4年前的6月28日，巫家壩機(jī)場(chǎng)正式轉(zhuǎn)場(chǎng)長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)，隨著巫家壩機(jī)場(chǎng)功成身退，片區(qū)內(nèi)騰出了約4000畝可開(kāi)發(fā)土地，加上周邊，整個(gè)片區(qū)的面積有一萬(wàn)多畝。沒(méi)有了機(jī)場(chǎng)的巫家壩給區(qū)域內(nèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了巨大的可操作空間，可是4年過(guò)去，定位城市新中心的巫家壩片區(qū)開(kāi)發(fā)卻顯得十分緩慢，期間規(guī)劃幾經(jīng)調(diào)整，開(kāi)發(fā)主體變更，尋找社會(huì)投資人。直到今年，片區(qū)開(kāi)發(fā)才隱現(xiàn)提速之態(tài)：交通道路、地下空間綜合開(kāi)發(fā)、景觀公園等市政配套相繼上馬，多家企業(yè)打算將總部建在巫家壩，土地出讓雖開(kāi)局不順但前景看好。

巫家壩城市新中心規(guī)劃紅線

進(jìn)展緩慢

4年出3版規(guī)劃僅尋得2個(gè)土地買(mǎi)主

始建于1922年的巫家壩機(jī)場(chǎng)是國(guó)內(nèi)的第二個(gè)機(jī)場(chǎng)，也是全國(guó)距離市中心最近的機(jī)場(chǎng)，歷史地位和地理位置就注定了片區(qū)開(kāi)發(fā)在昆明城市發(fā)展格局中承擔(dān)著更大的使命。巫家壩的搬遷不僅在距離市中心數(shù)公里之處騰出了約4000畝可被重新開(kāi)發(fā)利用的土地，同時(shí)由于建筑限高的放寬，片區(qū)內(nèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)可操作空間也被最大限度地放大。鑒于上述種種原因，巫家壩片區(qū)土地如何利用一直都是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

然而巫家壩片區(qū)的發(fā)展空間有多大還得取決于規(guī)劃賦予它的功能定位。對(duì)此，政府層面在片區(qū)規(guī)劃上都抱著審慎的態(tài)度，4年的時(shí)間出臺(tái)了3版規(guī)劃，包含地上和地下，力求盡可能地符合并引導(dǎo)昆明城市未來(lái)發(fā)展脈絡(luò)。

片區(qū)規(guī)劃初稿在機(jī)場(chǎng)搬遷后一年才完成，該版規(guī)劃劃定了巫家壩片區(qū)范圍和面積，并賦予其昆明城市新中心的功能定位。

巫家壩片區(qū)用地調(diào)整后規(guī)劃

第二版規(guī)劃2015年年底出臺(tái)，被包含在官渡區(qū)的控詳規(guī)中。此版規(guī)劃中，巫家壩核心區(qū)原規(guī)劃的60塊商住混合用地被調(diào)整為居住用地。

最新的規(guī)劃則是針對(duì)巫家壩新中心的地下空間開(kāi)發(fā)，規(guī)劃稱(chēng)巫家壩新中心將開(kāi)發(fā)以交通和市政設(shè)施為主，公共服務(wù)與生態(tài)休閑為輔的地下五層空間。開(kāi)發(fā)中主要以負(fù)一、負(fù)二層為主，局部開(kāi)發(fā)到地下3-4層，只有巫家壩最核心位置，飛虎大道與春城路延長(zhǎng)線交匯處才會(huì)開(kāi)挖到地下5層。

4年間巫家壩片區(qū)規(guī)劃不斷修改、反復(fù)完善，體現(xiàn)了政府層面對(duì)片區(qū)建設(shè)的重視與慎重。但也正是因?yàn)橐?guī)劃的滯后，導(dǎo)致巫家壩片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)與外界期許的時(shí)間出現(xiàn)了較大落差，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施條件跟不上將會(huì)帶來(lái)一系列“蝴蝶效應(yīng)”，反應(yīng)到土地市場(chǎng)上就是房企的拿地意愿不高，以至于4年過(guò)去，巫家壩土地僅尋得2個(gè)買(mǎi)主，而且過(guò)程曲折。

