房地產(chǎn)新政的土地政策，概括起來就是存量土地政策和增量土地政策。
存量土地情況錯(cuò)綜復(fù)雜，處理起來最為棘手。根據(jù)國(guó)務(wù)院2005年3月27*頒布的“舊國(guó)八條”精神，2005年5月11*，七部委出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》，即“新國(guó)八條”�！靶聡�(guó)八條”規(guī)定：“對(duì)滿一年未動(dòng)工開發(fā)的土地征收閑置費(fèi)，滿二年未動(dòng)工開發(fā)的無償收回土地使用權(quán)”。然而一年多過去了，各地執(zhí)行的結(jié)果并不理想。2006年5月17*，溫家�？偫碇鞒终匍_國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施，出臺(tái)了“國(guó)六條”。2006年5月29*，九部委根據(jù)新舊國(guó)八條及“國(guó)六條”的精神，又公布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》，即“國(guó)十五條”�！皣�(guó)十五條”對(duì)存量土地作出了更為強(qiáng)硬而具體的要求：“對(duì)超出約定動(dòng)工開發(fā)*期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的 ，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的無償收回土地使用權(quán)；對(duì)未按照合同約定工期建設(shè)，但開發(fā)建筑面積不足1/3或投資不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，按閑置土地處理�！贝蠹抑�，存量土地絕大部分是以協(xié)議出讓方式取得的，相對(duì)“招拍掛”方式而言，土地價(jià)格較低而且規(guī)模不小。如昆明市2004年、2005年二次“8.31”大限 ，政府作了較大的寬容和讓步，為過去手上有地而未完善手續(xù)者留足了時(shí)間和空間，一共清理了約7.15萬畝土地。假定其中只有1.1萬畝土地用作住房建設(shè)，按平均2.0的容積率計(jì)算，則可開發(fā)建筑面積1466萬平方米的住房。最近剛出臺(tái)的《昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃》提出，從2006年——2010年5年時(shí)間，預(yù)計(jì)昆明主城區(qū)新增需求面積為2400萬平方米，年平均需求480萬平方米。那么，1466萬平方米就相當(dāng)于昆明主城區(qū)三年的新增需求量。 因此，如果“國(guó)十五條”規(guī)定的存量土地政策得以堅(jiān)決貫徹落實(shí)，相信將極大增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到不可估量的作用。
增量土地政策已出臺(tái)了不少，綜合起來主要包括以下幾個(gè)方面。一是要求增加中低價(jià)位、中下套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng)。二是規(guī)范土地的供應(yīng)方式。2006年8月1*，國(guó)土資源部頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用規(guī)范》。三是進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地的調(diào)控力度。2006年9月5*，國(guó)務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。隨后各有關(guān)部門緊鑼密鼓地開始了一系列具體政策的制定。如國(guó)土資源部表示，工業(yè)用地出讓價(jià)格將提高40% ——60% ；即將出臺(tái)的《土地出讓金收支管理辦法》提出，城鎮(zhèn)土地使用稅將提高兩倍，耕地占用稅提高一倍，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)提高一倍，土地出讓金也將重新進(jìn)行分配。同時(shí)，國(guó)務(wù)院要求要切實(shí)保障征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。目前國(guó)土資源部已向全國(guó)許多地方派出檢查小組，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為的監(jiān)督，將嚴(yán)肅懲處土地違規(guī)違法行為。
從以上分析可以看出，房地產(chǎn)新政的土地政策在目標(biāo)上似乎有些自相矛盾。一方面政策密集型地出臺(tái)，希望通過強(qiáng)制存量土地開發(fā)、規(guī)范增量土地供應(yīng)和調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來穩(wěn)定房?jī)r(jià)。另一方面又要在短期內(nèi)成倍增加土地稅費(fèi)、大幅度調(diào)增工業(yè)用地價(jià)格，還有全國(guó)各地湊熱鬧般紛紛拍出的土地天價(jià)（如最近昆明的土地拍賣），給市場(chǎng)造成土地價(jià)格強(qiáng)烈上漲的預(yù)期。按照傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的成本和價(jià)格理論，土地價(jià)格上漲并不一定導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。但在老百姓的觀念里，成本上升價(jià)格就會(huì)上升，更何況開發(fā)商又是制造價(jià)格預(yù)期的好手。 經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，當(dāng)邊際收益為零，企業(yè)無利可圖的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)就沒有人干了。因此，一旦土地價(jià)格上漲，哪個(gè)開發(fā)商的房?jī)r(jià)不漲，就應(yīng)該獻(xiàn)上十二萬分的敬意。
總之，在投資渠道單一、GDP和個(gè)人收入雙增長(zhǎng)的背景下，在社會(huì)保障制度沒有全面建立、居民儲(chǔ)蓄存款居高不下的條件下，在存量土地不聽話、增量土地要漲價(jià)的情況下，穩(wěn)定房?jī)r(jià)必然是一個(gè)極富挑戰(zhàn)的難題，它需要考驗(yàn)中央政府的智慧和決心，審視地方政府的忠誠(chéng)與能力，拷問開發(fā)商的誠(chéng)信和才華，驗(yàn)證全體公民的知識(shí)與理性，穩(wěn)定房?jī)r(jià)決非一句簡(jiǎn)單的空話!
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