在過(guò)去的一年里，市場(chǎng)的低迷，讓很多房企的希望都落空了。大部分都沒(méi)有交上滿意的答卷，有的甚至也沒(méi)有等來(lái)市場(chǎng)的回暖，就被埋沒(méi)得無(wú)聲無(wú)息了。

隨著市場(chǎng)諸多問(wèn)題的進(jìn)一步凸顯，去庫(kù)存問(wèn)題已經(jīng)被提升到前所未有的高度�；夥康禺a(chǎn)庫(kù)存，采取制度改革，擴(kuò)大市場(chǎng)需求，已經(jīng)刻不容緩。如今，金融、公積金等方面的政策已經(jīng)處于相對(duì)寬松的狀態(tài)，但大部分二、三、四線城市取得的效果仍然非常有限。

在這樣的情況下，鼓勵(lì)農(nóng)民買房、棚戶改造貨幣化等政策呼之欲出，政府也將會(huì)有更多的救市“底牌”亮出。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，這些政策帶來(lái)了更多去化的渠道，將激活一部分市場(chǎng)需求。對(duì)購(gòu)房者而言，利率、首付、公積金等政策或基本“觸底”，買房也享受到了前所未有的“優(yōu)待”。

擦亮洞察市場(chǎng)的眼睛，擇優(yōu)而亮相，擇優(yōu)而選入。賣房或是買房，在今年或許都將是全民皆宜的事情。

市場(chǎng)調(diào)查

開(kāi)發(fā)商積極清盤少推新期待春節(jié)后市場(chǎng)發(fā)力

近段時(shí)間以來(lái)，記者走訪了昆明的多個(gè)樓盤，發(fā)現(xiàn)大部分樓盤平日里都比較冷清，而置業(yè)顧問(wèn)工作積極性也不是很高。根據(jù)工作人員的介紹，現(xiàn)階段推的大多是前期開(kāi)盤剩余的房源，有部分優(yōu)惠政策。有開(kāi)發(fā)商向記者透露，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，購(gòu)房者觀望情緒加重，整體市場(chǎng)面有些疲軟，因此，春節(jié)前主要以清盤為主要任務(wù)，賣多賣少已經(jīng)無(wú)所謂了，年后將采取新的策略來(lái)推新房源和新盤，希望可以一觸即發(fā)。

從售樓部走出來(lái)，記者發(fā)現(xiàn)，去年下半年以來(lái)，昆明大街小巷的“小蜜蜂”已經(jīng)很少見(jiàn)到。以往，只要經(jīng)過(guò)項(xiàng)目附近，大多時(shí)候都會(huì)有中介人員上前來(lái)發(fā)傳單，甚至詢問(wèn)購(gòu)房信息。尤其是在周末舉著牌子的工作人員更是隨處可見(jiàn)，首付兩萬(wàn)起、價(jià)格低至6888元/㎡、學(xué)位房等信息不斷映入眼簾。

有業(yè)內(nèi)人士指出，購(gòu)房者已經(jīng)被“洗劫”了一遍又一遍了，目前對(duì)市場(chǎng)信心不足，很多人都是“只看不買”。針對(duì)婚房、剛改等剛需客戶，采取街上拓客、開(kāi)盤優(yōu)惠等行動(dòng)是有一定效果的，但是越往后效果會(huì)越小。

盡管有的樓盤似乎已經(jīng)開(kāi)始“沉默”，期待的是開(kāi)年后的爆發(fā)，但有些樓盤仍然斗志滿滿。近幾個(gè)星期的周末，藍(lán)光·天嬌城簽約昆明市政府機(jī)關(guān)三幼、螺螄灣中心發(fā)布招商成果、英茂華府車位開(kāi)盤、中航城新春房源特惠、馬街摩爾城年貨街開(kāi)街、業(yè)主答謝會(huì)等精彩活動(dòng)接連不斷。開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)，把更多的客戶吸引到售樓部。

