨棟12000、聯(lián)排8500
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,98">茉莉唐朝
[/td">[td=1,1,163">獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加
[/td">[td=1,1,72">

0.67

[/td">[td=1,1,140">100-500萬/套
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,98">野鴨湖
[/td">[td=1,1,163">獨棟、雙拼
[/td">[td=1,1,72">

0.4

[/td">[td=1,1,140">獨棟6000、雙拼5000
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,98">世紀半島
[/td">[td=1,1,163">雙拼、聯(lián)排、疊加
[/td">[td=1,1,72">

2.3

[/td">[td=1,1,140">聯(lián)排15000、疊加8000、雙拼20000
[/td">[td=1,1,72">

滇池

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,98">同德·極少墅
[/td">[td=1,1,163">獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加
[/td">[td=1,1,72">

0.6

[/td">[td=1,1,140">獨棟20000、雙拼16000、疊加6500、聯(lián)排11000
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,98">采蓮郡
[/td">[td=1,1,163">聯(lián)排、疊加
[/td">[td=1,1,72">

1.7

[/td">[td=1,1,140">聯(lián)排12000、疊加6000-6500
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,98">滇池衛(wèi)城
[/td">[td=1,1,163">雙拼、聯(lián)排
[/td">[td=1,1,72">

0.6

[/td">[td=1,1,140">聯(lián)排9000、雙拼18000
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,98">頤慶園
[/td">[td=1,1,163">聯(lián)排
[/td">[td=1,1,72">

1.2

[/td">[td=1,1,140">聯(lián)排7000
[/td">[/tr">[/table">
疊加產(chǎn)品價格分析
疊加產(chǎn)品相對來說是類別墅中價格較低的產(chǎn)品。在含有疊加產(chǎn)品的項目中，單價最高的是世紀半島；而大溪地則全部是疊加產(chǎn)品，其價格處于該類產(chǎn)品的平均水平；而同處世博板塊的都市楓林疊加產(chǎn)品定價相對偏低。
雙拼產(chǎn)品價格分析
雙拼別墅主要集中在滇池板塊，世博板塊在售的項目中只有茉莉唐朝有72套雙拼。滇池板塊主要集中在同德·極少墅和滇池衛(wèi)城。世紀半島從數(shù)量上看僅占滇池板塊的2.8%，其均價是最高的，高出本板塊均價2000元/平米。
聯(lián)排產(chǎn)品價格分析
聯(lián)排別墅中均價最高的仍是滇池板塊的世紀半島。高出片區(qū)均價3500元/平米；滇池板塊的聯(lián)排競爭較激烈，每個項目中聯(lián)排別墅的數(shù)量均較多，具體數(shù)據(jù)見上面的產(chǎn)品配比分析。
獨棟產(chǎn)品價格分析
目前市場上的獨棟項目較少，世博板塊的價格為12000元/㎡，滇池板塊的價格為20000元/㎡。不過由于目前獨棟總的數(shù)量少，且世博生態(tài)城獨棟的面積只有500 ㎡左右的，對于滇池板塊的極少墅而言機會很大。目前世博生態(tài)城獨棟價格等未定，獨棟的總體漲價空間較好。

07年與08年聯(lián)排產(chǎn)品價格對比分析
[url=http://blog.photo.sina.com.cn/showpic.html#url=http://static7.photo.sina.com.cn/orignal/59b66d6e45339050c63e6">[img">http://static7.photo.sina.com.cn/bmiddle/59b66d6e45339050c63e6">[/url">

對比07年的均價與08年現(xiàn)在在售的價格，我們可以看出價格均有不同程度的上調(diào)。這是由市場上的供需情況決定的，在一定范圍內(nèi)是合理的，不過由于滇池板塊的聯(lián)排競爭較激烈，應注意漲幅。
年度價格走勢分析
[url=http://blog.photo.sina.com.cn/showpic.html#url=http://static7.photo.sina.com.cn/orignal/59b66d6e453390841eec6">[img">http://static7.photo.sina.com.cn/bmiddle/59b66d6e453390841eec6">[/url">

2007年別墅價格直線上升，2008年漲幅比07年趨緩，但是結(jié)合上面的產(chǎn)品供應分析我們可以看出別墅項目的稀缺性很大，在土地持續(xù)沒有供應的情況下，別墅的預期還會增加。尤其是獨棟項目，或者是純別墅項目。純別墅項目和獨棟的增值空間還很大，對于一些其他類型，比如說雙拼、聯(lián)排等供應也會*漸稀缺。
不同類型別墅價格分析

[table=241">[tr">[td=1,1,127">

產(chǎn)品類型

[/td">[td=1,1,114">

均價（元/㎡）

[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,127">疊加別墅
[/td">[td=1,1,114">6475
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,127">聯(lián)排別墅
[/td">[td=1,1,114">9667
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,127">雙拼別墅
[/td">[td=1,1,114">13600
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,127">獨棟
[/td">[td=1,1,114">12667
[/td">[/tr">[/table">

疊加、雙拼類產(chǎn)品的性價比成為消費者的吸引之處。獨棟別墅的價值未得到真正的體現(xiàn)，獨棟目前在售的有世博生態(tài)城、野鴨湖及同德極少數(shù)。野鴨湖價位較低，僅為6000元/㎡。
三、昆明別墅市場特征及趨勢
非成熟板塊價格較成熟板塊產(chǎn)品價格有較大的差距，獨棟產(chǎn)品低于成熟板塊2000元左右；市場各類產(chǎn)品平臺面積區(qū)間初步形成，獨棟產(chǎn)品面積區(qū)間分布在300-400平米，聯(lián)排面積區(qū)間180-250平米，洋房面積區(qū)間100-180平米，非成熟板塊面積區(qū)間偏小；別墅市場將會向兩個極端繼續(xù)發(fā)展：經(jīng)濟型的類別墅和更高端的別墅精品。
別墅市場出現(xiàn)了大盤化的趨勢，例如體育城、采蓮郡和云大知城等。但這里所說的別墅大盤并不是指純粹的別墅產(chǎn)品，而是在小高層、高層產(chǎn)品類型外配置了別墅產(chǎn)品的大型生活社區(qū)。別墅大盤的出現(xiàn)，折射出別墅項目面臨發(fā)展瓶頸，主要是配套不足、生活不便、生活成本過高。目前市場上的別墅樓盤，多數(shù)周邊城市配套資源匱乏，只能依*自身的幾千平米會所提供簡單的功能，除此之外的其他生活配套，連自給都無法滿足。隨著城市交通的發(fā)展，有很多別墅項目的業(yè)主是將別墅作為第一居所使用的，所以，對于項目的配套要求很高。但是，目前的產(chǎn)品中很少有完善的配套設施，同時，由于大多別墅項目在郊區(qū)，所以又無法依賴周邊城市配套，那么，業(yè)主的生活質(zhì)量反而比以前住普通住宅時更低。這是別墅市場普遍存在的問題，更是別墅業(yè)主迫切需要解決的難題。然而，大盤別墅因為其規(guī)模優(yōu)勢，一般會規(guī)劃較大規(guī)模的商業(yè)配套，從這點來說，解決了業(yè)主對于配套要求的難題。

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