大家搞不懂的房價

未來2年房價大降

今天聽到一個好朋友發(fā)了信息說上海的房價開始回暖，12萬人排隊買房，真實不可思議。對于一個能在過設計公司工作，在過一線做過銷售，在過公司做過中高層管理的人來說，我對房地產(chǎn)價格越來越陌生，真的越來越不了解房地產(chǎn)，更不了解中國的房價代表了什么？

我有很多房地產(chǎn)界的朋友，都是當今社會的“白骨精”，現(xiàn)在的收入大約在3000元。我們這樣計算一下，年收入＝3000元×12＝36000元；45年的收入＝45×36000元＝162萬元（按大學畢業(yè)24歲，工作到60歲，共計45年）。我們一生的支出有食物支出年12000元，45年＝45×12000元＝540000元；昆明房價均價為5000元平方米，購買120平方米價格＝120×5000元＝600000元；孩子的教育費用40萬大學畢業(yè)；醫(yī)療費用計20萬元；合計174萬。經(jīng)過我們這樣的計算收入減去支出我們負債12萬元。我們的主要支出房子、醫(yī)療、教育、食物4部分超出我們的收入，說明中國的房價、醫(yī)療、教育是我們當前的主要矛盾。解決辦法就是要么收入大幅度增加，要么就是房價、醫(yī)療、教育大幅度降低。這樣我們才會生活得更幸福一點點。才會有更多一點的資金去消費，促進第三產(chǎn)業(yè)和其它行業(yè)的發(fā)展。

房價真是離譜，我們計算一下房地產(chǎn)的成本。一是建安成本，磚混結(jié)構(gòu)的建安成本大概在800元左右（根據(jù)地區(qū)不一樣，價格略做加減），框架結(jié)構(gòu)1000元左右。二是開發(fā)商的利潤在10％（現(xiàn)在開發(fā)商是利用銀行貸款，并且有預售許可證，投資30％即可回籠資金）。三是土地成本，中國是全民所有制國家，土地屬于全民所有，那么土地成本是多少呢，每個地方的土地成本就不一樣了。按100萬一畝的土地價格，3的容積率計算的話，每個建筑平方米計算分攤土地價格為500元每平方米。三塊合計1650元成本，在加政府報規(guī)保建辦證費用200元合計1850元；現(xiàn)在銷售均價在5000元，中間的利潤是多少，大家一看并知。

房地產(chǎn)作為商品，為什么會有那么高的利潤呢？我們也不知道其中的奧妙。我們分析一下住房的功能。房地產(chǎn)可以解決人們的居住問題。人都需要有房子住，房地產(chǎn)可以解決人們的居住問題，這是它的基本作用。

當前的房地產(chǎn)的暴利遠遠還沒有結(jié)束，房地產(chǎn)已經(jīng)嚴重的影響中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)影響了中國的財富分配，房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟。房地產(chǎn)怎么影響中國經(jīng)濟。有以下幾點：
第一、房地產(chǎn)是制造流動性過剩的根源。房子制造流動性就是我們的抵押買房制度，假設某個國家有1億套房子，每套房子的價格為100萬，房子的總價格為100萬億。如果這個國家實行首付20%的政策，則這1億套房子創(chuàng)造貨幣80萬億（假定買房人都借80萬），這80萬億一部分落到政府手里，于是政府今天給馬路開膛，明天給馬路破肚，總之，政府天天有錢折騰。按理，政府賣的地是老百姓的，應該拿一部分來管理老百姓的房子，可是，門都沒有。老百姓掏錢買自己的地，因為我們的土地是公有制。
根據(jù)存款 + 現(xiàn)金 = 貸款 + 黃金占款 + 外匯占款，房子創(chuàng)造了80萬億的貸款，就必然創(chuàng)造80萬億的存款，這80萬億由政府、房產(chǎn)商、房產(chǎn)商的上游企業(yè)分享。由于房地產(chǎn)的超分配，這個國家的資產(chǎn)價格會大漲，物價也會飛漲。
第二、房地產(chǎn)是通貨膨脹的根源。設某個國家有N條產(chǎn)業(yè)鏈，當這個國家的資源都投向房地產(chǎn)時，其他行業(yè)投入的資源就會相對減少。根據(jù)循環(huán)經(jīng)濟學原理，產(chǎn)品是由環(huán)境要素轉(zhuǎn)換而來的，當環(huán)境要素都轉(zhuǎn)換為房子時，轉(zhuǎn)換為其他產(chǎn)品的環(huán)境要素就會減少，這時80萬億被房子創(chuàng)造出來的貨幣就會使物價猛漲。另一方面，由于買房的人都欠了80萬的債務，他們必須節(jié)約開支，這又會使窮人的購買力相對下降。
第三、房地產(chǎn)是制造社會不和諧的因素。開放商、銀行、腐敗官員、學者為了自己的利益形成利益集團，欺騙廣大的人們，這必然會引起人們對富人的仇恨。這種仇恨很正常，因為這些人是用房子作為分配的手段，把他們的財富分配走了，他們能不仇恨嗎？這些仇恨就是社會不和諧的因素。建立和諧社會，就必須消滅這些不和諧因素，政府把出賣土地的錢，用來救助那些吃不起飯的、看不起病的、上不起學的。銀行就比較麻煩，我們的國有企業(yè)有一個特點，賺了歸自己，虧了先歸國家，后轉(zhuǎn)讓給納稅人。所以，銀行還會繼續(xù)制造一大堆不良資產(chǎn)。對于學者，倒不太好說，因為在市場經(jīng)濟的條件下，他們也是人，也要成為百萬千萬富翁，如果沒有賺錢的能力，他們只能為房地產(chǎn)商說話了。

今天上海的12萬人排隊買房子？內(nèi)容是真是假，我們還不清楚。必須告訴所有老百姓的是：不要相信任何電視臺、報紙。為什么？因為這些媒體要收廣告費，它們必然要為利益集團說話，請你們千萬不要相信這些媒體�？措娨�、看報紙，當作一個參考就行了，千萬別信它們。你相信這些媒體越多，你上的當就越多。全世界的媒體都是這個特點，它們以欺騙老百姓為目的，它們都是為利益集團服務的。

新一輪的房地產(chǎn)暴利以后，房地產(chǎn)應該回歸理性，房地產(chǎn)商應該以老百姓的需求和能力來造房子，讓老百姓能住上房子。老百姓今天和地產(chǎn)商的較量，將會持續(xù)，直到房地產(chǎn)的價值和價格符合中國老百姓的承受能力，所以我認為中國的房價將會大跌，現(xiàn)在的小跌對房地產(chǎn)商來說還沒有傷到元氣。用一年四季氣候來說今天房地產(chǎn)的*子的話，我認為今天還是秋天快要結(jié)束的時候，房地產(chǎn)的冬天還沒有來臨。

作者：楊洋

2009年3月16*星期一

本人不擅長寫作，主要得恩師中國循環(huán)經(jīng)濟大師譚教授的支持，也得到廣大置業(yè)朋友的鼓勵，才寫此文，其中引用恩師譚教授的原文，在此對譚教授表示感謝！大家可以購買譚教授的《循環(huán)經(jīng)濟原理》，此書是經(jīng)濟學的一本非常好的書籍，通俗易懂。

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