此外，昆明開(kāi)盤的熱情也有所下降。根據(jù)記者了解到的情況來(lái)看，今年1月份預(yù)計(jì)開(kāi)盤的項(xiàng)目屈指可數(shù)，包括聯(lián)想科技城三期板式電梯洋房、涌鑫哈佛中心公寓、建工新城二期別墅等。目前，這些項(xiàng)目正處于認(rèn)籌階段，蓄客效果還有待觀察。值得一提的是，記者從昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，目前昆明1月份發(fā)放的預(yù)售證僅有三張，相比去年每月平均十張以上的數(shù)量來(lái)說(shuō)，新盤入市的量已經(jīng)明顯下滑。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

昆明樓市現(xiàn)有庫(kù)存去化周期13個(gè)月大量潛在庫(kù)存讓人擔(dān)憂

市場(chǎng)面的冷清，也反映出了樓市調(diào)整期的突出問(wèn)題。隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，樓市下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資不斷萎縮，購(gòu)房者的熱情也并不高。在2015年，很多房企尤其是中小房企，面臨資金的緊缺，走得非常艱難。因此，昆明的一些本土房企也面臨著轉(zhuǎn)型、重組的局面。

當(dāng)前，“去庫(kù)存”仍然是2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)話題。

從全國(guó)的情況來(lái)看，日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況顯示，2015年商品房銷售面積128495萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%。但另一方面，截至2015年末，商品房待售面積達(dá)到了71853萬(wàn)平方米。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的壓力不斷增大，按照2015年平均每月的去化速度，現(xiàn)有庫(kù)存量的消化時(shí)間不到一年。但每個(gè)城市的市場(chǎng)情況并不一樣，庫(kù)存有很大一部分是“難啃的骨頭”，若是加上潛在的庫(kù)存，消化周期大概要五年。

從昆明2015年的成交情況來(lái)看，昆明商品房的成交套數(shù)和成交面積同比均出現(xiàn)了下滑。根據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2015年1月1日-12月31日，昆明主城區(qū)和呈貢各類商品房成交總套數(shù)為112720套，同比2014年的成交量減少了16038套，下滑幅度為12.46%；成交總面積為9955906.41平方米，同比2014年減少了1058257.37平方米，下滑幅度為9.61%。

據(jù)某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月31日，昆明市場(chǎng)商品住宅（含普通住宅和別墅）存量達(dá)757.26萬(wàn)㎡，按近12個(gè)月的月均去化量來(lái)看，去化周期為13個(gè)月，商品住宅去化周期還算是在正常范圍之內(nèi)。

此外，昆明2015年新增的庫(kù)存量為542607.39㎡，相當(dāng)于整年成交面積的一半左右。因而，有不少業(yè)內(nèi)人士表示，除了待售面積新增的庫(kù)存外，昆明還有在建未售、未開(kāi)發(fā)的大量潛在庫(kù)存，這才是最讓人擔(dān)憂的。

原因分析

城市開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)激增商品房批量涌現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)

俗話說(shuō)，冰凍三尺，非一日之寒。樓市高庫(kù)存的壓力并非是在一兩年內(nèi)才積累下來(lái)的。在經(jīng)歷了2008年的全球金融危機(jī)后，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了很大的調(diào)整，在寬松貨幣政策的刺激下，全國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始慢慢復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢活躍起來(lái)。全國(guó)各大城市都掀起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮，房?jī)r(jià)也一路走高。

“由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，大多數(shù)的項(xiàng)目體量較大，多以分地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。2011年至2013年土地大量成交，以這些土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)于市場(chǎng)存量影響較大，是存量增長(zhǎng)的主要因素�！蹦场し�?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)分析師李明表示。

昆明從2008年開(kāi)始啟動(dòng)了城中村改造，從規(guī)劃336個(gè)城中村項(xiàng)目擴(kuò)大到382個(gè)。目前，城中村改造項(xiàng)目有258個(gè)通過(guò)了規(guī)劃，其中200個(gè)已經(jīng)正式啟動(dòng)。由此可見(jiàn)，城中村開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必然成為了昆明土地供應(yīng)的“主力軍”。

