昆明土地供應(yīng)向三環(huán)外延伸 南市區(qū)成拿地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域

近日，昆明中原發(fā)布了“2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱：中原分析報(bào)告），對(duì)2016年昆明商品房成交、商品房?jī)r(jià)格、土地市場(chǎng)、土地樓面價(jià)、等幾個(gè)方面做了分析。其中對(duì)于昆明土地市場(chǎng)版塊，《中原分析報(bào)告》指出，2016年昆明土地供求大幅回升，但成交土地更偏邊緣化，大多集中在三環(huán)以外，受成交區(qū)域的影響，商業(yè)用地樓面均價(jià)下行明顯，從2015年的2496元/平米下降到907元/平米。另外，南市區(qū)、北市區(qū)、西北片區(qū)和東白沙河片區(qū)是土地成交的重點(diǎn)區(qū)域，南市區(qū)以89萬(wàn)平米的成交面積位居昆明土地年度成交大區(qū)，一定程度上反映了南市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的火熱。

昆明歷年土地供求價(jià)走勢(shì)（圖來(lái)源昆明中原）

從昆明中原提供的數(shù)據(jù)上來(lái)看，從2012年開(kāi)始，昆明土地供應(yīng)便逐年減少，2015年土地供應(yīng)和成交均降至冰點(diǎn)，供應(yīng)面積173萬(wàn)方，成交面積157萬(wàn)方。到2016年昆明土地供求大幅回升，供應(yīng)420萬(wàn)方，成交321萬(wàn)方，環(huán)比分別上漲59%和51%。

中原認(rèn)為，2016年昆明土地市場(chǎng)回暖，一方面，由于全國(guó)樓市政策由松到嚴(yán)，樓市降溫，部分房企戰(zhàn)略布局調(diào)整，對(duì)潛力型城市關(guān)注較高，加上昆明高鐵的開(kāi)通，吸引品牌房企擴(kuò)大在昆布局，拿地?zé)崆楦�，促進(jìn)供求大幅回升。另一方面中，得益于商品房市場(chǎng)存量消化明顯，經(jīng)歷2015年的收緊供應(yīng)后，有必要加大市場(chǎng)供應(yīng)，以維持供需關(guān)系平衡。

的確，2016年不僅昆明的房?jī)r(jià)和土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)上行的趨勢(shì)，還有融創(chuàng)、新城控股、北京中建、首創(chuàng)、京奧港等多家外來(lái)房企入昆。金輝集團(tuán)、廣州實(shí)地房地產(chǎn)等也在昆明展開(kāi)了招聘計(jì)劃，準(zhǔn)備尋找目標(biāo)入昆，雖然不能全部歸功于高鐵的開(kāi)通，但高鐵的確是為昆明的樓市帶來(lái)不小的影響。

昆明2016年土地成交分布區(qū)域（圖來(lái)源昆明中原）

對(duì)于2016年昆明主城土地成交主要分布的區(qū)域上，《中原報(bào)告分析》指出，隨著城市發(fā)展外延，供地逐漸向城市外圍發(fā)展，2016年成交土地主要集中在城市二環(huán)至三環(huán)之間以及三環(huán)以外，南市區(qū)、北市區(qū)、西北片區(qū)和東白沙河片區(qū)是重點(diǎn)區(qū)域。具體成交數(shù)據(jù)為：南市區(qū)土地成交面積89萬(wàn)方，位居第一；北市區(qū)成交面積43萬(wàn)方，西市區(qū)成交面積29萬(wàn)方，東市區(qū)成交面積26萬(wàn)方，中心區(qū)成交面積21萬(wàn)方。

近年來(lái)，南市區(qū)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，隨著南亞風(fēng)情園、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、南悅城等商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，萬(wàn)科、恒大、金科、中航里城、海倫堡、中海、藍(lán)光、招商、云南城投、俊發(fā)等大牌房企項(xiàng)目紛紛建成投入使用，人居氛圍越發(fā)濃厚。反映在土地方面的便是土地供應(yīng)和成交的增加，2016年恒大御景灣、藍(lán)光水岸公園、俊發(fā)河畔俊園、云南景成集團(tuán)“景成大廈”，以及多個(gè)南市區(qū)的城改項(xiàng)目地塊入市交易。

2017年1月，昆明主城供應(yīng)的土地更是有超過(guò)一半的地塊位于官渡區(qū)，共計(jì)12宗面積1220畝，分別位于官渡區(qū)矣六街道辦、關(guān)上小街片區(qū)、官渡街道辦、小板橋街道辦四個(gè)區(qū)域，且地塊性質(zhì)多為住宅地塊，預(yù)計(jì)將會(huì)有一批實(shí)力房出手拿地，一批高端住宅項(xiàng)目落地南市區(qū)。

2016年昆明土地成交樓面均價(jià)（圖來(lái)源昆明中原）

此外，《中原分析報(bào)告》中提出2016年昆明成交土地樓面價(jià)整體有下行，主要受成交區(qū)域的影響。其中，住宅用地樓面價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，近幾年主要集中在1500-2000元/㎡之間，住宅類(lèi)樓面均價(jià)為1513元/平米；而商業(yè)和商住混合用地價(jià)格受市場(chǎng)環(huán)境、成交區(qū)域及商業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售的影響，土地價(jià)格有明顯波動(dòng)幅度。中原報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2014年昆明商業(yè)地塊土地成交樓面價(jià)為3954元/平米，2015年為2496元/平米，但到2016年，商業(yè)地塊的樓面價(jià)跌破千元，僅有907元/平米。

2013-2014年昆明商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)井噴，上百萬(wàn)的商業(yè)體量推出市場(chǎng)，但昆明整體商業(yè)年均去化僅46萬(wàn)㎡。根據(jù)中原的數(shù)據(jù)，目前昆明的商業(yè)存量存量為243萬(wàn)方，去化周期為44個(gè)月，去化周期僅次于車(chē)位。商業(yè)市場(chǎng)的嚴(yán)重供大于求，使得昆明商業(yè)庫(kù)存大，去化難等問(wèn)題突出，這一點(diǎn)反映在土地市場(chǎng)上在2016年上半年表現(xiàn)尤為突出，多宗商業(yè)用地流拍流掛，而住宅用地卻全數(shù)成交。

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