2、融資風(fēng)險：發(fā)債規(guī)模大、銷售業(yè)績偏低且拿地激進(jìn)的百億房企，應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險防范

寬松的貨幣環(huán)境為房企有效解決了資金需求，但在房地產(chǎn)市場分化風(fēng)險與泡沫化風(fēng)險疊加的復(fù)雜形勢下，依賴資金杠桿激進(jìn)拿地、大舉擴(kuò)張的房企也在累積風(fēng)險。為了提高資金安全性、有效防范相關(guān)風(fēng)險，目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)已暫停了房地產(chǎn)公司債的發(fā)行。在此背景下，研究組對百億企業(yè)銷售額、發(fā)債規(guī)模及拿地金額等指標(biāo)進(jìn)行綜合衡量，判斷百億房企的銷售業(yè)績和發(fā)債規(guī)模能否支撐拿地成本、開發(fā)能力是否能夠支撐未來發(fā)展，從而甄別百億房企是否存在資金風(fēng)險。

研究組對部分百億企業(yè)（發(fā)債額+銷售額）/拿地金額、發(fā)債額/拿地金額的累計值進(jìn)行統(tǒng)計，結(jié)果顯示部分百億房企存在資金鏈緊張的情況。其中，銷售額與發(fā)債額兩項總和仍與企業(yè)拿地金額規(guī)模相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，資金緊張，如經(jīng)營不當(dāng)將遭遇償債風(fēng)險。經(jīng)分析顯示，建發(fā)、信達(dá)和融信等百億房企的比值均低于1.3，銷售額與發(fā)債額度加總才能勉強(qiáng)覆蓋招拍掛拿地支出，謹(jǐn)需防范資金風(fēng)險。其中，信達(dá)目前資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率均已處于高位，建發(fā)2016年平均拿地溢價率超過100%，融信也入手多個地王項目，或?qū)⒋嬖诟咭鐑r項目去化受阻導(dǎo)致的資金短缺風(fēng)險。

未來發(fā)展：兼并收購實現(xiàn)規(guī)�？缭剑D(zhuǎn)型升級掘金萬億存量市場

1、兼并收購：搶占資源高地、加速規(guī)模突破，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢加劇

2016年，在優(yōu)質(zhì)資源稀缺與資金寬松的影響下，房地產(chǎn)并購愈演愈烈。其中，大型企業(yè)，特別是百億房企憑借規(guī)模、資金優(yōu)勢成為房地產(chǎn)行業(yè)并購的主力軍。經(jīng)統(tǒng)計，年內(nèi)僅300億元以上百億房企已完成及正在進(jìn)行中的并購案例已近100起，占行業(yè)并購數(shù)量的7成以上。

從前四個陣營的并購比例來看，各陣營并購數(shù)量逐級遞減：超級陣營企業(yè)均發(fā)起并購，數(shù)量占比為20%，平均數(shù)量最多為6.7宗；第一陣營共7家發(fā)起并購，并購數(shù)量占比為33%，平均數(shù)量為4.6宗，前兩陣營并購數(shù)量占比高達(dá)53%。第二、第三陣營均約有一半的房企發(fā)起并購，平均數(shù)量分別為3.2宗和2.0宗。

從并購標(biāo)的來看，2016年百億企業(yè)的并購標(biāo)的主要分為三類，包括房地產(chǎn)項目收購、房地產(chǎn)公司并購，以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)并購，分別占比80%、13%和7%，可見百億企業(yè)并購標(biāo)的2016年主要集中在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，核心目的在與通過直接并購布局新的城市和市場，搶奪優(yōu)質(zhì)資源。各陣營均以房地產(chǎn)項目收購為主，意在破解熱點城市拿地困局、有效降低資源獲取成本。

從房地產(chǎn)公司間并購來看，由于涉及金額大、耗時長、過程復(fù)雜，目前并購方均為超級陣營和第一陣營的千億級房企，并購目的為直接兼并或投資符合公司戰(zhàn)略版圖的優(yōu)質(zhì)公司、或獲取A股上市殼公司，從而有效增收創(chuàng)利。大筆并購引發(fā)行業(yè)震動并成為今年區(qū)別于以往的最大特點，也將成為千億級房企奔赴萬億目標(biāo)的捷徑之一。

此外，百億房企2016年的多元化并購比較審慎，全年僅7宗，其中5宗為通過收并購布局金融、商業(yè)運營兩個房地產(chǎn)相關(guān)的潛力發(fā)展領(lǐng)域，僅綠地收購景觀、基建公司完善其原有戰(zhàn)略布局。

2、轉(zhuǎn)型升級：擴(kuò)增量、活存量、加快金融化，挖掘萬億級市場空間

隨著房地產(chǎn)市場由增量向存量市場轉(zhuǎn)換，2016年，百億企業(yè)一方面把握政策機(jī)遇，發(fā)展高度契合國家發(fā)展戰(zhàn)略的特色小鎮(zhèn)、軌道交通物業(yè)等，搶占政策紅利；另一方面，盤活存量、挖潛存量客戶價值成為存量市場主體地位下的轉(zhuǎn)型窗口；此外，繼續(xù)延伸地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，與金融融合發(fā)展，加快金融化進(jìn)程。