根據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)表明，昆明土地近五年的成交量為5126.04萬(wàn)平方米，其中2011年2049.68萬(wàn)平方米、2012年1078.31萬(wàn)平方米、2013年1232.21萬(wàn)平方米、2014年450萬(wàn)平方米、2015年315.84萬(wàn)平方米。在土地成交不斷累積的基礎(chǔ)上，大大小小的開(kāi)發(fā)商都涌入房地產(chǎn)行業(yè)，昆明商品房的開(kāi)發(fā)量也一路攀升。經(jīng)歷了一定的時(shí)間周期，商品房的庫(kù)存量也慢慢升高。

從2011年到2015年的數(shù)據(jù)來(lái)看，昆明土地的成交量都有明顯的下降，這也側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的空間在逐步壓縮。

如今，很多開(kāi)發(fā)商都發(fā)現(xiàn)，賣房有些賣不動(dòng)了。土地開(kāi)發(fā)爆發(fā)式增長(zhǎng)，商品房也集中涌現(xiàn)。市場(chǎng)上的樓盤越來(lái)越多，購(gòu)房者可挑可選的余地也就更寬了。對(duì)于一些比較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)引進(jìn)學(xué)校、提升商業(yè)配套、提高服務(wù)質(zhì)量等方法優(yōu)化產(chǎn)品，在市場(chǎng)還可以立得住腳。但很多中小房企往往都是遵循傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式，打造出來(lái)的產(chǎn)品沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，因此也滯留了很多庫(kù)存。

庫(kù)存影響

房企資金壓力增大購(gòu)房者市場(chǎng)信心受影響

高庫(kù)存，給房地產(chǎn)帶來(lái)的是強(qiáng)大的壓力。我們都知道，銷售可以快速回籠資金，讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，一旦庫(kù)存無(wú)法消化，必定會(huì)帶來(lái)資金周轉(zhuǎn)上的困難。

有業(yè)內(nèi)人士指出，庫(kù)存最直觀的反映是供給需求結(jié)構(gòu)的不平衡。從一線城市和部分二線城市的情況來(lái)看，在低首付、低利率、二孩政策等利好因素的刺激下，這些城市回暖態(tài)勢(shì)增強(qiáng)，甚至有部分城市出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲的局面。這最根本的原因就是城市發(fā)展有動(dòng)力，市場(chǎng)需求有動(dòng)力。而對(duì)于一些二線城市、三四線城市來(lái)說(shuō)，商品房的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)的需求量，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)比較落后，勢(shì)必會(huì)增加市場(chǎng)去化的壓力。

“高庫(kù)存對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，意味著銷售和開(kāi)發(fā)周期變長(zhǎng)，造成企業(yè)資金流動(dòng)性變差，資金壓力大，因此導(dǎo)致項(xiàng)目不能按時(shí)交房的案例也屢見(jiàn)不鮮�！崩蠲髟诮邮苡浾卟稍L時(shí)坦言。

根據(jù)記者的觀察來(lái)看，由于資金的緊缺，2015年昆明幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都在盡量壓縮營(yíng)銷費(fèi)用，投個(gè)廣告也要再三猶豫，有部分房企甚至好幾個(gè)月都沒(méi)有發(fā)出工資來(lái)。在巨大的庫(kù)存壓力下，市場(chǎng)不景氣，房企的日子也過(guò)得很苦。在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商只能想方設(shè)法去賣房子。因此，一手房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，已經(jīng)成為市場(chǎng)的常態(tài)。很多開(kāi)發(fā)商都與中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，全力開(kāi)展拓客，只為了盡快把房子賣掉。不僅如此，開(kāi)發(fā)商在去年也絞盡了腦汁，通過(guò)眾籌、降價(jià)、低首付、加大優(yōu)惠力度等手段進(jìn)行促銷。

