如果要用一個(gè)詞來概括花樣年過去的一年，那么“春風(fēng)得意”一詞是再合適不過的了。

過去一年，在其他房企為轉(zhuǎn)型、資本、規(guī)模、庫存焦頭爛額之時(shí)，花樣年仍然在籌劃開拓、收購、分拆等事宜。

無論是銷售目標(biāo)超額完成還是彩生活接管規(guī)模猛增，亦或是美易家高調(diào)上市以及順利收購香港星程，花樣年的一年順風(fēng)順?biāo)?/p>

3月3日，花樣年控股集團(tuán)有限公司與彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司在香港召開業(yè)績發(fā)布會(huì)，花樣年集團(tuán)主席潘軍、花樣年CFO林錦堂、彩生活首席執(zhí)行官唐學(xué)斌、彩生活CFO周勤偉等高管出席活動(dòng)并接受了媒體提問。

加碼深圳舊改與輕資產(chǎn)輸出

2015年，花樣年集團(tuán)共錄得合同銷售總額112.72億元，完成全年銷售目標(biāo)110億元的約102.47%，其合同銷售面積約129萬平方米，截至2015年年底，集團(tuán)土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)到1591萬平方米。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，這已是花樣年躋身百億房企的第四個(gè)年頭。從2012年開始，花樣年的地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直處于緩步上升的態(tài)勢。

花樣年控股董事局主席潘軍介紹，2015年度，花樣年在深圳、廣州等一線城市的項(xiàng)目有所增加，一線業(yè)務(wù)增長幅度較大。

潘軍表示，2016年集團(tuán)還是會(huì)繼續(xù)在一二線城市進(jìn)行投入，最主要的還是投資大本營深圳。

據(jù)他透露，目前花樣年在深圳已有比較多意向簽約的城市更新項(xiàng)目，2016年會(huì)繼續(xù)加大舊改部分。此前2月18日深圳市規(guī)土委披露出來的《2016年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》中就有一個(gè)花樣年的舊改項(xiàng)目。

另外，在北京和一些二線城市，花樣年也表示將采取合作開發(fā)的方式來拓展規(guī)模。

結(jié)合起此前花樣年提出轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，不難看出，在深圳以外的市場尋求合作也意味著其加重輕資產(chǎn)輸出的思路。

此外，潘軍在業(yè)績會(huì)上也透露了2016年的銷售愿景和市場計(jì)劃。2016年，花樣年將銷售目標(biāo)定到了120億，比2015年的目標(biāo)增加10億。這對于今年預(yù)計(jì)將有210億推盤量的花樣年來說也許就是水到渠成的事情。

彩生活管理服務(wù)面積未來將達(dá)十億

業(yè)績會(huì)現(xiàn)場，彩生活毛利率下降成為市場關(guān)注一大焦點(diǎn)。

截至2015年12月31日，彩生活的合約管理總建筑面積較2014年12月31日增加56.9%，由2.05億平方米增至3.22億平方米。

2015年度，彩生活實(shí)現(xiàn)了8.28億元總收益，同比上年增長112.6%；同時(shí)，毛利由2014年的3.1億元增至4.55億元，增幅46.7%；利潤由2014年的13.72億元增加至2015年的14.03億元，漲幅2.2%，凈利率為17.2%。

總體看來，彩生活的收益是呈現(xiàn)較大幅度增長的，但是細(xì)看其財(cái)務(wù)，其毛利率是有大幅下跌的，毛利率由2014年的79.6%減少至54.9%，降幅達(dá)24.7%。

而彩生活毛利率降低與其過去一年數(shù)宗并購案不無關(guān)系。

對此，彩生活解釋道，這是因?yàn)樵谶^去一年中，彩生活收購了包括開元國際在內(nèi)的部分物業(yè)管理企業(yè)，由于其收費(fèi)形式為包干制，與一貫的酬金制不同，故而攤薄了整體的毛利率。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，彩生活8.28億的收益里，包干制的收入超過了2.5億，占比達(dá)到了30%。

盡管財(cái)報(bào)毛利率下降的并不是那么好看，但營收基數(shù)的增長并不影響其實(shí)際效益的增長，且即便如此，彩生活的毛利率仍是處于高位。

對于未來，潘軍也給了彩生活一個(gè)明確的目標(biāo)，2020年達(dá)成的服務(wù)面積十億平方米，覆蓋一百個(gè)核心城市，平均的面積超過一千萬平方米。