從各陣營在熱點領(lǐng)域的布局來看，超級陣營、第一陣營的千億級企業(yè)轉(zhuǎn)型方向更為多元，平均涉足5個熱點領(lǐng)域，增量市場、存量市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的熱點領(lǐng)域均已布局；而第二陣營平均涉足3個熱點領(lǐng)域，在存量市場和金融領(lǐng)域的布局較多；后兩個陣營平均涉足1-2個熱點領(lǐng)域，打造專精的特色業(yè)務(wù)。

增量市場：緊跟政策需求，發(fā)展特色小鎮(zhèn)、軌道交通物業(yè)模式

百億企業(yè)緊跟政策需求，結(jié)合自身優(yōu)勢打造不同主題的特色小鎮(zhèn)。恒大、萬科等8家千億級房企及招商、華僑城等國企和時代地產(chǎn)均提出或正在打造融入文化、科技、足球等特色的小鎮(zhèn)。

同時，隨著軌道交通建設(shè)的推進(jìn)，百億企業(yè)通過與政府合作積極探索“軌道交通+物業(yè)”的發(fā)展模式，獲取優(yōu)質(zhì)城市資源。萬科、保利等百億企業(yè)通過“軌道交通+物業(yè)”的發(fā)展模式開發(fā)地鐵上蓋物業(yè)，打破“拿地困局”。除此之外，隨著“八橫八縱”鐵路規(guī)劃的升級以及國家鼓勵擴(kuò)大社會資本投資建設(shè)鐵路政策的出臺，部分百億企業(yè)參與到鐵路建設(shè)項目。

存量市場：涉足社區(qū)服務(wù)、長租公寓、共創(chuàng)辦公，加速輕資產(chǎn)運作分享大資管時代機(jī)遇

2016年，百億企業(yè)創(chuàng)新智能社區(qū)、金融平臺、健康養(yǎng)老等服務(wù)體系，深入挖掘社區(qū)價值。其中，萬科和富力的智慧社區(qū)、金地的life智能家等紛紛為業(yè)主提供智能化的服務(wù)；碧桂園的“碧有信”、恒大的“恒大金服”等社區(qū)金融服務(wù)平臺陸續(xù)推出；萬科推出社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)的全新產(chǎn)品線，綠城發(fā)布了園區(qū)健康服務(wù)生態(tài)體系。

此外，涉足租賃市場成為百億企業(yè)布局存量市場的“新藍(lán)�！保渲�，長租公寓、聯(lián)合辦公等細(xì)分領(lǐng)域成為百億企業(yè)把握一二線城市存量市場的重要方向。2016年，百億企業(yè)緊抓租賃市場的發(fā)展機(jī)遇，重點發(fā)展特色鮮明、服務(wù)到位的長租公寓并提出對應(yīng)品牌，或重點挖掘聯(lián)合辦公空間的產(chǎn)業(yè)租賃市場。

與此同時，百億企業(yè)將輕資產(chǎn)模式應(yīng)用到存量市場中，一方面加快物業(yè)服務(wù)的輕資產(chǎn)輸出；另一方面繼續(xù)挖掘存量市場中商業(yè)、酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)的輕資產(chǎn)運營。

金融化：深化金融合作，分享大資管時代紅利，不斷擴(kuò)大金融業(yè)務(wù)版圖

2016年以來，百億房企通過加深與金融領(lǐng)域的合作，促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合。一方面采用“地產(chǎn)+基金”模式，有效拓寬融資渠道。與基金機(jī)構(gòu)組成聯(lián)合體拿地，緩解資金壓力；或自己設(shè)立基金，募集社會資本，補(bǔ)充從拿地到開發(fā)等階段的資金投入。另一方面積極推進(jìn)物業(yè)資產(chǎn)、購房尾款、酒店物業(yè)等基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，購房尾款為標(biāo)的資產(chǎn)證券化集中爆發(fā)。同時，百億企業(yè)成立資產(chǎn)管理平臺，依托持有物業(yè)運營獲得增值收益，更以輕資產(chǎn)化的商業(yè)運營與資本深度融合，分享大資管時代的發(fā)展紅利。另外，部分百億企業(yè)憑借獨特的PPP發(fā)展模式，獲取發(fā)展資金，如華夏幸福。

此外，百億房企充分利用龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，打造金控平臺，將業(yè)務(wù)領(lǐng)域滲透至金融業(yè)，取得資產(chǎn)端的競爭優(yōu)勢。2016年，百億房企搭建金融平臺，通過參股或成立證券、保險、基金、金融租賃等金融公司，完善金融牌照布局。

結(jié)論：綜觀房地產(chǎn)行業(yè)的2016年，房地產(chǎn)市場前三季度一路高歌猛進(jìn)，已奠定了百億企業(yè)全年的業(yè)績高漲局面。百億企業(yè)領(lǐng)先的市場駕馭力和更高的資源集聚水平也為其未來發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。但在資金潮、資產(chǎn)荒和財富效應(yīng)的共振之下，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險加速集聚，二線城市投資過熱、三四線城市庫存壓力難解、資金面寬松導(dǎo)致拿地杠桿率攀升等等，均為房企未來的持續(xù)發(fā)展埋下了巨大風(fēng)險隱患，應(yīng)引起行業(yè)足夠重視。百億企業(yè)在保持規(guī)�？焖偬嵘耐瑫r，更應(yīng)謹(jǐn)慎防范運營風(fēng)險，避免在行業(yè)調(diào)整期遭遇業(yè)績下滑甚至陷入困境，錯失發(fā)展良機(jī)。

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