巫家壩片區(qū)首批入市的地塊共計(jì)74畝，位于原巫家壩機(jī)場(chǎng)內(nèi)，2副地塊打包出售，但拍賣(mài)的過(guò)程并不順利。首次拍賣(mài)時(shí)間是2014年8月27日，結(jié)果以流拍告終。之后又間隔了3個(gè)月，這兩宗土地才再度入市，二度拍賣(mài)對(duì)地塊的容積率做了小幅調(diào)整，最后被百尚置業(yè)于同年12月4日斬獲，彼時(shí)，還創(chuàng)造了當(dāng)年的單價(jià)地王。既是地王，又是巫家壩的首個(gè)綜合體項(xiàng)目，因此外界賦予百尚城的期許自是不同別個(gè)，然而項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)中心封頂之后就再未動(dòng)過(guò)，擱淺至今。

景成大廈效果圖

第二個(gè)買(mǎi)主在時(shí)隔一年多之后才出現(xiàn)。云南景成集團(tuán)于今年6月30日以4.2億元的價(jià)格摘得巫家壩核心區(qū)31畝土地。而該地塊也同樣經(jīng)歷了波折，首次入市是今年2月份，因?yàn)橥恋貑蝺r(jià)高達(dá)2036.3萬(wàn)元/畝，因此候選今年新地王，然而卻因報(bào)名人數(shù)不足而胎死腹中。該地塊二度入市才被景成集團(tuán)斬獲，但總價(jià)卻也打了個(gè)65折。

多家實(shí)力央企加盟分食巫家壩一級(jí)開(kāi)發(fā)蛋糕

巫家壩片區(qū)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程與區(qū)域內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理也大有關(guān)聯(lián)。最早負(fù)責(zé)該片區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理的企業(yè)是昆明空港投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。直到2014年8月，巫家壩片區(qū)入地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作被昆明市政府正式授權(quán)給昆明市城投公司。

同年12月，中交二航局、中交西南投資發(fā)展有限公司、中交上海航道局有限公司三家“中交系”聯(lián)合中標(biāo)，成為巫家壩片區(qū)4950畝土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)社會(huì)投資人。由此，巫家壩片區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)迎來(lái)首家央企。今年3月，片區(qū)又迎來(lái)了另一位“中字號(hào)”央企，中城建中標(biāo)成為了巫家壩片區(qū)一、二號(hào)地塊共計(jì)2300畝核心地塊的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體。單這兩家央企就分食了整個(gè)巫家壩片區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的半數(shù)面積。

而實(shí)力央企的加盟能夠加快巫家壩片區(qū)土地的“熟化”。

開(kāi)發(fā)提速

市政配套相繼上馬土地迎來(lái)成交

可以看出，過(guò)去3年多的時(shí)間，巫家壩片區(qū)幾乎都是走在確定開(kāi)發(fā)主體、尋找投資人的路上，斬獲的成果并不多。直到今年，影響片區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施才開(kāi)始大規(guī)模動(dòng)作。

一期市政工程于4月正式開(kāi)工。今年開(kāi)工的項(xiàng)目包括春城路以南大大小小20條道路，春城路下穿道路和飛虎大道均在內(nèi)。一期市政工程完成之后將打通巫家壩片區(qū)與春城路、廣福路、昆石高速、彩云北路的連接，由此巫家壩內(nèi)部交通也將將形成網(wǎng)絡(luò)。除此之外，巫家壩片區(qū)內(nèi)規(guī)劃的道路系統(tǒng)將由由城市快速路、城市主干路、城市次干路、城市支路四級(jí)構(gòu)成，共計(jì)53條道路，全長(zhǎng)78.7公里，計(jì)劃三年半完成路網(wǎng)開(kāi)發(fā)。

