去年12月初，《昆明市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》針對房地產(chǎn)市場提出了二十三條指導(dǎo)意見，其中一條明確指出“城改項(xiàng)目未動(dòng)工地塊，可申請調(diào)整商住比”，此舉打破了從前規(guī)劃一經(jīng)確認(rèn)用地性質(zhì)便不可隨意更改的固有做法。而新政出臺至今已經(jīng)10月有余，根據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，新政后已有4個(gè)項(xiàng)目完成了商住比例的重新調(diào)整，調(diào)規(guī)涉及商改住的總建面約24萬方。調(diào)整的類型包括：商業(yè)用地變更為商住混合用地、商業(yè)用地整體變更為居住用地、直接縮減商業(yè)用地面積。

金泰國際二期正在建設(shè)中

新政后已有4項(xiàng)目調(diào)整商住比

昆明出臺“23條”樓市新政之后，涉及調(diào)整商住比重的項(xiàng)目包括萬彩城、萬科云子、金泰國際、“昆紡”原址改造項(xiàng)目用地的2號地塊。其中萬彩城和金泰國際調(diào)整幅度較大，規(guī)劃經(jīng)過修改后，兩個(gè)項(xiàng)目涉及商業(yè)用地改住宅用地面積50多畝約17萬方建面。萬科云子和“昆紡”原址2號地塊在修改后的規(guī)劃中，以增加住宅建筑面積的表述方式減少了商業(yè)的開發(fā)強(qiáng)度，估算下來兩個(gè)項(xiàng)目增加了約7萬平方米的住宅建筑面積。

最近對商改住調(diào)規(guī)的是上周公示的金泰國際二期，規(guī)劃調(diào)整之后，地塊四由商業(yè)用地變更為商住混合用地，商業(yè)和住宅比重規(guī)劃為3:7。該地塊用地面積約19.65畝，調(diào)整后相當(dāng)于商業(yè)用地面積減少了13.76畝。地塊六調(diào)整后商業(yè)用地由6.3畝縮減為2.85畝，減少了3.45畝。項(xiàng)目地塊八則由商業(yè)用地整體變更為居住用地，等同于商業(yè)用地減少了12.45畝。

金泰國際二期“凱佩”占地52畝，此次調(diào)整商業(yè)用地面積就累計(jì)縮減了29.66畝，在總面積中的占比超過一半。而隨著商業(yè)用地面積的縮減，該項(xiàng)目住宅用地面積也增加了26.21畝。按項(xiàng)目4.3的最大容積率計(jì)算，住宅部分增加面積約為7.5萬方。

萬彩城A4、A5地塊調(diào)整示意圖

在金泰國際二期調(diào)規(guī)前一日，五華區(qū)的另一個(gè)城中村改造項(xiàng)目萬彩城也作出了調(diào)整規(guī)劃的舉動(dòng)，涉及調(diào)規(guī)的是A4和A5地塊。其中，A4地塊由商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為商業(yè)商務(wù)用地兼容居住用地，商住比為69.5%：30.5%。該地塊用地面積為49.35畝，按照調(diào)整后的商住比例計(jì)算，A4地塊的商業(yè)用地減少了15.05畝。不同于A4地塊的局部調(diào)整，A5地塊則由商業(yè)商務(wù)用地整體變更為居住用地，相當(dāng)于商業(yè)用地面積減少了11.25畝。這樣算來，萬彩城此番調(diào)整商業(yè)用地面積累計(jì)減少了26.3畝，住宅用地規(guī)模相應(yīng)增加了同樣的面積。按項(xiàng)目最大容積率5.45計(jì)算，增加住宅面積約9.5萬方。

就在同一個(gè)月，“昆紡”原址改造項(xiàng)目用地的2號地塊用地性質(zhì)也做過調(diào)整，調(diào)整之后，該地塊由原來的商業(yè)商務(wù)用地變更為商務(wù)商業(yè)兼容居住用地。調(diào)整后規(guī)劃方案要求住宅建筑面積不得超過地上計(jì)容面積的49%。該地塊用地面積為20.25畝（13500㎡），按照變更后的最高容積率9.95計(jì)算，總建筑面積約為13.43萬方，照49%的比例估算，相當(dāng)于該地塊要新增6.59萬方的住宅建筑面積。

正在開發(fā)中的萬科云子（聯(lián)邦國際A3地塊）

將時(shí)間線往前推移至今年2月份，萬科云子（聯(lián)邦國際A3地塊）就商住比重也進(jìn)行過調(diào)整。調(diào)整之后，項(xiàng)目用地原規(guī)劃的5棟住宅變?yōu)?0棟，并取消了合商業(yè)建筑及商業(yè)辦公樓的建設(shè)。變更后，商業(yè)總建面減少了9664.19平方米，住宅總建面增加了7209.24平方米。

新政之前規(guī)劃調(diào)整已露松動(dòng)跡象

事實(shí)上，在“23條”明確城改項(xiàng)目未動(dòng)工地塊可調(diào)整商住比之前，昆明在調(diào)整規(guī)劃方面就出現(xiàn)了一些松動(dòng)跡象。其中金科現(xiàn)開發(fā)的項(xiàng)目金科時(shí)代中心就是最典型的一例。

當(dāng)時(shí)金科還被誤以為是在昆明兩度拿地，實(shí)則為調(diào)整規(guī)劃后的同一個(gè)地塊。從兩次出讓的土地信息可以看出，一商業(yè)商務(wù)兼容居住用地變更為了城鎮(zhèn)住宅用地。金科在完成拿地后退地該規(guī)劃，在重新拿地的一系列動(dòng)作之后，金科時(shí)代中心的商業(yè)比重大幅下降，住宅比重相應(yīng)增加。

雖然金科時(shí)代中心為昆明規(guī)劃調(diào)整撕開了一道“口子”，但在當(dāng)時(shí)有這類調(diào)規(guī)需求的項(xiàng)目未見都能成功過關(guān)。直到“23條”出臺，昆明城改項(xiàng)目可調(diào)整商住比例才有了政策可依。緊跟著，西城時(shí)代、萬科金域國際（金色領(lǐng)域）、關(guān)坡片區(qū)城中村及舊城改造、萬彩城等項(xiàng)目都提出了調(diào)規(guī)申請，調(diào)整的方向都寄望于將部分商用建筑調(diào)整為住宅建筑。

自新政出臺之后，不完全統(tǒng)計(jì)下來，昆明已經(jīng)先后有4個(gè)項(xiàng)目就商住比完成了重新調(diào)整。不同的是，萬科云子和昆紡原址2號地塊用地性質(zhì)都是局部進(jìn)行調(diào)整。金泰國際和萬彩城在部分地塊局部調(diào)整商住比的同時(shí)，還有地塊實(shí)現(xiàn)了整體商改住。而地塊整體商改住在昆明“23條”之后還是首次出現(xiàn)。除了具體的項(xiàng)目，新政之后昆明在區(qū)域控詳規(guī)方面也有所動(dòng)作，在2016年最新版的盤龍區(qū)控詳規(guī)中，規(guī)劃范圍內(nèi)約有30個(gè)地塊的用地屬性進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整總面積約3000畝，涉及商業(yè)改商住混合用地的面積就超過2千畝。

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