至于2016年，彩生活的管理面積要再增長一個(gè)億平方米。

以下為花樣年控股集團(tuán)有限公司、彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司2015年全年業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場問答實(shí)錄：

現(xiàn)場提問：提到的彩生活和美易家已經(jīng)上市，公司有沒有計(jì)劃分拆其他板塊上市？有消息說公司會(huì)把三個(gè)公司和物業(yè)國際兩個(gè)板塊上市，公司怎么回應(yīng)？然后另外一個(gè)問題就是現(xiàn)在中國短租市場相比國外存在一個(gè)信任缺失，以及文化氛圍不濃，還有運(yùn)營時(shí)國內(nèi)大量廉價(jià)酒店競爭問題，管理層認(rèn)為中國板的BND如何調(diào)整才能國際化呢？

潘軍：關(guān)于八項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展秉承的原則是相對獨(dú)立的運(yùn)營，以及相互互動(dòng)與支撐。我們的四大社區(qū)服務(wù)平臺(tái)和四項(xiàng)應(yīng)用實(shí)際上是兄弟公司，對所有的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)都將按照市場化的原則來進(jìn)行推進(jìn)。

之前我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了彩生活和美易家的分拆上市掛牌，我們相應(yīng)的管理團(tuán)隊(duì)也獲得了對于企業(yè)的股票，已實(shí)現(xiàn)他們最大的價(jià)值。對未來其他各項(xiàng)業(yè)務(wù)也將按照這個(gè)原則推進(jìn)，但是所有的標(biāo)準(zhǔn)交給市場，市場認(rèn)為它能夠進(jìn)入資本市場，大家能接受它，它就自然去按照市場規(guī)則辦。

關(guān)于物業(yè)國際的上市目前沒有具體的時(shí)間點(diǎn)，物業(yè)國際是美易家的前身，是基于商務(wù)社區(qū)的商業(yè)。關(guān)于美易家的轉(zhuǎn)型，從商務(wù)社區(qū)到管租市場，講的非常對，中國目前的短租公寓市場還處于一個(gè)發(fā)展期或者萌芽期。我認(rèn)為正是由于這樣的萌芽期，我們的近郊優(yōu)勢和城市公寓在未來相信是有巨大需求的。

現(xiàn)在通過美易家的平臺(tái)整合度假性物業(yè)，度假性物業(yè)指的是銷售類的，這樣的一些剩余價(jià)值來進(jìn)行挖掘和彩生活的社區(qū)住戶打通，這是商業(yè)模式的核心，來產(chǎn)生一個(gè)全新的黏性。

至于廉價(jià)酒店的競爭，廉價(jià)酒店它還是傳統(tǒng)的酒店服務(wù)模式當(dāng)我們能夠采用共享經(jīng)濟(jì)的方式來分享時(shí)，我相信一定會(huì)對傳統(tǒng)形成一定的挑戰(zhàn)。但是這兩種模式都會(huì)長期存在下去，并不是誰替代誰的問題，而是給用戶一個(gè)更好的選擇。

但是，我們相信在這方面來講空間是巨大的，我們還將不斷地的嘗試，以達(dá)成最初的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)中國版Airbnb的落地。

現(xiàn)場提問：今年花樣年的銷售目標(biāo)是多少？今年拿地的策略是什么？今年的推盤策略怎么樣？之前星辰旅游跟彩生活合作為什么不是彩生活收購？花樣年以后主攻哪個(gè)市場，是住戶外國旅游還是跟美易家這樣，本地度假性出售物業(yè)去結(jié)合旅游資源還是怎樣？收入是怎么分成？因?yàn)槊酪准夷沁吅苊黠@租金是自己收的，星辰這塊是怎么分？星辰做到什么規(guī)模？會(huì)不會(huì)有分拆的可能？

潘軍：我們2016年的銷售目標(biāo)是120億，比2015年增加10億，2016年將會(huì)安排一部分資金在一二線城市增加我們的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的部分，目前我們主要是集中在深圳。深圳是我們的大本營，本身也在前期有比較多的意向簽約公司，所以還將繼續(xù)加大力度。

第二，在北京和一些二線城市繼續(xù)尋找和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的合資合作，來拓展我們開發(fā)的規(guī)模。在今年推廣的銷售預(yù)期220億左右的推盤量，加上之前的存貨。

