據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，昆明市人均商業(yè)面積已達4平米，超過了上海和香港。“人少，鋪多”是昆明商業(yè)地產當前非常尷尬的現(xiàn)狀。那么，投資商鋪還有得賺嗎？

昆明風之鈴地產咨詢公司總經理楊蕾直言：“當前或短期內，個人投資商鋪、寫字樓風險要超過住宅。”

未來，商業(yè)地產會朝“內容為王”方向發(fā)展，隨著行業(yè)競爭白熱化，一大批靠切割賣鋪的商業(yè)地產項目被淘汰掉后，會催生出另一批主題鮮明，個性獨特，體驗豐富的商業(yè)項目來，市民跟著會運營、會打理這些商業(yè)項目的企業(yè)投資，才有賺頭。

商業(yè)地產從香餑餑變成燙手山芋

早在2013年底，全國就有近4000家購物中心，累計商業(yè)建筑面積已達2億平方米，到2015年達到4500多家，商業(yè)建筑面積達到3億平方米。

云南某房產公司商鋪營銷經理趙女士表示，自2010年后，商業(yè)地產的年均投資額快速增長，其投資額增速已開始超過住宅，投資回報率很高，誰投誰賺錢。“那幾年，只要手里有錢在昆明某些商業(yè)綜合體里買下三兩間鋪面，不論轉手還是出租，投資回報率一般在8%—10%�！�

在房產調控常態(tài)化的背景下，住宅投資將明顯放緩，商業(yè)地產因此而受益�！白≌拶彽啼伈幌拶�，手里握著閑錢，依然瞄準房地產市場的‘炒房人’搖身成了‘炒鋪人’�！�

昆明風之鈴地產咨詢公司總經理楊蕾拋出一組數(shù)據(jù)：2016年5月最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，昆明市區(qū)常住人口約為350萬，而人均商業(yè)面積已達4平方米。這個數(shù)據(jù)年年在更新，2013年這個數(shù)據(jù)僅為3平方米、2015年達到3.5平方米。

該數(shù)據(jù)已超過上海和中國香港，試問哪有那么多人需要購物？高企的人均商業(yè)面積也導致近段時間商業(yè)地產圈各類事件不斷：5月7日，環(huán)城西路文化空間的售樓部被開發(fā)商自己給砸了，究其原因，開發(fā)商說已入駐的商家失去了投資信心，選擇了退鋪，所以沒錢經營不下去，只有退場，所以砸了算了！

這在楊蕾看來，商業(yè)廣場利潤下降、鋪面難售出，絕不僅僅只是電商沖擊導致的。她說：“有相關數(shù)據(jù)表明，國內網絡交易量占社會零售品消費市場比重為12％-14%，也意味著仍有大量的人選擇在實體消費。可昆明商業(yè)地產已走到如此尷尬境地，肯定有多層次原因。”

開發(fā)商一窩蜂建樓宇導致商業(yè)地產過剩

楊蕾說，不只是昆明，包括西南地區(qū)乃至全國都存在商業(yè)地產過剩的情況。

云南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研此前也做過預判，昆明本地房地產平均去庫存時間不會低于兩年半，其中住宅去庫存的時間相對會短一些，一年多可完成；寫字樓一類，可能需要3-4年；商鋪去庫存時間就更長，預計要6-7年。

楊蕾認為，導致商業(yè)地產庫存高漲主要有幾方面原因：此前，國家限購住宅，開發(fā)商轉身就去蓋商業(yè)樓宇，一窩蜂進去，越建越多，過剩在所難免；其次，規(guī)劃存在問題，城市規(guī)劃商業(yè)用地數(shù)量過猛，有些區(qū)域周圍還沒有建住宅，就已經規(guī)劃了商城或者寫字樓；還有就是互聯(lián)網帶來的沖擊。

商業(yè)地產和寫字樓，從長遠發(fā)展看，都得以運營為先。楊蕾認為，一個商業(yè)項目必須由好的企業(yè)團隊去整體運作，一些開發(fā)商急功近利，把整體切割成小鋪面來賣，以圖快速獲得現(xiàn)金流，可整個商業(yè)項目四分五裂，顧客體驗差不愿光顧，長此以往退租、退鋪難以為繼的局面自然就出現(xiàn)了。

