去年12月，昆明市出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱昆24條），包含允許調(diào)整戶型、允許調(diào)整項(xiàng)目用途、住房公積金最高可貸80萬(wàn)元、高層完工3層以上就可預(yù)售等。近日云潤(rùn)天陽(yáng)小區(qū)（14、15、19、21棟附圖變更）行政審批過(guò)規(guī)，將一個(gè)大戶型改為兩個(gè)小戶型，以適應(yīng)市場(chǎng)需求，成為自“昆24條”發(fā)布后昆明調(diào)整戶型的首例。

云潤(rùn)天陽(yáng)實(shí)景圖

2015年昆明商品房的成交套數(shù)和成交面積同比均出現(xiàn)了下滑�？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年昆明市場(chǎng)商品住宅（含普通住宅和別墅）存量達(dá)757.26萬(wàn)㎡，按近12個(gè)月的月均去化量來(lái)看，去化周期為13個(gè)月。此外，昆明2015年新增的庫(kù)存量為542607.39㎡，相當(dāng)于整年成交面積的一半左右。除了待售面積新增的庫(kù)存外，昆明還有在建未售、未開(kāi)發(fā)的大量潛在庫(kù)存。

高庫(kù)存，給房地產(chǎn)帶來(lái)的是強(qiáng)大的壓力。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，一旦庫(kù)存無(wú)法消化，必定會(huì)帶來(lái)資金周轉(zhuǎn)上的困難，而項(xiàng)目用地及項(xiàng)目結(jié)構(gòu)不合理也一定程度影響項(xiàng)目的銷售�！袄�24條”中的第十五、第十條規(guī)定，分期建設(shè)的已開(kāi)工城市更新改造項(xiàng)目，對(duì)尚未動(dòng)工建設(shè)的地塊，由縣（區(qū)）政府進(jìn)行研究，根據(jù)所在區(qū)域人口規(guī)模及周邊配套情況，在不突破片區(qū)控規(guī)總用地、總建筑規(guī)模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)調(diào)整商住比例。已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)市場(chǎng)需求，在不突破規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)，依法進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。

云潤(rùn)天陽(yáng)項(xiàng)目沙盤(pán)

昆24條出臺(tái)后，已有部分項(xiàng)目提出了“商改住”的調(diào)規(guī)申請(qǐng)，而此次云潤(rùn)天陽(yáng)調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的規(guī)劃審批，是對(duì)其洋房部分戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，增加隔墻，調(diào)整部分房間使用功能，將原來(lái)的300多平米大戶型一分為二。

云潤(rùn)天陽(yáng)項(xiàng)目位于穿金路與鉑金大道交匯處大溪地西側(cè)，是一個(gè)低密度洋房社區(qū)，項(xiàng)目共21棟，由1棟寫(xiě)字樓、2棟高層住宅、13棟洋房以及獨(dú)立商業(yè)、社區(qū)用房組成。其中1棟為寫(xiě)字樓、2、3棟為高層住宅，項(xiàng)目洋房有267戶，除了有一棟為12層，其余均為7層，梯戶配比多為1梯2戶，10棟、14棟和15棟為1梯1戶。項(xiàng)目的高層住宅面積從47平米到125平米，洋房面積從150平米到384平米，洋房的銷售均價(jià)在13000元/平米左右。

據(jù)云潤(rùn)天陽(yáng)售樓部工作人員介紹，項(xiàng)目此次調(diào)整的戶型均為300多平米的大戶型，由于面積太大總價(jià)高，所以才調(diào)整戶型，以便促進(jìn)銷售。

規(guī)劃信息顯示，云潤(rùn)天陽(yáng)此次戶型調(diào)整涉及14棟、15棟、19棟和21棟，其中14棟二層至五層平層、15棟二層至四層平層、21棟二層至五層平層每個(gè)單元增加隔墻，調(diào)整部分房間使用功能，一戶變更為兩戶。19棟二層至五層平層第三單元增加隔墻，調(diào)整部分房間使用功能，一戶變更為兩戶，其余兩個(gè)單元不變。

云潤(rùn)天陽(yáng)15棟二層戶型調(diào)整前后

此次戶型調(diào)整均為一戶修改為兩戶，戶門(mén)及衛(wèi)生間調(diào)整，增設(shè)廚房。以15棟二層戶型為例，項(xiàng)目將原敞開(kāi)的位置進(jìn)行封閉，并設(shè)置戶門(mén)，分割為兩戶，書(shū)房修改為廚房，將一個(gè)大衛(wèi)生間修改為兩個(gè)小衛(wèi)生間。原來(lái)的西餐廳、中餐廳改為客廳和餐廳，原活動(dòng)室、客廳修改為功能餐廳、客廳，原主臥休息室修改為次臥。這樣就將原來(lái)的一個(gè)大戶型調(diào)整為了兩個(gè)小戶型，這樣在不影響使用功能的情況下每套房源的總面積也得以縮減，房源的總售價(jià)也得到降低。

對(duì)于本次調(diào)整的戶型數(shù)量，云潤(rùn)天陽(yáng)售樓部工作人員告知尚不清楚，不過(guò)從項(xiàng)目梯戶配比和調(diào)整樓層上看，此次調(diào)整的戶數(shù)大約有19戶，調(diào)整后云潤(rùn)天陽(yáng)項(xiàng)目也將新增19戶。

回顧之前輪房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期，每當(dāng)市場(chǎng)低谷期，地方政府都會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升。此次出臺(tái)的“昆24條”不例外，分別從金融支持、公積金政策支持、土地、規(guī)劃、消防、水電氣配套等方面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)。云潤(rùn)天陽(yáng)趁政策利好在24條出臺(tái)后立即調(diào)整優(yōu)化自己的戶型，促進(jìn)銷售，當(dāng)然一個(gè)項(xiàng)目的銷售好壞與其所在地段、配套、品質(zhì)、售價(jià)等密不可分，不過(guò)戶型面積也是影響項(xiàng)目銷售的一個(gè)重要因素，項(xiàng)目調(diào)整戶型后是否會(huì)刺激消費(fèi)，促進(jìn)銷售我們拭目以待。

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