北辰大道欣都龍城15樓，剛遞交了去歐洲工作簽證的張女士走出大廈，在樓下轉(zhuǎn)了一圈，幾個平時常逛的門店也沒了吸引力，“現(xiàn)在過來逛的時間越來越少了�！奔易”笔袇^(qū)的張女士感嘆道。大廈不遠處，一個還留有上一家招牌的大型餐飲店門上，清晰地寫著“招租”字樣。采訪中，作為昆明人口密度最大的北市區(qū)，商業(yè)也正面臨溫飽不均現(xiàn)象，商業(yè)分化已逐漸蔓延。

體量超500萬㎡

部分綜合體存洗牌出局風險

一邊是門店關(guān)閉，另一邊卻銷售業(yè)績持續(xù)增長。此前公布的2015年全國商場購物中心百貨業(yè)績銷售額中，昆明購物中心業(yè)績最好的是順城和百盛兩處門店，百貨業(yè)態(tài)銷售業(yè)績均超過14億元。“其中，順城ZARA門店去年的銷售額高居中國內(nèi)地第二名，僅次于北京西單大悅城。”9月份的一次采訪中，仲量聯(lián)行成都零售地產(chǎn)部商業(yè)咨詢總監(jiān)鄒麗娟透露了這樣一個數(shù)據(jù)。

仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年昆明購物中心商業(yè)供給大約為240萬㎡，預計到2020年，將翻番超過500萬㎡，“商業(yè)供給近5年來成倍增長，造成商業(yè)市場競爭分化加劇�！北镜匾晃粯I(yè)內(nèi)人士直言，分化加劇，部分商業(yè)綜合體面臨洗牌出局風險。

開篇提到的不是個例，北辰大道往北，小康大道中段的一個大型商業(yè)綜合體，擠滿各種促銷棚的廣場上，卻沒有幾個人，“按理說，周圍都是居住區(qū)，人氣不會太差，可這邊的整體招商情況一直不太好，缺乏大品牌商戶，也讓消費人群往外流失了�！币晃徊辉妇呙牡赇伬习宸Q，他在此開店快兩年，旁邊的幾個門店至少換過兩三撥老板。

“門店更換商家太多，里面業(yè)態(tài)也參差不齊�！庇浾咦咴L發(fā)現(xiàn)，該商業(yè)體內(nèi)，除稍顯集中的餐飲區(qū)外，稍偏西的區(qū)域，陳列了建材、酒店、百貨、足浴等多個業(yè)態(tài)的店鋪，不過多數(shù)門店生意略顯冷清。

業(yè)態(tài)汰舊換新

復合型游樂擠壓傳統(tǒng)休閑娛樂市場

就算是像北市區(qū)這樣一個人口密度大，商業(yè)起步早的區(qū)域，也面臨著新增商業(yè)體量的競爭，該區(qū)域往北，愛琴海購物公園9月份剛在新時代廣場舉行了開工儀式，計劃2017年正式開業(yè)！據(jù)悉，除愛琴海購物公園外，新時代廣場未來將建成包括開放式風情購物街等在內(nèi)的50萬㎡的商業(yè)綜合體。

這也是昆明目前商業(yè)市場不斷激增的一個寫照！晚報記者統(tǒng)計，僅9月和10月，昆明主城就有包括西城COHO（正式品牌發(fā)布）、瑞鼎城愛琴海購物公園等多個商業(yè)綜合體有推進進度。

來自昆明中原機構(gòu)資源中心的研究數(shù)據(jù)顯示，截至上半年，昆明商業(yè)庫存為187萬㎡，去化周期為26個月。而另一機構(gòu)稍早前的數(shù)據(jù)則顯示，前8個月，昆明總商業(yè)去化面積僅為9萬㎡。

更值得注意的是，除了商業(yè)市場本身競爭加劇、產(chǎn)品過剩外，昆明商業(yè)業(yè)態(tài)本身也面臨著汰舊換新。“除了傳統(tǒng)百貨受到的沖擊外，包括娛樂和休閑餐飲等業(yè)態(tài)，也面臨快速地更新?lián)Q代�！敝倭柯�(lián)行鄒麗娟接受采訪時表示，不光是昆明，從全國市場布局來看，快時尚和復合性高的游樂種類也在逐漸擠壓原本的休閑娛樂市場。

