連續(xù)經(jīng)歷了兩年的房地產(chǎn)下行行情，去年昆明樓市難得地顯出了幾分暖色，2016年，昆明商品房成交面積增長、庫存下降是市場趨向轉(zhuǎn)好最好的佐證。根據(jù)云南房網(wǎng)監(jiān)測到的數(shù)據(jù)，2016年全年昆明主城四區(qū)（不包括呈貢）累計成交各類商品房115721套，成交面積達1014萬平方米，與去年同期的成交數(shù)據(jù)相比均小幅上漲，漲幅分別為2.74%、1.04%。根據(jù)昆明主城四區(qū)的預(yù)售面積和成交面積計算，2016年昆明商品房供銷比大約為0.93，庫存下降75萬平方米。

2016年1-12月昆明商品房成交情況

全年賣房1014萬方同比微漲1.04%

截至2016年12月31日，昆明全年累計備案各類商品房115721套，與去年同期成交的112630套相比，增加了3091套，同比小幅上漲了2.74%。2016年1-12月，昆明商品房成交面積共計為10140040.23平方米，與上年同期成交的10035254.21平方米商品房相比，增加了104786.02平方米，同比微幅上漲了1.04%。根據(jù)總成交套數(shù)和面積計算，2016年月均成交套數(shù)和面積分別為9643套、84.5萬平方米，套均成交面積約為87.62平方米。

2016年，有6個月的月成交套數(shù)都在萬套以上，突破萬套的月份分別是1月、3月、6月、9月10月和12月。其中10月的成交套數(shù)是年內(nèi)最高值，為13489套，其次是剛剛過去的12月份，累計成交了12031套。其它幾個月都保持在一萬出頭的水平。成交面積方面，成交套數(shù)最高的10月由于小面積物業(yè)成交活躍，因此當月的成交面積僅據(jù)年內(nèi)第二高值，為109萬平方米。年內(nèi)最高成交面積則現(xiàn)于2016年最后一個月，當月累計有128萬平方米商品房備案。而同年月成交面積在百萬方以上的也只有這兩個月。

分季度來看，成交套數(shù)和成交面積最低的是第一季度。這一季度1月和3月成交套數(shù)都在萬套以上，月成交面積也在90萬平方米左右，但2月份僅成交了1999套，成交面積不足20萬方，大大拉低了一季度的成交水平，主要原因是新版購房合同啟用，開發(fā)商態(tài)度謹慎影響了網(wǎng)簽進程。二季度和三季度的成交面積相差不大，分別成交了242.63萬平方米和249.79萬平方米，各占全年總成交量的24%左右。成交套數(shù)和面積最高的是第四季度，其中成交面積為全年貢獻了3成多的量，共計318.24萬平方米。

供銷比為0.93 主城庫存下降75萬方

2016年1-12月昆明商品房供銷情況

在市場”去庫存“的大基調(diào)下，2016年昆明商品房供銷比相比2015年明顯下降。

根據(jù)2016年全年商品房成交面積（1014萬平方米）和新增商品房預(yù)售面積（939萬平方米，不含呈貢）計算，供銷比為0.93，與2015年的1.08相比，收窄了0.15。這是自2012年以來昆明年度供銷比首次下降至1以下。

觀察各月的供銷情況，2016年只有4月、6月、8月和9月的供銷比在1以上，其余8個月的時間商品房新批預(yù)售面積都小于成交面積，故批售比也在1以下。若按照2016年全年商品房成交面積和新批預(yù)售面積計算，昆明不包括呈貢在內(nèi)，主城四區(qū)庫存下降了約75萬方，去庫存效果顯著。

歷史數(shù)據(jù)表明，2009年-2015年六年時間昆明商品房庫存面積累計達到2191.37萬平方米，算上2016年下降的75萬平方米庫存，2009年至今昆明商品房庫存量約為2116.37萬平方米，按2016年月均銷售面積84.5萬平方米計算，在不計入新增庫存的情況下，這七年的庫存尚需要2年的時間才能被市場消化。

另外，云南房網(wǎng)從數(shù)據(jù)機構(gòu)了解到，庫存去化周期最長物業(yè)的是車位、商業(yè)和寫字樓，均需要六七年的時間，而商品住宅的去化壓力不大，僅需一年就能清庫存。

全年產(chǎn)生了28個套數(shù)周銷冠40個面積周銷冠

根據(jù)昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)每日發(fā)布的成交十強榜單統(tǒng)計，2016年全年52個周，昆明共產(chǎn)生了28個商品房成交套數(shù)周銷冠和40個成交面積周銷冠。

獲得成交套數(shù)周銷冠的項目有大都，海倫國際、江東給耀龍康城、經(jīng)典明苑、德潤朗悅灣、金曇花園、俊發(fā)城、人民路壹號廣場、大宥城、潤城、鳳凰御景、俊福花城、銀海尚御、俊發(fā)盛唐城、云投中心、華信雙城、中天城理想中心、東旭駿城、中豪優(yōu)活城、雙城際商務(wù)中心、昆明湖、華夏御府、未名城、萬和花園、平和花園、昆百大國際派、新時代廣場和綠城春江明月。

其中，大都曾9次獲得銷冠，這幾次成交套數(shù)加起來達到2686套。海倫國際4次獲得銷冠，成交套數(shù)達1536套。昆明湖和未名城各登頂3次，不過成交套數(shù)并不亮眼，各備案了200多套。江東耀龍康城獲得過2次成交套數(shù)周銷冠，加起來套數(shù)達1442套。曾2度獲周銷冠的項目還有經(jīng)典明苑、德潤朗悅灣、俊發(fā)城、人民路壹號廣場、大宥城、潤城和東旭駿城，雖同為銷冠但成交套數(shù)差距較大，從300多套至900多套不等。

40個成交面積周銷冠中，連續(xù)4次摘冠的大都總成交面積僅居第二位，4次登頂時的成交面積加起來為104000.49平方米。周銷冠中成交面積高居首位的是滇池國際會展中心，該項目雖然只獲得1次銷冠，但成交面積卻達到121400.63平方米，山海灣和旅游小鎮(zhèn)均有備案。昆明湖和未名城各拿3次銷冠，但各自的成交面積也只有2萬多平方米。潤城、俊發(fā)城、萬科云子、萬宏國際和海倫國際也都各獲得2次周銷冠。另有31個項目各有1次領(lǐng)銜周成交面積榜單，其中不乏像恒大云報華府、昆明廣場、綠城春江明月、保利大家、恒大名都這樣的名企名盤，當然也有不少項目因車位、經(jīng)適房、回遷或抵押行房源成交活躍才登頂榜單。

綜合來看，2016年昆明商品房去庫存效果顯著主因并非是成交量上漲，而是供應(yīng)大幅收縮的緣故，僅就主城四區(qū)來看，2015年這四區(qū)新增商品房銷售面積為1086萬平方米，而2016年僅為939萬平方米，供應(yīng)降幅達13.54%。2017年，如果供應(yīng)量繼續(xù)走低，而更多品牌開發(fā)商產(chǎn)品將進入昆明市場，預(yù)計昆明房價將會有小幅上揚。

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