昆明上周出臺了《昆明市穩(wěn)增長促發(fā)展若干政策措施》，即“46條”，新政其中一條明確規(guī)定土地已經(jīng)完成出讓的城中村改造項目，其容積率可以申請調(diào)整，并且如果是下調(diào)容積率，調(diào)整差價由財政退還開發(fā)商。昆明已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)和待開發(fā)的城中村項目高容積率十分常見，新規(guī)發(fā)布之后意味著昆明已經(jīng)完成土地出讓的城中村地塊可以申請下調(diào)容積率。刨除其它因素不提，參與城中村改造的開發(fā)商要完成回遷、補(bǔ)償?shù)�，投入資金大開發(fā)成本高，在土地面積和建筑密度不變的情況下，容積率越大建筑物的層數(shù)也會越高，房企也便可以靠“向天借地”的方式來實現(xiàn)利潤的最大化。那么昆明為什么寧愿補(bǔ)還差價也要為城中村“降容”？這是否與開發(fā)商的追求利潤的訴求相悖？

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昆明市穩(wěn)增長促發(fā)展若干政策措施的通知

針對以上問題，云南房網(wǎng)采訪了長期從事昆明房地產(chǎn)研究的專家、學(xué)者，不妨聽聽他們是怎么說的。

銳理昆明公司總經(jīng)理梁彩霞

下調(diào)容積率能降低開發(fā)強(qiáng)度迎合改善性住房需求

銳理昆明公司總經(jīng)理梁彩霞坦言：“現(xiàn)在昆明市場上的存量很大，城中村已出讓地塊可以下調(diào)容積率能夠降低開發(fā)強(qiáng)度�！蓖瑫r，她還表示開發(fā)商的利潤不能單純從容積率來衡量，容積率高確實能多出一些建筑面積，可售的房源也會增加，然而換個角度想，容積率高房子的品質(zhì)也會相應(yīng)下降，有品質(zhì)好賣的房子和品質(zhì)差難去化的房子，誰的利潤更高自然不言而喻。

在梁彩霞看來，開發(fā)商開發(fā)一個項目主要考慮的是品客要對位，建好的房子要賣得出去，也就是投入產(chǎn)出之比。言下之意，昆明城中村地塊容積率可以下調(diào)與開發(fā)商的訴求并不相悖，提高的產(chǎn)品品質(zhì)反而有助于去化。

采訪中，她還強(qiáng)調(diào)：“當(dāng)前昆明改善型住房的市場需求正在上升，項目容積率降了品質(zhì)高了恰好迎合這部分客群的住房需求”。

云南財經(jīng)大學(xué)MBA教育學(xué)院不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研

“昆明已出讓的城中村地塊容積率可以下調(diào)直指去庫存”，采訪一開始，云南財經(jīng)大學(xué)MBA教育學(xué)院不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研便直奔主題。

用他的話說，項目容積率下調(diào)與當(dāng)前樓市去庫存的主基調(diào)相吻合，結(jié)合當(dāng)下市場購買率下降的大環(huán)境來看，城中村地塊下調(diào)容積率是對早前錯誤的修正。

周大研說：“現(xiàn)在是要根據(jù)昆明市場的需求來進(jìn)行調(diào)整，按照早前的政策，無不是高開發(fā)強(qiáng)度、高容積率，市場中超高層、高層建筑物泛濫，這是一種跟市場需求不對位的行政手段。如果說過去的做法是錯誤的，那么現(xiàn)在就是在改正錯誤。具體到項目上，新政之后原來要建超高層的可能會調(diào)為高層，高層的調(diào)為小高層，原規(guī)劃的小高層或許會改成花園洋房。如此一來，總建筑面積自然會減少，未來的潛在供應(yīng)也會相應(yīng)降低，有利于庫存去化�！�

金科時代中心經(jīng)過調(diào)規(guī)規(guī)劃有7棟板式高層

不難看出，關(guān)于“城中村地塊容積率可下調(diào)”的新政，業(yè)內(nèi)人士的觀點幾乎都指向了去庫存。原則上來說，一般多層和小高層項目的容積率在2.0左右，高層項目的容積率在3-6之間，容積率超過6的話基本就是超高層，寫字樓和商業(yè)居多。倘若項目下調(diào)容積率，其中一種可能就是寫字樓和商業(yè)物業(yè)的開發(fā)強(qiáng)度降低。另外一種可能，昆明的板樓禁令會進(jìn)一步突破，目前昆明已經(jīng)有多個純板式高層項目問世，其中部分就經(jīng)過了調(diào)規(guī)環(huán)節(jié)。一旦容積率可以下調(diào)，被禁多年的板樓也極有可能會重新成為昆明住宅新趨勢。

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