除了打通巫家壩內(nèi)部的交通網(wǎng)絡(luò)，巫家壩地下空間開(kāi)發(fā)也將逐步啟動(dòng)，同時(shí)還要在片區(qū)內(nèi)建昆明最大的水景公園。

上述一系列市政工程陸續(xù)開(kāi)工建成之后，巫家壩片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件與之前相比會(huì)更加成熟。

另外，土地入市步伐也會(huì)加快。最新數(shù)據(jù)是巫家壩片區(qū)已經(jīng)有3000多畝土地完成收儲(chǔ)，將分為多批次進(jìn)入土地市場(chǎng)，今年已經(jīng)成交了1宗。

針對(duì)巫家壩片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，昆明市市長(zhǎng)王喜良還在今年卻親自主持了一場(chǎng)推介會(huì)，招攬實(shí)力開(kāi)發(fā)商。

好地段與壞時(shí)節(jié)

以上反復(fù)強(qiáng)調(diào)了巫家壩片區(qū)的地段價(jià)值與開(kāi)發(fā)方的陣容豪華，然而，既然是地段上佳為何開(kāi)發(fā)4年仍然成果不多呢？除了政府對(duì)此區(qū)域的審慎規(guī)劃所花時(shí)間不短以外，恐怕與巫家壩片區(qū)開(kāi)發(fā)所需地方財(cái)力巨大，并且碰上的時(shí)機(jī)都不太好也有關(guān)系。

巫家壩機(jī)場(chǎng)搬遷前后，正是呈貢基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)暫告一段落，昆明軌道交通卻如火如荼之時(shí)，而這兩項(xiàng)建設(shè)對(duì)地方財(cái)力的消耗都非常巨大，近10平方公里的巫家壩片區(qū)開(kāi)發(fā)，光從面積上來(lái)看就知道所涉及的資金不是一筆小數(shù)目，剛剛才投入大量財(cái)力建設(shè)新區(qū)和軌道交通的昆明自然就有力有不逮的地方。

另外巫家壩片區(qū)開(kāi)發(fā)所碰上的時(shí)機(jī)并不太好，就在昆明為巫家壩片區(qū)招商引資剛剛?cè)〉贸醪匠晒�，引進(jìn)了一些企業(yè)和資金，土地也有成交的時(shí)候，樓市在2014年卻又剛好碰上了行業(yè)整體低迷，對(duì)昆明來(lái)說(shuō)，低迷狀態(tài)仍延續(xù)至今。

從昆明出讓的幾宗巫家壩土地價(jià)格來(lái)看，片區(qū)內(nèi)有“地王”潛質(zhì)的地塊較多，價(jià)格就決定了房企在巫家壩的拿地門(mén)檻很高，這樣一來(lái)就把很大一部分房企擋在了門(mén)外。

巫家壩機(jī)場(chǎng)已經(jīng)謝幕4年有余，城市新中心的構(gòu)想和片區(qū)規(guī)劃反復(fù)修改完善，都可以看出巫家壩片區(qū)在城市格局發(fā)展中所擔(dān)負(fù)的重大使命。然而前三年半的時(shí)間，片區(qū)開(kāi)發(fā)一直“龜速”進(jìn)行，土地出讓也磕磕絆絆。直到今年，巫家壩片區(qū)發(fā)展才隱現(xiàn)提速之狀，地上、地下規(guī)劃有了定案，土地也迎來(lái)第二位買(mǎi)主，市政配套陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，貫穿巫家壩片區(qū)的兩條主干道春城路延長(zhǎng)線和飛虎大道也加快了建設(shè)腳步。同時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境也在朝著好的方向發(fā)展，在這樣的樓市背景下，巫家壩片區(qū)也有望迎來(lái)更好的開(kāi)發(fā)環(huán)境。

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