昆明寫字樓和商業(yè)一樣都特別多，多到什么程度呢？據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，截至目前，昆明寫字樓存量面積達(dá)到282萬方，按照近一年約47萬方的年去化水平，消化完這些存量需要六年的時(shí)間。當(dāng)然也有來自其它渠道更為樂觀的存量數(shù)據(jù)和去化周期�？蔁o論真實(shí)的數(shù)據(jù)怎樣，有一點(diǎn)毋庸置疑，昆明寫字樓普遍面臨著去化難、租不上價(jià)、空置率高的問題。鑒于這樣的現(xiàn)狀，寫字樓捏在開發(fā)商手中無疑成了“燙手山芋”，一些大型的外來房企對(duì)這種資金占用時(shí)間長(zhǎng)的物業(yè)更是一副能不沾便不沾的態(tài)度。

昆明西山萬達(dá)廣場(chǎng)

從“香餑餑”到“燙手山芋”

昆明寫字樓供需嚴(yán)重失衡與上一輪房地產(chǎn)行情中開發(fā)商的“暴飲暴食”有一定關(guān)系。2011年前后調(diào)控頻繁，樓市開始大范圍限購，開發(fā)商由此意識(shí)到在限購空擋上的商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便一窩蜂加大開拓商業(yè)地產(chǎn)的力度。據(jù)公開報(bào)道，昆明有不少地產(chǎn)商就是在那個(gè)時(shí)候悄然申請(qǐng)調(diào)規(guī)，以加重商業(yè)商務(wù)開發(fā)比例。加上昆明被納入改造范圍的城中村項(xiàng)目共達(dá)382個(gè)，這些城中村改造項(xiàng)目大都定位為城市綜合體，配建有大量的商業(yè)和寫字樓。雖然已經(jīng)開建的城改項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于這個(gè)數(shù)字，但寫字樓井噴的勢(shì)頭已經(jīng)難以阻擋。

隨著寫字樓集中爆發(fā)，供需失衡的狀況日漸凸顯。寫字樓不容易出售變現(xiàn)、資金占用時(shí)間長(zhǎng)是讓開發(fā)商頭疼的老大難問題，尤其是在商品住宅（不含團(tuán)購房）每年500多萬方成交量的映襯下，寫字樓的去化水平就更顯“難堪”。即便出手了，最終的物業(yè)持有者還得面臨著租不上價(jià)、空置率高、物管費(fèi)卻不低的問題。而這些反過來又會(huì)為寫字樓的去化帶來負(fù)面影響。

開發(fā)商顯然已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)，繼續(xù)開發(fā)寫字樓，未來難免會(huì)成為難以脫手“燙手山芋”。因此，在昆明明確提出允許開發(fā)商調(diào)整商住比的政策后，部分地產(chǎn)商就開始尋求重新調(diào)整規(guī)劃，盡量減少商業(yè)尤其是寫字樓的開發(fā)比例。

在過去一年中，昆明確有不少項(xiàng)目成功完成了調(diào)規(guī)。金泰國(guó)際二期“凱佩”在調(diào)整后商業(yè)用地面積縮減了29.66畝，而整個(gè)二期也就占地52畝。在金泰國(guó)際完成調(diào)規(guī)前一日，萬彩城調(diào)整后的規(guī)劃進(jìn)行了公示，它的A4地塊由商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為商業(yè)商務(wù)用地兼容居住用地，而A5地塊則干脆由商業(yè)商務(wù)用地整體變更為居住用地。“昆紡”原址改造項(xiàng)目用地的2號(hào)地塊也作出了調(diào)規(guī)的舉動(dòng)，調(diào)整后降低了商務(wù)商業(yè)的開發(fā)比重。

開發(fā)商對(duì)商業(yè)商務(wù)的開發(fā)態(tài)度直接導(dǎo)向了土地市場(chǎng)。面對(duì)嚴(yán)重超標(biāo)的商業(yè)和商務(wù)樓宇，開發(fā)商更愿意拿純住宅地塊或者是住宅開發(fā)比重較大的混合地塊，對(duì)于商業(yè)等性質(zhì)的土地則提不起興致，表現(xiàn)在這兩年的土地市場(chǎng)上就是：住宅地塊幾乎都能找到買主，時(shí)不時(shí)還有爭(zhēng)搶的情況發(fā)生，而且溢價(jià)的概率也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)商務(wù)等性質(zhì)的地塊。

外來房企能不沾就不沾

還有一個(gè)有意思的現(xiàn)象，雖然外來房企在昆明的市場(chǎng)份額已經(jīng)占據(jù)了樓市的半壁江山，但大部分的寫字樓都是由本土房企在開發(fā)。云南房網(wǎng)初略統(tǒng)計(jì)了近百個(gè)有寫字樓的項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，外來房企只占了不到兩成的量。原因不難解釋，昆明的城中村改造項(xiàng)目大多掌握在本地公司手中，而這些項(xiàng)目因?yàn)楫?dāng)初的規(guī)劃多數(shù)都配套有寫字樓。