“一個商場，必須贏造一種好的氣氛，讓顧客在其中有不一樣的體驗�，F(xiàn)在的商場就好比‘養(yǎng)一個美女’，開發(fā)商卻只想地把‘美女’快點嫁掉，這種急功近利的行為，就不可能實現(xiàn)投資增值。市民跟進買鋪面，風險很大�！睏罾僬f。

未來，一大批靠切割賣鋪的商業(yè)地產項目被淘汰后，一定會催生出另一批主題鮮明，個性獨特且體驗豐富的項目來，比如兒童主題商業(yè)、書店主題商業(yè)等注重體驗又充滿文化意味的商業(yè)地產。楊蕾認為：“個人投資只有跟著這些會運營、打理的企業(yè)走，才有賺頭。”

新小區(qū)大量臨街商鋪出售難出租難

記者走訪了昆明10余個近兩年內交房的新小區(qū)，驚訝地發(fā)現(xiàn)：超過8成的小區(qū)樓下臨街鋪面均存在“出售難、出租難”的情況。

以2015年3月交房的蘭亭上錦2期小區(qū)為例，一期與二期中間的春州路上臨街鋪面，交房一年來，僅零零散散地開了7家商鋪，以水果店、小賣部、菜店為主，而樓上、樓下剩余數(shù)十個門臉房未見有人接手。

一家店鋪老板說：“現(xiàn)在不管是買鋪還是租鋪做生意，風險都很大。如果直接把鋪面買過來，又怕新小區(qū)入住率不高，到頭砸手里；從別人手里租鋪做生意，漲價權控制在人家手里，一年租金浮動1%-5%，也讓人承擔不了，所以總體風險很大�！�

創(chuàng)業(yè)青年顧斌說，現(xiàn)在線上線下“差距實在太大”，以天貓為例，一個商家入駐天貓只需要繳納一年3萬或者6萬的技術年費，其余成本則是交易額傭金支出以及保證金。而線下，昆明一個商場普通位置60平方米商鋪，每月租金支出要達到10萬—20萬元不等，還不包括諸多流通環(huán)節(jié)、人力成本、電費、物業(yè)費等各類費用。

“身邊初創(chuàng)業(yè)團隊要租辦公場所，首選小區(qū)住宅。畢竟，昆明各小區(qū)閑置空房很多，租金相對便宜。這樣一來，商業(yè)地產開發(fā)商的日子就更難過了�！鳖櫛笳f。

經濟觀察

云南大學經濟學院博士生導師、教授徐光遠認為

做商業(yè)地產重在運作而不是炒作

原昆百大集團商業(yè)管理有限公司董事總經理梅永豐表示，跟電商相比，實體零售業(yè)租金貴，流通成本、人力成本、營銷成本都很高，這也直接導致價格上沒有優(yōu)勢。

他認為，未來的商業(yè)體會逐漸過渡到“綜合體驗模式”，零售在一個商場的比重會大幅下降，餐飲、休閑娛樂又會大幅度提升�！艾F(xiàn)在你就能看到，在一個大型的商場里，除了有大量的餐館外，還有4D電影院、健身房、瑜伽館、美容院，甚至教育培訓機構。這些都是電商做不了的，所以這方面的比重會持續(xù)增加�！泵酚镭S說。

云南大學經濟學院博士生導師、教授徐光遠說，經濟學供求是個鐵律，供過于求，肯定要降價，“蓋房子需要人來住，如果人口數(shù)量不夠，蓋那些房子不等于就是閑置、空置，養(yǎng)老鼠嗎！我認為，現(xiàn)在要放緩建設速度，把精力放在去庫存上面”。

對于商業(yè)地產，徐光遠指出“運營必須大過炒作”，他舉了個例子：滇池路有一個商業(yè)項目，把明星找來炒作幾次，明星走了，就冷落了，到頭來，明星們賺得盆滿缽滿，地產老板們還是虧得一塌糊涂。所以做商業(yè)地產，重在運作，而不在于炒作。

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