很高興來到充滿異國情調(diào)和濃重商業(yè)氛圍的景洪。主辦方給了我一個最難講也是最好講的命題：商業(yè)地產(chǎn)與地州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。今天我和另外3位專家的發(fā)言主要是讓各位投資者對商業(yè)地產(chǎn)的概念、發(fā)展趨勢、定位、招商、運營等有一個簡單而完整的認(rèn)識，對大家今后理性投資商業(yè)地產(chǎn)有一定的幫助。

一、商業(yè)地產(chǎn)的概念

城市必須是先有市后有城，“城以市興，市以城存”，商業(yè)地產(chǎn)就是城市中的“市”�？梢猿掷m(xù)經(jīng)營并能獲得長期收益的物業(yè)才能稱為商業(yè)地產(chǎn)，其形式包含商鋪、酒店、公寓、寫字樓等。

商業(yè)購物中心從大到小可分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心和超區(qū)域中心；鄰里中心主要由超市、快餐、便民店構(gòu)成，面積一般為數(shù)千平米，輻射半徑較��；社區(qū)中心主要由超市、快餐、便民店、通用百貨店構(gòu)成，面積一般為1—3萬平米，輻射半徑在5平方公里左右；區(qū)域中心主要由超市、快餐、便民店、通用百貨店、個性百貨店、大賣場、折扣店、餐飲、娛樂構(gòu)成，面積一般為4—8萬平米，輻射半徑在8—15平方公里左右；超區(qū)域中心主要由超市、快餐、便民店、通用百貨店、個性百貨店、大賣場、折扣店、餐飲、娛樂、休閑服務(wù)、增值服務(wù)構(gòu)成，面積一般為8萬平米以上，輻射半徑在15—25平方公里左右。

商業(yè)地產(chǎn)的主要特征是高投入、高回報、高風(fēng)險。所謂高投入是指相對住宅等物業(yè)，無論開發(fā)商還是購房者在商業(yè)地產(chǎn)上的投資都是較大的；所謂高回報是指商業(yè)地產(chǎn)無論是增值潛力還是投資收益都比其它物業(yè)要高得多；所謂高風(fēng)險是指商業(yè)物業(yè)除了地段以外，開發(fā)商信譽、項目的策劃、規(guī)劃、設(shè)計、招商、運營等都十分重要，一旦這些因素不能有效整合，項目投資的風(fēng)險就非常大。

二、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

商業(yè)地產(chǎn)在國際上是主流，而且在國外商業(yè)地產(chǎn)的價格也極為驚人。據(jù)有關(guān)資料表明，目前全球最貴的5條商業(yè)街分別是：摩納哥格雷絲王妃大街每平米124.6萬元、香港施勛道每平米78.63萬元、紐約第五大道每平米52.68萬元、倫敦肯辛頓王宮花園每平米50.44萬元、巴黎蒙田大道每平米35.38萬元。

從中國10余年房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，住宅地產(chǎn)占最大比重，但商業(yè)地產(chǎn)的比例在逐步擴大，而且近幾年投資增速在加快。我國商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將是百花齊放。傳統(tǒng)的街鋪方興未艾，新型的SHOPPING MALL、BLOCK、HOPSCA等各種商業(yè)巨艦會不斷涌現(xiàn)；

2、商業(yè)地產(chǎn)的運作將越來越走向?qū)I(yè)化。無論是策劃、設(shè)計、銷售，還是招商、運營、管理等，專業(yè)化水平和標(biāo)準(zhǔn)都會不斷提高；

3、城市多元化的商圈格局將逐步形成。主力商圈和次級商圈構(gòu)成城市核心商業(yè)區(qū)；社區(qū)購物中心、休閑中心、專業(yè)市場等構(gòu)成城市外環(huán)商圈；城市遠(yuǎn)郊則逐漸出現(xiàn)依托大型住宅區(qū)的商業(yè)中心區(qū)。

三、地州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

歷史上，地州商業(yè)地產(chǎn)主要是以傳統(tǒng)百貨大樓為主、臨街商鋪為輔。最近幾年，又千篇一律地形成了以步行街主體百貨和超市為主的城市核心商圈，同時出現(xiàn)了小型社區(qū)商圈以及郊外休閑、娛樂、餐飲商圈。未來地州商業(yè)地產(chǎn)的走勢將主要體現(xiàn)在以下三個方面：

1、城市核心商圈內(nèi)，大體量、多業(yè)態(tài)、豎向發(fā)展的城市綜合體會逐漸涌現(xiàn)；

2、多元化、高標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)市場會不斷推陳出新；

3、融入旅游、休閑、娛樂、養(yǎng)生等概念的復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)項目會越來越繁榮。

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