昆明寫字樓嚴(yán)重過剩已經(jīng)是不爭的事實，按照昆明市住建局局長李彤在今年11月的說法，昆明商業(yè)樓宇的去化周期至少需要16個月，而房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個說法其實過于樂觀，因為目前許多昆明寫字樓表面上被賣了出去，但實際上，有許多樓層都被開發(fā)商以充抵工程款、材料款和抵債的形式，轉(zhuǎn)到了關(guān)聯(lián)企業(yè)手上，而這一部分寫字樓大部分還會再次進(jìn)入市場租售，并未真正消化。

昆明西山萬達(dá) 廣場

盡管昆明市已經(jīng)意識到寫字樓過剩的嚴(yán)重性，也開始在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)整，允許部分項目“商改住”，而且也減少了寫字樓項目審批，但今年新批項目中仍舊有大量寫字樓。由此造成的局面是，一方面是在建、建成寫字樓難消化，另一方面又在不斷新增開發(fā)，寫字樓供應(yīng)量仍在不斷攀升，但在需求方面，這兩年昆明市經(jīng)濟(jì)增長緩慢，企業(yè)經(jīng)營困難，根本用不了那么多寫字樓。

由于供需嚴(yán)重失衡，昆明寫字樓市場哀鴻一片，售價和租金已連續(xù)3年下滑，空置率更是居高不下。為了去庫存，昆明市也曾出臺政策，對進(jìn)駐萬達(dá)廣場等高檔寫字樓的總部企業(yè)予以獎勵，甚至補(bǔ)貼萬達(dá)廣場過高的物管費(fèi)，但效果有限，而且惠及的寫字樓和公司寥寥無幾，對消化昆明龐大的寫字樓庫存只是杯水車薪。

但昆明市又不能承受寫字樓市場長期低迷甚至崩盤的代價，寫字樓大量空置、爛尾，不僅連帶造成土地市場和住宅市場的動蕩，而且由于大量債務(wù)形成，惡化了昆明經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對市場秩序也有不小沖擊。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中事實上“大而不能倒”的地位，昆明寫字樓都必須要有“猛藥”救治。

挽救昆明寫字樓市場，“藥方”無非兩個，一是必須踩下開發(fā)剎車，二是盡力擴(kuò)大需求，而擴(kuò)大需求最有效的措施，莫過于禁止在住宅樓內(nèi)開設(shè)公司、搞經(jīng)營活動。

在昆明，住宅樓內(nèi)開辦公司，搞經(jīng)營活動十分普遍，特別是一些地段位置較好的住宅樓宇，居然有超過一半的單元都被用來從事經(jīng)營活動，這引起了其余業(yè)主的極大不滿，鄰里糾紛時有發(fā)生。今年1月，金康園部分業(yè)主將其中一戶業(yè)主告上法庭，就是因為被告在自己的住房里開辦了一家公司，影響了周圍鄰居的生活。

目前，我國對住宅樓內(nèi)從事經(jīng)營活動并未明確禁止。但按照《物權(quán)法》規(guī)定，如果在住宅樓內(nèi)開辦企業(yè)，需要取得鄰居同意，但是在現(xiàn)實當(dāng)中，昆明絕大多數(shù)在住宅中開展經(jīng)營活動的企業(yè)或業(yè)主，都沒有征得鄰居同意，事實上已經(jīng)侵害了其余業(yè)主的權(quán)益。實際上，如果嚴(yán)格要求，目前在昆明住宅樓內(nèi)開公司、搞經(jīng)營的行為，基本不可能獲得鄰居的同意。

既然在住宅樓內(nèi)從事經(jīng)營活動已經(jīng)成為一種越來越嚴(yán)重的擾民行為，昆明市應(yīng)出臺措施，禁止在住宅中開公司、搞經(jīng)營，這不僅有利于維護(hù)其他業(yè)主的權(quán)益，也可以大大加快寫字樓消化速度。其實，由于目前昆明寫字樓售價已經(jīng)和住宅倒掛，寫字樓租金也一降再降，和同一地段的住宅相比也貴不了多少。

另外，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也呼吁，昆明市在寫字樓去庫存的過程中，沒必要，也不應(yīng)該只對高檔寫字樓、大型企業(yè)總部“開小灶”，而是要想辦法控制寫字樓過快上漲的物管費(fèi)，對昆明市所有寫字樓的用水、用電價格進(jìn)行普惠性補(bǔ)貼，降低企業(yè)進(jìn)駐寫字樓的辦公成本，這才是寫字樓去庫存的正確姿態(tài)。

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