近日，金地物業(yè)開始在云南全面對外承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)，全省新建樓盤、二手樓盤、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、政府、企事業(yè)單位、醫(yī)院、學(xué)校等項目都在其承接范圍內(nèi)。而在金地之前，彩生活、綠城物業(yè)、萬科物業(yè)、碧桂園物業(yè)、保利物業(yè)等一大批外來物管巨頭，均已手持刀叉分食昆明的物業(yè)管理“蛋糕”。初略統(tǒng)計，它們在昆明及郊縣至少外接了10多個項目。隨著外來物管公司的大舉外拓，昆明現(xiàn)有物業(yè)市場份額和格局或?qū)⒅匦聞澐帧?/p>

海埂悅府簽約彩生活（攝于2015年）

外來物管巨頭在昆外接10余項目

大約2014年，外來物管就已經(jīng)開始在昆明對外承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)，只不過當(dāng)時有此舉動的物管公司并不多，也未形成規(guī)模。而如今，這一現(xiàn)象愈演愈烈，昆明的物業(yè)管理市場正在不斷吸引著外來物管公司的加入。他們當(dāng)中絕大多數(shù)隨集團的房地產(chǎn)項目而來，但也不乏孤軍深入者。

2014年5月，在綠城地產(chǎn)入昆前，綠城物業(yè)就先行進入并與中原實業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，合作的項目包括中天城天闊、中天城央墅和中天融域二期，只不過中原實業(yè)的項目后來都不同程度地出了問題，現(xiàn)今雙方也取消了合作。不過，綠城物業(yè)還有兩個外接項目，分別是國�，F(xiàn)代城和新時代廣場。在此基礎(chǔ)上，綠城物業(yè)還在昆明積極外拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

2015年，彩生活也只身前來，簽約海埂悅府。它是花樣年集團分拆上市的物管公司，其簽約昆明海埂悅府時，花樣年昆明項目還未最終敲定。

云潤天陽與碧桂園物業(yè)簽約

之前只是少數(shù)外來物管做少量外接業(yè)務(wù)的嘗試，如今，越來越多外來物管巨頭都加入了這一陣營。一向只將物管資源集中在自己開發(fā)樓盤上的萬科物業(yè)，也在昆明迅速敲定了世博首岸、云大知城、德潤朗悅灣等項目的物業(yè)服務(wù)。保利物業(yè)今年突破了集團專屬領(lǐng)域，與安寧金湖盛景牽手。金地物業(yè)近日積極拓展外接業(yè)務(wù)，并打算全面接受云南其它開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)邀約，現(xiàn)已確定為龍斗壹號海岸城提供物業(yè)服務(wù)。碧桂園物業(yè)也在在昆明的物業(yè)市場上分了一杯羹，近日簽約了云潤天陽，而在云潤天陽之前，碧桂園物業(yè)在昆明已經(jīng)外接了3項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

從外來物管在昆明邁開外擴步伐的時間上來看，昆明物業(yè)管理方面的政策可能也為它們提供了更加成熟的機會。2015年，昆明非保障房物業(yè)服務(wù)取消了政府最指導(dǎo)價。在實行政府指導(dǎo)價期間，昆明商品房物業(yè)服務(wù)費每平米每個月最高收費為1.38元。價格方面的約束取消，物業(yè)生意也便有了更大的可操作空間。

外來物管或很難快速取得突破

很早以前，物業(yè)管理只是房地產(chǎn)開發(fā)商附帶的一個業(yè)務(wù)，因為掙錢不多甚至還要倒貼錢，管理的又都是小區(qū)瑣碎的事情，因此它一度被視作是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的末端行業(yè)，也被認(rèn)為是“雞肋”型行業(yè)。但是隨著一些開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模不斷擴大，物業(yè)管理也形成了規(guī)模并發(fā)展為可以作為品牌使用，在一定程度上刺激開發(fā)業(yè)務(wù)和銷售業(yè)務(wù)。

如今的房地產(chǎn)行業(yè)高速增長已經(jīng)到了尾聲，行業(yè)也即將迎來深刻的變革，過去以開發(fā)為主的房地產(chǎn)行業(yè)將慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)橐源媪拷灰缀头课莘⻊?wù)為主。隨著存量時代的到來，物業(yè)服務(wù)未來很有可能會成為房地產(chǎn)行業(yè)增長最快的一個領(lǐng)域。如今，以萬科為代表的一大批企業(yè)都意識到了物業(yè)服務(wù)是一個潛力非常巨大的市場，部分開發(fā)商的物業(yè)已經(jīng)或準(zhǔn)備分拆上市走向資本市場�；蛟S正因為如此，從前很多只將物管資源集中在自己樓盤上的物管都開始積極主動地在各地外拓項目，昆明的物業(yè)服務(wù)市場也迎來了萬科物業(yè)等全國性品牌物管的搶奪。這是繼開發(fā)領(lǐng)域之后，外來企業(yè)與本土企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的又一輪爭奪戰(zhàn)。

盡管外來房企在昆明攻城略地，與本土房企相比，它們在市場份額上已經(jīng)呈現(xiàn)出壓倒性的優(yōu)勢，可是這些房企自己的物業(yè)管理服務(wù)主要還是集中于自己開發(fā)的項目，對外接受其它開發(fā)商項目的物業(yè)服務(wù)邀約也才是剛剛起步。從這些外來物管當(dāng)前的表現(xiàn)來看，其擴展的速度并不快，也尚未形成規(guī)模，而且它們想要在昆明物業(yè)管理的市場上取得突破，難度要大于開發(fā)領(lǐng)域。

在氣勢和規(guī)模上已經(jīng)完全落于下風(fēng)的本土房企，其物業(yè)管理仍占據(jù)絕對的優(yōu)勢。目前，本土管理面積最大的物業(yè)公司還是銀海物業(yè)，其在管樓盤超過50個，管理面積上千平方米，服務(wù)區(qū)域輻射昆明、大理、個舊、保山等地。而銀海地產(chǎn)自己開發(fā)的樓盤也就20個左右，也就是說銀海物業(yè)外接項目的比例已經(jīng)達(dá)到了一半以上。俊發(fā)物業(yè)去年起也就開始在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的末端行業(yè)——物業(yè)管理中尋找生意，并接連對外承接了萬宏國際和貴研自然界、首領(lǐng)公館、龍山別墅等項目的物業(yè)服務(wù)，邁開了物業(yè)對外擴張的步伐，加上它自己開發(fā)的項目，俊發(fā)物業(yè)管理的面積也非常龐大。另外，昆明的一些老牌房企，比如官房、成交股份、江東等都有自己的物管公司。

物業(yè)管理與開發(fā)不同，一旦進駐一個小區(qū)沒有特殊情況是不大可能退出的，因此外來的這些物管巨頭想要搶奪昆明的物業(yè)市場上，只能競爭新開發(fā)的小區(qū)，而昆明每年交房的項目有限，因此外來物管很難在市場份額上快速突破。

不過可以肯定的是，外來物管的市場份額會不斷增加。一來，它們在已經(jīng)在開發(fā)領(lǐng)域上占據(jù)優(yōu)勢，自己可以管理自己開發(fā)的項目。同時，一些本土開發(fā)商出于要刺激銷售的目的，很有可能更傾向于選擇全國性的品牌物管。再看本土的情況，銀海地產(chǎn)已經(jīng)很少自己做開發(fā)，要保持物業(yè)管理面積的增長唯一的途徑只能靠外接項目，這就避免不了要與全國性的品牌物管進行正面碰撞。因此本土物管不大容易能夠在現(xiàn)有的管理面積基礎(chǔ)上獲得較大的增量。

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