從近兩年商業(yè)市場的布局中，也足見一斑。2014年，玩具反斗城先后進駐順城購物中心和同德廣場；今年，廣福路愛琴海購物公園率先在昆明引入馬術(shù)俱樂部和航空俱樂部；西城時代在品牌發(fā)布會上透露，目前招商中，已引入結(jié)合運動和休閑為一體的高端俱樂部。

市場如何突圍

購物中心將轉(zhuǎn)變?yōu)樯缃磺楦锌臻g

“未來購物中心將轉(zhuǎn)變?yōu)槿藗兩缃痪蹠臒狳c場所和聯(lián)系情感的空間�！编u麗娟認為，業(yè)態(tài)的更新，只是這種空間轉(zhuǎn)換的一種趨勢，而其中，圍繞消費者自身的社交和交流需要的轉(zhuǎn)變也成為必然。

事實上，這也是本地多個商業(yè)綜合體在市場突圍中更多考量的一個關(guān)鍵。

“前幾年餐飲市場大行其道！可在未來市場布局中，將很難以單一業(yè)態(tài)撐起足夠的市場空間�！睒I(yè)內(nèi)人士分析。

10月1日舉行的實力心城·匯力花千坊開業(yè)儀式上，其商管團隊直言，作為呈貢首席文化藝術(shù)商業(yè)街區(qū)，其業(yè)態(tài)除了融合特色餐飲和休閑娛樂等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)外，針對周圍居住人群的教育和高校年輕人群的文化交流需求，還將主打教育培訓、藝術(shù)文化創(chuàng)意等為主的文化藝術(shù)業(yè)態(tài)。

“吸引客流，也要樹立有別于市場的主題標簽，才是突圍關(guān)鍵�！编u麗娟表示，昆明作為旅游城市，文化商業(yè)板塊一直是各大購物中心熱衷于探索的領(lǐng)域，具備優(yōu)勢的文化業(yè)態(tài)將是未來各商業(yè)綜合體的競爭力關(guān)鍵。

回到篇頭提到的欣都龍城，9月份其新開業(yè)的4家新店中，除特色休閑餐飲漫咖啡等外，還有一個主打文化藝術(shù)教育的八八空間，“聯(lián)合簽證中心等落地欣都龍城，對于周邊高素質(zhì)消費人群來說，有著不小的吸附力，這也是我們選址落地的關(guān)鍵�！惫ぷ魅藛T介紹。

延伸閱讀

未來哪些商業(yè)業(yè)態(tài)能打動你

1.復合型“游樂”

對于逐漸成為消費主力的90后、00后消費群來說，游戲本身的吸附力將是其消費的主趨勢。而復合型游樂業(yè)態(tài)未來也將呈現(xiàn)針對各年齡層的分化趨勢，前文提到的馬術(shù)俱樂部、航空俱樂部，也是針對城市高收入精英人群的代表性消費點。

代表：愛琴海購物公園馬術(shù)俱樂部、順城玩具反斗城等。

2.創(chuàng)意文化娛樂

在這一輪商業(yè)業(yè)態(tài)升級中，新興娛樂與文化藝術(shù)、創(chuàng)意零售、主題餐飲、兒童親子正進行更深層次的復合和跨界，從而對其目標客戶群產(chǎn)生更高的黏性、趣味性和人流吸附力。而將文化生活等因素融入娛樂休閑中，也讓消費者更容易享受到，這也將成為吸引國內(nèi)外消費力的一個關(guān)鍵。

代表：星巴克烘焙工廠、life style、邦得旺家居品牌等。

麻辣觀點

商業(yè)市場將進入運營和資產(chǎn)管理時代

在仲量聯(lián)行華西區(qū)零售資產(chǎn)管理部總監(jiān)朱敏看來，未來商業(yè)市場將從開發(fā)時代進入運營和資產(chǎn)管理時代。特別是在存量過剩的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)市場的運營和資產(chǎn)管理顯得尤為關(guān)鍵。

來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，目前全國8萬多家地產(chǎn)商，有一半都直接或間接地介入了商業(yè)地產(chǎn)，由于95%以上缺乏商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗和專業(yè)體系，“導致大多數(shù)地產(chǎn)商采用模仿標桿零售企業(yè)的模式，從而產(chǎn)生同質(zhì)化現(xiàn)象頻出的問題�！敝烀艚忉尩�，現(xiàn)在地段并不是零售企業(yè)成敗的唯一條件，資產(chǎn)管理能力才是決定因素。未來零售市場的競爭已逐漸從單一的商品、品牌競爭走向多維的立體競爭，良好的運營管理模式尤為重要。

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