一、 云南房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段
最近3年（2005-2007年），全省房地產(chǎn)投資增速平均高達(dá)38%。截止2008年3季度，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，云南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為47.4%，高于全國(guó)平均增速20.9個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)31個(gè)省（區(qū)市）中排在第7位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模占全國(guó)的比重為1.75%，在全國(guó)31個(gè)�。▍^(qū)市）中排在第21位。
據(jù)人民銀行昆明中心支行公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年1-3月，昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成39.03億元，同比增長(zhǎng)29.6％，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的39.2％。而全省房地產(chǎn)投資增速超過(guò)1倍以上的地市有6個(gè)，分別是西雙版納、怒江州、玉溪市、德宏州、普洱市、麗江市，同比增速分別達(dá)到269.4％、267.4％、198.6％、171％、151.6%、131.6%。
最近4年（2004-2007年），云南省房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均持續(xù)上升，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額年平均增速分別為48.2%和57.5%。2006年開(kāi)始暴發(fā)式增長(zhǎng)，2006年銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額增速分別高達(dá)125%和156%。
最近5年（2003-2007年）以來(lái)，云南省房屋銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)上漲，但整體漲幅不算太高。2003-2007年，每平方米平均銷(xiāo)售價(jià)格分別為1898元、1977元、2059元、2345元和2499元；2004-2007年，每平方米年平均上漲155元，上漲幅度分別為4.2%、4.4%、13.9%、6.6%，年平均上漲7.28%。
二、房屋銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額雙雙下降，價(jià)格呈震蕩向下調(diào)整態(tài)勢(shì)
最近一年多以來(lái)，受?chē)?guó)內(nèi)緊縮的貨幣政策和嚴(yán)厲的稅收政策及全球金融危機(jī)的影響，銀行信貸緊縮、資本市場(chǎng)低迷、投資者信心下降、購(gòu)房者持幣觀望，房地產(chǎn)業(yè)受了較大沖擊。
2008年，云南房地產(chǎn)與全國(guó)一樣，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，雖然價(jià)格還在小幅上漲（2008年前3季度，每平方米平均銷(xiāo)售價(jià)格為2674元），但銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額首次出現(xiàn)較大幅下降。據(jù)云南省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年1-9月，銷(xiāo)售面積同比下降13.5%，銷(xiāo)售金額同比下降5.6%。1、2、3季度，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積同比下降幅度分別為39%、31%、31%，銷(xiāo)售金額同比下降幅度分別為38%、25%、12%；期房銷(xiāo)售面積則有升有降，同比分別為11%、-5%、-12%，銷(xiāo)售金額同樣有漲有落，同比分別為16%、10%、-37%。2008年上半年，據(jù)昆明市房地產(chǎn)交易中心公布的數(shù)據(jù)，昆明市累計(jì)共銷(xiāo)售商品房221.15萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積同比下降了39.8%，銷(xiāo)售額同比下降16.3%。
“金九銀十”是房地產(chǎn)的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，2008年9月的昆明秋季房交會(huì)，參觀人數(shù)15.2萬(wàn)人，比2007年秋季房交會(huì)少了14.8萬(wàn)人；成交套數(shù)1798套，比2007年少了819套；成交面積17.5萬(wàn)平方米，比2007年減少10.1萬(wàn)平方米，下降36.7%；成交金額9.25億元，創(chuàng)8年以來(lái)次低（最低為2006年7.31億元），低于8屆秋季房交會(huì)平均交易額（11.4億元）19%。
在國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“70個(gè)中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)”中，云南省有昆明、大理兩個(gè)城市。最近2年，昆明房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比小幅震蕩，2007年4季度下降，2008年1、2季度回升，3季度又出現(xiàn)下降；同比總體呈小幅上漲，但2008年3季度，銷(xiāo)售價(jià)格同比下降幅度較大。2008年10月份全國(guó)“70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)”表明，昆明房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降2.9%，名列全國(guó)城市房?jī)r(jià)下降第4名，環(huán)比下降0.1%。
從2007年2季度以后，大理市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比已出現(xiàn)連續(xù)下降；2008年2季度至3季度，房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比出現(xiàn)下降；2008年10月份全國(guó)“70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)”顯示，大理市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上升0.9%，環(huán)比下降1%，90平方米以下小戶(hù)型則下降了9.5%。
三、云南房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)
2008年前三季度，云南省出現(xiàn)了投資額超過(guò)銷(xiāo)售額的情況。這意味著更多的企業(yè)加入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在目前市場(chǎng)低迷的狀況下，銷(xiāo)售更是雪上加霜。
2008年前三季度，在銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額雙雙下降的同時(shí)，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、土地開(kāi)發(fā)面積、施工面積則大幅度上升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增幅分別是154%、158%、147%；土地開(kāi)發(fā)面積同比增幅分別是221%、145%、125%；施工面同比增幅分別是44%、39.2%、40.3%。昆明市的情況也基本一致，2008年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為92.9億元，同比增幅為30.5%；施工面積1421.4萬(wàn)平方米，同比增幅為32.4%。
最為突出的是，2008年前三季度，全省施工面積達(dá)到歷史最高點(diǎn)4510.81萬(wàn)平方米。施工面積與銷(xiāo)售面積的比為4.23：1，比2007年（2.27：1）高1.86倍，比前4年平均比值（2.57：1）高出1.65倍；施工面積與竣工面積的比為8.2：1，比2007年（4.7：1）高1.75倍，比前3年平均比值（4.27：1）高出1.92倍；昆明市的情況更加突出，2008年上半年，施工面積與銷(xiāo)售面積的比為6.43：1，比2007年（3.57：1）高1.8倍，比前4年平均比值（3.67：1）高出1.75倍；施工面積與竣工面積的比為11.72：1，比2007年（5.23：1）高2.24倍，比前3年平均比值（3.83：1）高出3.06倍
綜上所述，云南房地產(chǎn)市場(chǎng)自2008年初以來(lái)，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙雙較大幅度下降，投資額超過(guò)銷(xiāo)售額，投資額、土地開(kāi)發(fā)面積、施工面積大幅度攀升，施工面積遠(yuǎn)高于銷(xiāo)售面積和竣工面積。這些異�，F(xiàn)象表明，在未來(lái)銷(xiāo)售不能大幅度提升的情況下，供過(guò)于求的狀況會(huì)進(jìn)一步加劇，云南房地產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將在所難免。更為嚴(yán)重的是，如果房地產(chǎn)企業(yè)融資得不到根本改善，一些半截子工程又將重現(xiàn)。這一系列問(wèn)題希望引起政府相關(guān)部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高度重視和認(rèn)真思考。我們必須清楚，2009年云南房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)一樣將十分嚴(yán)峻，2010年會(huì)是必要的消化調(diào)整期，估計(jì)要到2011年才有可能進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。
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