2007年平靜的離去，2008年悄然的來臨，在新舊交替的節(jié)點上，房地產(chǎn)市場從遭遇貨幣從緊的宏觀調(diào)控到國務(wù)院價格違法行為的行政干預，從第六次加息到存款準備金率上調(diào)，從央行取消房貸轉(zhuǎn)按揭到建設(shè)部要防止房價大起大落，從國土部的將征收閑置用地增值地價到國務(wù)院的節(jié)約集約用地通知，樓市再次遭遇“拐點論” 。受政策影響，樓市起起伏伏，像股市一樣變得撲朔迷離，一切都與房地產(chǎn)有關(guān)，一切似乎都與政策有關(guān)，站在這個新的歷史節(jié)點上，我們看到的是彷徨�！缎氯A字典》中彷徨的意思為“走來走去，猶疑不決，不知往哪個方向去” ，這與目前的房地產(chǎn)的市場狀況十分貼切。
春雷滾滾來，市場何處去，昆明該如何抉擇？
房價：在市場中高昂，在政策中起伏，在期待中彷徨
07年，抑制房價是全國房地產(chǎn)的核心問題之一，08年，房價仍然是個熱門而又敏感的話題，昆明也不例外。一時間，所有人都把目光集中在了房價上，一方面是政策越調(diào)房價越高，一方面房價越漲人心越慌；一方面政策頻頻出臺，一方面大家駐足觀望；一方面開發(fā)商漲價惜售，一方面一線城市房價大跌，中介市場萎縮；一方面置業(yè)者期待降價，一方面CPI持續(xù)上漲、股市波瀾壯闊……
一年多來，昆明主城住宅房地產(chǎn)市場價格經(jīng)歷了由溫變熱的快速變化過程，直到2007年12月，房價漲勢不減。很多人擔心，明年的房價還會這樣飆升嗎？從近期的市場情況來看，07年12月份有10個項目推出，其中普通住宅約1500套，價格區(qū)間在3856—8000元/㎡之間，整體均價為5854元/㎡；08年1月份有9個項目推出，其中普通住宅約4000套，價格區(qū)間在4300—7428元/㎡之間，整體均價為5342元/㎡，從這兩個月的對比來看，供應量增加，起價的門檻提高，最高價和整體均價都有所下降。若以春節(jié)為界，春節(jié)前的市場整體均價為5598元/㎡，春節(jié)后尚未有新盤推出，預計3月份有兩個項目。（注：以上價格中均不含別墅、洋房項目及其產(chǎn)品，并都以新盤為統(tǒng)計基礎(chǔ)。）由此可以看出兩種情況，以陽歷為界，降中有漲，以春節(jié)為界，還在彷徨中。
以上是從昆明房地產(chǎn)的內(nèi)部環(huán)境來看的，下面再從外部環(huán)境來看，漲的因素主要有三點：CPI領(lǐng)漲房價、股票漲房價跟著漲、住房需求帶旺房價（今年，隨著昆明市政府搬遷、主城大面積改造、輕軌的規(guī)劃，住房需求還會增加）；降的因素也有三點：保障性住房（廉租房、限價房和經(jīng)適房）的批量推出、收入水平的漲幅、國家相關(guān)政策的執(zhí)行與推出。這樣一來，漲成了必然，降成了趨勢，除了彷徨，就是期待、等待和觀望了。
當高房價成為一個社會重點關(guān)注的問題時，市場和政府都對此進行了深刻的反省，如何做才能真正體現(xiàn)一個社會和企業(yè)的人文關(guān)懷？這不僅是政府的責任，也是房地產(chǎn)企業(yè)的社會責任。房價不在僅僅是市場問題、經(jīng)濟問題了，而是成了民生問題、金融問題和政治問題。
企業(yè)：在彷徨中思索，在調(diào)整中整合，在競爭中成熟
在這樣的節(jié)點上，不僅僅是考驗市場的時候，更是考驗房地產(chǎn)企業(yè)的時候。在房價、政策、金融、行政干預等因素的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)似乎到了一個要從新洗牌的時候了，那么房地產(chǎn)企業(yè)該何處何從呢？
對開發(fā)商而言，房價不再僅僅是升與降的問題，關(guān)鍵在于降低成本，尋找新的利潤空間；客戶不再是一抓一大把的時候，而是需要培養(yǎng)客戶的忠誠度和向心力的時候；相對企業(yè)自身而言，不是發(fā)展擴大的時候，而是品牌營造、樹立和維護的時候；產(chǎn)品上不再是賣圖紙和規(guī)劃的時代了，需要精細化的量身定做；資源上不再是肆意開發(fā)，而是需要整合和在更高的層次上去思考的了；競爭上不再是比產(chǎn)品、比創(chuàng)新、比價格上了，而是比綜合指標、比質(zhì)量、比品牌、比生態(tài)等方面。