對于今年配合中央政府提出的關(guān)于加大去庫存，在三四線城市不再增加土地的儲(chǔ)備，主要是確保在一二線和政府加大房地產(chǎn)土地的購買。

收購星辰旅游為什么不通過彩生活收購呢？彩生活未來的價(jià)值在于平臺(tái)。彩生活主要是把垂直應(yīng)用部分都交給各個(gè)專業(yè)集團(tuán)，如果要做變成專業(yè)來落地還要搞海外旅游的話，我相信手就伸太長，我們也不希望有這樣跨界，讓別人感受平臺(tái)也來做具體的業(yè)務(wù)，所以通過文旅集團(tuán)來進(jìn)行收購。星辰旅游主要是因?yàn)槲曳浅？粗刂袊暮Ｍ庥问袌�，中國國�?nèi)市場是美易家做的，這兩者之間沒有競爭關(guān)系的。因?yàn)樾浅铰糜问且粋€(gè)四十三年歷史的香港老牌的旅游服務(wù)企業(yè)，香港的服務(wù)水準(zhǔn)在我們看來高過內(nèi)地服務(wù)水準(zhǔn)。希望通過星辰旅游發(fā)展的特長是東北亞游，主要日本、韓國、臺(tái)灣等，這些旅游是我們彩生活社區(qū)未來覺得增長空間最大的一塊市場，所以我們希望通過彩生活旅游的需求和我們香港非常高素質(zhì)的，未來的海外游主要是自由行、小團(tuán)游，和我們自由行的組織能力，以及我們過往四十三年在海外形成的旅游資源來進(jìn)行進(jìn)一步的對應(yīng)，創(chuàng)新性產(chǎn)生一個(gè)新的模式。

在國內(nèi)沒有這樣的模式，希望能夠改變過去由傳統(tǒng)旅行社通過散客的組織方式，通過開網(wǎng)點(diǎn)的模式，直接把社區(qū)變成攬客中心，通過旅游創(chuàng)新目的地提供讓業(yè)主有更好的選擇，這也可以跟互聯(lián)網(wǎng)旅游區(qū)別�；ヂ�(lián)網(wǎng)旅游投訴率非常高，業(yè)主投訴無門，如果通過社區(qū)組團(tuán)出去，所有的跟進(jìn)和服務(wù)我們都更容易讓業(yè)主產(chǎn)生信任感，而且也通過這種機(jī)制使得我們服務(wù)質(zhì)量會(huì)更好。

現(xiàn)場提問：公司大本營在深圳，如何評價(jià)目前深圳的房價(jià)，是不是在一個(gè)合理的水平？深圳政府這兩天也在說加強(qiáng)調(diào)控，會(huì)不會(huì)擔(dān)心深圳房價(jià)的泡沫破裂？

潘軍：關(guān)于深圳的房價(jià)問題，市委書記在前天已經(jīng)跟媒體講兩條：

第一，關(guān)于房價(jià)上漲過快問題，尊重市場不用行政手段來進(jìn)行矯枉過正的調(diào)控。這兩條線：

1、對于年輕人缺房子，深圳未來五年將增加60萬套由政府提供的人才的保障房，這是解決年輕人的居住問題。

2、關(guān)于深圳的房價(jià)高低問題，是漲幅比較快，但是對于未來來講，我認(rèn)為深圳的房價(jià)是有基礎(chǔ)的。有基礎(chǔ)的原因可以跟香港對比一下，這兩個(gè)城市隔海相望，一座大橋連在一起，香港的房價(jià)現(xiàn)在雖然降了，但是對于深圳來講還有非常大的想象空間。

第二，深圳經(jīng)濟(jì)的增長速度在全中國的城市來講和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來講排第一，整個(gè)年輕人的需求大家可以想象一下，深圳面積只有香港兩倍多，人口是香港的三倍，而年輕人占的比重超過了60%。這樣結(jié)構(gòu)的城市的房價(jià)的想象空間還是有的。但是上漲過快有問題的。

現(xiàn)在面臨的問題是如何控制房價(jià)過快增長，而不是高與低，高與低的問題很難講。我們對深圳房地產(chǎn)市場健康發(fā)展持有非常強(qiáng)的信心。2012年大家往三四線城市跑時(shí)我們開始回歸深圳進(jìn)行比較多的土地儲(chǔ)備，所以對房地產(chǎn)的開發(fā)有信心的，對深圳市房地產(chǎn)健康發(fā)展也是有信心的。因?yàn)槠鋵?shí)有大量的城市更新的空間。