對(duì)此，李明認(rèn)為，就市場(chǎng)而言，由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，使得購(gòu)房者擁有更多的選擇余地。但項(xiàng)目爛尾，無(wú)法按時(shí)交付的情況頻繁發(fā)生將降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心指數(shù)，影響庫(kù)存去化。

利好前奏

政策層面不斷放寬政府積極支持去庫(kù)存

在高庫(kù)存的壓力下，我們也看到，政府也在積極出臺(tái)政策來(lái)支持去化。在全國(guó)層面，從2015年的市場(chǎng)情況來(lái)看，從取消限購(gòu)，到取消限貸，再到降低首付比例、6次降息5次降準(zhǔn)、提高公資金使用效率等，大大降低了購(gòu)房者的購(gòu)房門檻，也為買房減少了不少的壓力。尤其是330政策、多次降息降準(zhǔn)、降低首付比例等政策，對(duì)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激明顯，北京、上海、廣州、深圳等多個(gè)城市的去庫(kù)存已經(jīng)取得初步成效，但對(duì)大部分二、三、四線城市影響有限，長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、青島等多個(gè)城市的去化周期仍然在一年左右，有的城市去化時(shí)間高達(dá)三四年。

此外，還有二孩政策的開(kāi)放，改善性需求有可能會(huì)進(jìn)一步增加。如此眾多的利好消息，也表明了政府要積極去庫(kù)存的決心。

以上的一些政策，也只是去庫(kù)存的前奏。對(duì)于昆明市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，最重磅的消息莫過(guò)于2015年12月出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，24條規(guī)定在金融、公積金、土地、規(guī)劃、消防、水電氣等方面都給到了很大的支持。在一定程度上，這24條政策的出臺(tái)可以緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，并對(duì)尚未動(dòng)工建設(shè)的地塊允許調(diào)整為國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目，在一定條件下也可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)調(diào)整商住比例，給開(kāi)發(fā)商更多靈活發(fā)展的空間。

對(duì)于購(gòu)房來(lái)說(shuō)，在貸款首付比例和利率方面，金融機(jī)構(gòu)將按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。此外，在公積金方面，單職工的貸款額度調(diào)整為40萬(wàn)元，雙職工為80萬(wàn)元。因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，諸多利好政策對(duì)去庫(kù)存是有一定作用的。對(duì)于購(gòu)房者而言，一些優(yōu)惠措施已經(jīng)快要觸底，現(xiàn)在無(wú)疑是買房最好的時(shí)機(jī)。

解決思路

多項(xiàng)救市政策有望今年落地加速去化仍任重道遠(yuǎn)

邁向2016年，面對(duì)去庫(kù)存，湖南、重慶、福建等多地的地方政府已經(jīng)開(kāi)始出臺(tái)相關(guān)的政策，有的城市預(yù)計(jì)在二月底將會(huì)陸續(xù)落實(shí)去化的相關(guān)措施。其中，湖南省提出了大力發(fā)展租賃市場(chǎng)、支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶、充分發(fā)揮住房公積金政策效應(yīng)、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管等政策。

如今，政府救市底牌也紛紛亮出，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去化支招。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，回顧過(guò)去幾輪市場(chǎng)發(fā)展周期，每當(dāng)市場(chǎng)低谷期，地方政府都會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升。在2016年，地方政府有可能會(huì)采取包括繼續(xù)降低首付比例、加大各類財(cái)政補(bǔ)貼、加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼、推進(jìn)住房抵押貸款資產(chǎn)證券化和公積金資產(chǎn)證券化、鼓勵(lì)人才購(gòu)房、戶籍制度與購(gòu)買房產(chǎn)直接結(jié)合、對(duì)于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免等方面“救市”措施。

