我國(guó)房地產(chǎn)新政的轉(zhuǎn)移支付政策，核心內(nèi)容歸納起來(lái)講就是三限制一建立。首先是限比例，新政要求繼續(xù)停止別墅用地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的供應(yīng)。優(yōu)先保證普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)量的70%，二是限戶(hù)型，要求套型建筑面積90M2以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建筑面積的70%以上。三是限房?jī)r(jià)，目前各地細(xì)則尚未出臺(tái)。一建立，就是全國(guó)各地必需建立廉租房制度，并要將土地凈收益的一定比例用于廉租房建設(shè)。
“三限制”的出臺(tái)在社會(huì)上引起了激烈的爭(zhēng)論。贊成者認(rèn)為，三限制是樓市的鎮(zhèn)靜劑和清醒劑，有利于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。反對(duì)者則聲稱(chēng)，三限制損害市場(chǎng)機(jī)制，扼殺市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終將可能導(dǎo)致資源浪費(fèi)。
個(gè)人認(rèn)為，第一，限比例符合中國(guó)國(guó)情，因?yàn)槲覈?guó)人口眾多，可開(kāi)發(fā)利用的土地較少，以普通商品房、經(jīng)濟(jì)適應(yīng)用房、廉租房作為住房供應(yīng)主體，體現(xiàn)了集約、節(jié)約、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。通過(guò)這樣的制度安排，讓高收入者去購(gòu)買(mǎi)別墅類(lèi)低密度住宅，中高收入者去買(mǎi)大戶(hù)型的房子，中等收入者買(mǎi)普通商品房，中低收入者買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，低收入者和特困人群則租住廉租房，整個(gè)社會(huì)形成一個(gè)結(jié)構(gòu)合理的住房體系。第二，限戶(hù)型從全國(guó)范圍看有一定道理。2005年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積25M2，戶(hù)均人數(shù)2.89，戶(hù)均面積75M2，因此，90 M2以下的規(guī)定是考慮到大部分居民的居住現(xiàn)狀而制定的。但對(duì)一些地區(qū)而言卻不太符合實(shí)際，如昆明市四區(qū)，據(jù)田野市場(chǎng)調(diào)查公司有關(guān)資料表明，70%以上家庭選購(gòu)住戶(hù)面積的標(biāo)準(zhǔn)為110M2左右。另外，如今住房大多是高層或小高層建筑，公攤較高，90 M2以下的房子一般只能設(shè)計(jì)成二居室。而多數(shù)家庭成員都是三個(gè)以上，沒(méi)有三居室是難以滿(mǎn)足生活需要的。所以，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看90 M2以下住房是不符合主流需求的。第三，限房?jī)r(jià)是一個(gè)兩難的問(wèn)題。若定價(jià)不夠低，中低收入者買(mǎi)不起。如最近昆明市規(guī)劃要建的經(jīng)濟(jì)適用房，其銷(xiāo)售對(duì)象規(guī)定為月收入低于2000元的家庭。假定建筑面積為90 M2的一套房子，據(jù)測(cè)算單價(jià)應(yīng)該不會(huì)低于每平方米1800M2，總價(jià)在16萬(wàn)元左右。稍微有點(diǎn)生活經(jīng)驗(yàn)的人一算便知，月收入就算到2000元的家庭，每月省吃?xún)�用，最多也只可能存500元，假如工作十年，存款約6萬(wàn)元。買(mǎi)一套16萬(wàn)元的房子，首付5萬(wàn)元，剩下1萬(wàn)元交配套及稅費(fèi)，按揭貸款（如10年）10萬(wàn)元，月供則需要1000多元，顯然無(wú)法支付這樣的一套經(jīng)濟(jì)適用房。那么這種房子到底賣(mài)給誰(shuí)？最終的結(jié)果勢(shì)必鼓勵(lì)弄虛作假，破壞社會(huì)信用，社會(huì)弱勢(shì)群體仍然沒(méi)能得到照顧。所以，經(jīng)濟(jì)適用房還需探索諸如租售并舉、與廉租房接軌等進(jìn)入和退出機(jī)制的問(wèn)題。第二個(gè)難題是，若定價(jià)太低，政府必然減少或得不到出讓金，甚至還要補(bǔ)貼其他費(fèi)用，這樣的事地方政府一般不會(huì)干，也不可能長(zhǎng)期大規(guī)模地干。更何況，低價(jià)就意味著薄利甚至虧損，俗話(huà)說(shuō)“明知?dú)㈩^的事有人做，明知虧本的買(mǎi)賣(mài)無(wú)人做”。若非要建設(shè)這樣的房子，就容易產(chǎn)生普遍的尋租問(wèn)題，質(zhì)量難免還會(huì)存在隱患，安居房弄不好成了危機(jī)房。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論證明，限定房?jī)r(jià)的上限或下限都會(huì)導(dǎo)致一系列的社會(huì)效益損失，因此限房?jī)r(jià)只能滿(mǎn)足短暫的需要，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看必然對(duì)市場(chǎng)秩序產(chǎn)生負(fù)面影響。
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