現(xiàn)場提問：成都那邊也是公司的主要市場，想問一下現(xiàn)在成都的房價(jià)在下降，未來會(huì)不會(huì)對利潤有所影響？

第二，想了解一下公司現(xiàn)在境內(nèi)外債的分布大概是怎么樣？今年公司有一個(gè)超過2個(gè)億的損失，人民幣匯率的波動(dòng)對公司未來會(huì)有什么樣的影響？

第三，關(guān)于彩生活，請解釋一下調(diào)整后的利潤率，未來有什么樣的預(yù)期？

潘軍：關(guān)于成都，我們擁有40%儲(chǔ)備的城市，確實(shí)現(xiàn)在成都的房地產(chǎn)市場在去年有了一定的下降。但是從近期的成都的房地產(chǎn)市場在起穩(wěn)，從一線到二線城市有一個(gè)傳遞的過程。成都市場畢竟是西南具有非常強(qiáng)的人口集聚的核心城市。我們對成都的未來的房地產(chǎn)市場還是有信心的，當(dāng)然跟深圳是兩個(gè)概念，我們相信它會(huì)在今年有一定的恢復(fù)。

第二，我們對成都整體開發(fā)的節(jié)奏將進(jìn)行一定的調(diào)整，主要以推出住宅為主，過往的商業(yè)和寫字樓已經(jīng)接近到尾聲，今年集中精力去庫存，通過商業(yè)和物業(yè)的運(yùn)行，在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的水準(zhǔn)來提升我們的推盤速度。

林錦堂：境內(nèi)和境外的債務(wù)分布，2015年12月31日總債務(wù)134億，境外是54%，境內(nèi)是46%，假如以人民幣和外幣比例大概50對55。你看到我們2.3億的虧損，去年10月份跟1月份國內(nèi)發(fā)行了30億人民幣國內(nèi)債，而且現(xiàn)在已經(jīng)拿到可發(fā)行的不小于30億的空間國內(nèi)債。其實(shí)今年我們非常關(guān)注和要處理的是如何是用多少，然后利用國內(nèi)空間融資來取締一些美元或者外幣。

周勤偉：中期在跟各位朋友見面時(shí)，有跟大家溝通過，本年收購了一家開元國際物業(yè)管理企業(yè)，它有大部分項(xiàng)目收費(fèi)形式是以包干制進(jìn)行收費(fèi)，同時(shí)還有一些其他的收購也包含了比較多的包干制的小區(qū)。包干制小區(qū)收入的計(jì)算模式和酬金制小區(qū)收入記賬模式有所區(qū)別。包干制是對所有收到物業(yè)管理費(fèi)都確認(rèn)為收入，而酬金制只是一定比例，一般來講10%。

所以毛利率和凈利率下降主要受由比較大數(shù)字包干制的收入，攤薄了毛利率的影響所導(dǎo)致。具體的數(shù)據(jù)可以查一下之前收購開元國際時(shí)關(guān)于特別重大收購的一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的具體的數(shù)字，大致跟大家分享一下�，F(xiàn)在8.28億中包干制的收入應(yīng)該超過2.5億，在這樣一個(gè)情況下，對毛利率的攤薄影響如果剔除包干制小區(qū)對應(yīng)的成本，在收入方面僅僅只計(jì)入酬金的話，跟期間的毛利率基本保持不變，波動(dòng)不大，希望這個(gè)可以澄清大家的顧慮。

現(xiàn)場提問：剛才在介紹中講到關(guān)于花樣年未來會(huì)從重資產(chǎn)公司向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，想問一下目前輕資產(chǎn)在資產(chǎn)中的占比大概是多少？大概什么時(shí)候凈資產(chǎn)的比重會(huì)超過重資產(chǎn)？

潘軍：我們現(xiàn)在可以看到的是在2015年輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的收入占比已經(jīng)超過了20%，是80和20。平時(shí)像彩生活實(shí)際上利潤已經(jīng)達(dá)到了2.8個(gè)億，占整體利潤的比重超過20%。未來三年到2018年年底，我們的目標(biāo)是房地產(chǎn)營業(yè)收入占比規(guī)模比較大容易形成規(guī)模。利潤我們目標(biāo)2018年底輕資產(chǎn)產(chǎn)生的利潤要和房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤相等。所以我們在按照這樣的目標(biāo)推進(jìn)整體的由重到輕的安排。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。