2008年，昆明房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭環(huán)境發(fā)生了較大變化。一是因為外來開發(fā)商的影響，二是因為金融政策的影響。房地產(chǎn)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場的供給方，加息必然會增加房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款的門檻和經(jīng)營成本。對于那些負債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營業(yè)績較差的房地產(chǎn)企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營要面臨強大的壓力，壓力過大甚至可能會導致其中的一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)因此而退出房地產(chǎn)市場。而信貸收縮將使資源流向有實力的房地產(chǎn)龍頭公司，而對于房地產(chǎn)市場來說，可以將加息看作是整合房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部資源的良機，其最終結(jié)果必然是優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的競爭發(fā)展。
此外，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭必然導致企業(yè)調(diào)整開發(fā)思路，將房地產(chǎn)業(yè)放大，放大成“泛房地產(chǎn)”。昆明目前的房地產(chǎn)開發(fā)，普通市場人滿為患，而旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、運動地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)等目前開發(fā)的還少之又少。這也使得部分開發(fā)企業(yè)從普通地產(chǎn)市場的“紅海競爭”轉(zhuǎn)向泛地產(chǎn)的“藍海戰(zhàn)略”。這對房地產(chǎn)市場的成熟和完善起到了一定的效用。
置業(yè)者：在政策中期待，在價格中清醒，在矛盾中尋求
對于中國的樓市，普通老百姓是越來越看不懂了：一邊是樓市價格持續(xù)攀升，“樓市調(diào)控”成為“房價空調(diào)”的笑談。政策的頻頻出臺，讓許多不關(guān)心政治的老百姓也開始關(guān)注起政治來，他們開始在政策中期待，期待的結(jié)果是忽地有的城市漲了，忽地有的城市跌了，這著實讓遠在西南的昆明的市民矛盾了，看看房價，看看口袋里的錢，有的清醒了，有的想搏一搏，有的著急了。作為房地產(chǎn)市場上需求方的消費者，我們可以將消費者簡單分為五類：一是已貸款購房者；二是投資者；三是想買買不起的，四是潛在購房者，五是剛性需求的。
對于已貸款購房者來說，宏觀調(diào)控增加其還貸壓力，促使某些消費者提前還貸或部分提前還貸，同時也減少其二次置業(yè)或多次置業(yè)的可能；對于投資者，在政策調(diào)控下，部分則會調(diào)整投資理財計劃，將本應投入房地產(chǎn)的資金轉(zhuǎn)入其它方面的投資，對于他們來說，此刻選擇投資住房并非是清醒的明智之舉；對于想買買不起的，他們依然會熱衷地產(chǎn)房價話題，關(guān)注著國家政策調(diào)控和房價漲幅。一方面積累自己的購房儲備，另一方面時刻觀望著樓市的變化，一旦時機成熟，就會存在置業(yè)的可能；對于潛在購房者來說，包括有支付能力的和可買可不買的兩種。加息所帶來的心理負擔要遠大于其實際作用，造成持幣續(xù)觀望而不會貿(mào)然選擇；對于剛性需求的客戶，雖然他們對房價走勢沒有清晰的了解，但是迫切的需求使得他們會在矛盾中尋求符合自己購買能力的住房。部分金融政策降低貸款購房者的購買力，而購買力的降低必然會減少對房地產(chǎn)需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房價回歸理性。
2008年，開發(fā)商對土地說——想說愛你不容易，置業(yè)者對房子說——想說愛你不容易。2008年，整個房地產(chǎn)行業(yè)都將在彷徨中思考、在彷徨中選擇，在彷徨中成長，房地產(chǎn)企業(yè)開始調(diào)整開發(fā)思路和新的開發(fā)模式、營銷模式、贏利模式，整合資源，降低成本，尋找新的利潤空間，注重品牌的維護和作用；價格和置業(yè)者都將回歸理性；房地產(chǎn)市場也將由一個高危行業(yè)逐步回歸到健康的發(fā)展軌道來。
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