外來房企接觸的城中村項(xiàng)目不多，開發(fā)的寫字樓量也不大，涉獵較多是像海倫堡、廣州廣電、昆明建發(fā)、豐泰建設(shè)……這樣一些在全國(guó)排名不是很靠前甚至根本就排不上號(hào)的外來房企。而全國(guó)排名較為靠前的外來房企，除了萬達(dá)這種以商業(yè)地產(chǎn)為主打，和綠地那樣有著超高層情結(jié)的開發(fā)商，其它大公司在昆明都盡量回避寫字樓開發(fā)。

全國(guó)排名前三的房企，恒大在昆明以住宅產(chǎn)品為主，其正在開發(fā)的恒大云報(bào)廣場(chǎng)雖然是寫字樓，但要不是定向開發(fā)給云報(bào)集團(tuán)使用，恐怕恒大也不會(huì)輕易觸碰。

萬科入昆6年也一直專注于住宅開發(fā)，直到去年才傳出其入昆以來首個(gè)寫字樓物業(yè)在魅力之城誕生的消息，可是過后萬科也沒有表現(xiàn)的太積極，魅力之城剩下的還沒有動(dòng)工的三個(gè)地塊，其中就包含了寫字樓，至今都沒有開發(fā)。前不久，這個(gè)項(xiàng)目還調(diào)規(guī)了，降低了商務(wù)商業(yè)的比重。萬科云子（聯(lián)邦國(guó)際A3地塊）就商住比也重新做過調(diào)整，原規(guī)劃的5棟住宅在調(diào)整后變?yōu)?0棟，同時(shí)取消了商業(yè)建筑及商業(yè)辦公樓的建設(shè)。

全國(guó)房企三強(qiáng)中的碧桂園去年至今在昆明布局了一大堆項(xiàng)目，可是從目前已經(jīng)露面的樓盤來看，沒有一個(gè)是規(guī)劃有寫字樓的。

此外，在今年昆明銷售排行傍上排名靠前的外來房企中，除了之前提到的萬科、恒大，中航在昆明的三個(gè)項(xiàng)目中航璽樾、中航云璽大宅和中航城也都沒有寫字樓。剛剛通過收購融科智地入昆的全國(guó)十強(qiáng)房企融創(chuàng)中國(guó)也在積極地為聯(lián)想科技城的調(diào)規(guī)而努力，希望通過調(diào)規(guī)降低商業(yè)商務(wù)開發(fā)比重。

可見，在昆外來大房企對(duì)寫字樓物業(yè)的開發(fā)并不十分積極，原本規(guī)劃有寫字樓的項(xiàng)目也盡量通過調(diào)規(guī)減少或干脆取消這種物業(yè)的開發(fā)，即便沒有調(diào)規(guī)也采取推遲開發(fā)的做法。

藍(lán)光昆侖中心

在昆明已經(jīng)有寫字樓開發(fā)的外來房企，比如萬達(dá)、藍(lán)光眼下也都面臨去化難題。藍(lán)光開發(fā)的昆侖中心本來打算出售，在2014年也發(fā)布了價(jià)格和優(yōu)惠信息。但很快就棄售轉(zhuǎn)租，從銷售改自持保不定就是因?yàn)槿セ徛�，開發(fā)商不得已才做出的選擇。不過，昆侖中心改成自持之后租不上價(jià)格不說，還要為了吸引住戶給出更多的優(yōu)惠，比如免半年租金。名氣更大、可租可售的西山萬達(dá)雙塔同樣面臨這樣的問題。萬達(dá)雙塔的寫字樓已經(jīng)竣工交付使用一年，可聽知情人士說入駐情況不是很好，空置率很高，租金因此不得不一降再降，如果所租空間大，租期又長(zhǎng)的話，租金還有博弈的空間。另外，比起切塊，昆明不少高檔商務(wù)樓宇更傾向于整層銷售，每層面積上千平米，沒有多少公司和個(gè)人能有這樣的購買力。

像萬達(dá)雙塔、藍(lán)光昆侖中心這樣的高檔寫字樓為了吸引租戶入駐尚且需要放低姿態(tài)，更多已經(jīng)建成卻沒有名氣的寫字樓要解決空置率問題就更難了。不夸張地說，昆明到處都可以看見寫字樓外立面上懸掛的招租條幅，有的整棟出租或出售的條幅一掛就是一兩年，招租和去化難度明顯。在極為有限的市場(chǎng)需求下，昆明的外來大房企對(duì)這樣的“燙手山芋”自是能不沾就不沾，畢竟寫字樓占用資金時(shí)間長(zhǎng)，回報(bào)率也不如預(yù)期中的高，自持的話收回資金的時(shí)間就更長(zhǎng)了。外來大房企幾乎都是上市公司，需要利潤(rùn)很快在財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)，而寫字樓物業(yè)并不符合上市房企高周轉(zhuǎn)的需求。好在昆明如今已經(jīng)在寫字樓的需求端和供應(yīng)端都作出努力，比如對(duì)入駐某些寫字樓的總部企業(yè)給予補(bǔ)貼，比如允許開發(fā)商調(diào)整商住比例，但短期內(nèi)供需嚴(yán)重失衡的狀況并不會(huì)因?yàn)檫@些利好政策而得到根本解決。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。