近日，中國(guó)指數(shù)研究院公布了2016年全國(guó)40個(gè)主要城市的成交樓面價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，昆明2016年土地成交樓面價(jià)為1105元/平米，其中住宅用地的成交樓面價(jià)為1561元/㎡，在中指院監(jiān)測(cè)的全國(guó)40個(gè)主要城市中排在倒數(shù)第七位，在西南四城中也處于較低水平，僅為重慶樓面價(jià)的一半，成都的三分之一。昆明的購(gòu)地成本雖低，但房?jī)r(jià)在西南四城中卻一直保持著較高的水平，甚至長(zhǎng)期領(lǐng)跑西南。根據(jù)最新的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，昆明新建商品住宅的價(jià)格為8005元/平米。1561元的價(jià)格拿地，建成后以8000元左右的價(jià)格出售，中間相差5倍。這是否意味著在昆明進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房企仍有較為可觀的利潤(rùn)呢？

2016年西南四個(gè)省會(huì)城市土地樓面價(jià)

昆明樓面價(jià)低于成都、重慶房?jī)r(jià)卻長(zhǎng)期領(lǐng)跑西南

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2016年昆明土地推出樓面價(jià)1179元/平米，成交樓面價(jià)為1105元/平米。西南區(qū)域另外三個(gè)省會(huì)城市，成都推出樓面價(jià)為1866元/平米，成交樓面價(jià)為2380元/平米。重慶分別為1970元/平米，2220元/平米。貴陽(yáng)每平米僅為800多元。

就住宅用地的樓面價(jià)來(lái)看，昆明推出樓面價(jià)和成交樓面價(jià)分別為1461元/平米，1561元/平米。成都的數(shù)據(jù)為3071元和4550元，重慶分別為2733元，3253元，貴陽(yáng)則為1734元、993元/平米。

以上數(shù)據(jù)不難看出，在西南四個(gè)省會(huì)城市中，昆明的樓面價(jià)處于較低的水平，雖然比貴陽(yáng)高，但與成都、重慶相比卻有較大的差距，昆明的住宅用地成交樓面價(jià)僅為重慶的一半，成都的三分之一。另外從數(shù)據(jù)還可以看出，比起成都、重慶，2016年昆明土地溢價(jià)能力相對(duì)較差。

可有意思的是，昆明的購(gòu)地成本雖然遠(yuǎn)低于成都、重慶兩地，但房?jī)r(jià)在西南四城中卻一直保持著較高水平。

同樣是中指院的數(shù)據(jù)，云南房網(wǎng)曾做過(guò)統(tǒng)計(jì)，2012年12月至2015年6月長(zhǎng)達(dá)兩年半的時(shí)間，昆明房?jī)r(jià)始終保持西南第一。之后雖被成都超過(guò)，但時(shí)不時(shí)也會(huì)重回西南房?jī)r(jià)第一的“寶座”，而且昆明與成都房?jī)r(jià)差距并不太大，重慶房?jī)r(jià)則長(zhǎng)期保持第三。根據(jù)中指院公布的最新一期房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，昆明新建住宅價(jià)格為8005元/平米，成都為8234元/平米，重慶為7507元/平米。

昆明房企很賺錢(qián)？

以1561元/平米的樓面價(jià)購(gòu)地，建成后以每平米8000元左右的價(jià)格銷售出去，這中間相差了5倍。再加上昆明的建安成本并不太高，至于稅費(fèi)的話全國(guó)各地都交的差不多，那么是不是就可以判斷在昆明進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)仍然豐厚呢？

經(jīng)查發(fā)現(xiàn)，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要由土地及大配套費(fèi)、建造費(fèi)用、金融機(jī)構(gòu)資金成本等幾部分組成。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士稱昆明高層住宅的建安成本大約為在2400-2500元，但是項(xiàng)目在建造的過(guò)程中還有前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套設(shè)施費(fèi)以及一部分不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用。該業(yè)內(nèi)人士同時(shí)還表示，外人能夠看到的不過(guò)是招拍掛價(jià)格，其實(shí)在招拍掛價(jià)格之外，土地還有很多隱形成本。此外，他還強(qiáng)調(diào)，除了土地費(fèi)用和建安費(fèi)用以外，房企的財(cái)務(wù)成本和融資成本也是一筆不小的數(shù)目，這筆費(fèi)用會(huì)有多大還得看房企的融資渠道和貸款周期以及當(dāng)時(shí)的利率。

由此可見(jiàn)，不能簡(jiǎn)單地憑樓面價(jià)和建安成本來(lái)衡量開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)水平。尤其是商業(yè)或者商務(wù)用地，即使樓面價(jià)再低也不能代表什么。昆明這兩種物業(yè)庫(kù)存積壓嚴(yán)重，去化水平不高，捏在手中難以出手的話利潤(rùn)談何而來(lái)。

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