在很多即將要落實(shí)的政策中，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房、加大棚戶改造力度、開(kāi)拓新的住房需求等方面的呼聲在業(yè)界是比較高的。因而，改革戶籍制度，與購(gòu)房相結(jié)合，將會(huì)帶動(dòng)一部分購(gòu)房需求的增長(zhǎng)。對(duì)于棚戶改造，有業(yè)內(nèi)人士建議，由于棚戶改造的涉及范圍較廣，對(duì)住房需求量也很大，采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞交蛴烧苯訌氖袌?chǎng)上購(gòu)買安置房，也是去庫(kù)存的有效措施。此外，開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)、青年公寓等新的產(chǎn)品，可以滿足市場(chǎng)的不同需求。

值得一提的是，多項(xiàng)救市政策對(duì)去庫(kù)存的預(yù)期效果是非常理想的，但不少業(yè)內(nèi)人士坦言，這些政策真正實(shí)施后，仍然要考慮很多實(shí)際問(wèn)題，比如如何能夠讓農(nóng)民工自愿到城市買房，還要考慮農(nóng)民工的購(gòu)買力等方面的因素。不僅如此，棚戶改造有可能還會(huì)增加新的庫(kù)存，又會(huì)帶來(lái)新的問(wèn)題。這些都是需要再進(jìn)一步考慮的隱患。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

某房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)分析師李明

產(chǎn)品要抓住市場(chǎng)需求或?qū)⑦M(jìn)一步降低庫(kù)存增速

當(dāng)前，對(duì)于解決去庫(kù)存問(wèn)題，政府提出去庫(kù)存的有效方法主要靠鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)、靠農(nóng)民工買房、契稅優(yōu)惠或減免等。在我看來(lái)，就昆明市場(chǎng)而言，應(yīng)當(dāng)從市場(chǎng)的實(shí)際需求出發(fā)，提供市場(chǎng)真正需要的產(chǎn)品，或?qū)⒖梢赃M(jìn)一步降低庫(kù)存增加的速度。此外，針對(duì)房屋征收貨幣化安置補(bǔ)償款購(gòu)買存量商品房，以及落實(shí)稅收優(yōu)惠政策，也會(huì)在一定程度上可以拉動(dòng)庫(kù)存去化。

從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，由于受到2015年土地供應(yīng)減少的影響，2016年商品房的供應(yīng)量也將持續(xù)減少。從近3年來(lái)供求比的變化趨勢(shì)上來(lái)看，商品房供應(yīng)增量將繼續(xù)小于成交增量，2016年昆明商品房市場(chǎng)的供求關(guān)系將會(huì)進(jìn)一步得到改善，去庫(kù)存的趨勢(shì)也將會(huì)加快。預(yù)計(jì)今年昆明的房?jī)r(jià)依然會(huì)在一個(gè)穩(wěn)定的區(qū)間，可能會(huì)出現(xiàn)溫和微漲的態(tài)勢(shì)，但沒(méi)有大漲的可能。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉

開(kāi)發(fā)商因時(shí)而變2016年繼續(xù)深化去庫(kù)存措施

由于“330新政”、央行“雙降”、地方性的救市政策等發(fā)力，一線城市、部分二線城市在2015年去庫(kù)存取得初步成效，尤其是在2015年四季度，由于去化速度提升，短期市場(chǎng)基本面有所改變，已經(jīng)沒(méi)有去庫(kù)存壓力，甚至部分城市比如深圳還出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的特征。但是，并不是所有城市市場(chǎng)基本面都已經(jīng)好轉(zhuǎn)，半數(shù)二線城市、大部分三四線城市仍然面臨去庫(kù)存壓力，對(duì)于2016年來(lái)講，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該因時(shí)而變，不同城市采取不同的銷售策略、布局策略。

對(duì)于基本面較好城市，房企首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要戀戰(zhàn)市場(chǎng)（期待買漲不買跌一直持續(xù)），增加上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤�，要未雨綢繆，增加現(xiàn)金儲(chǔ)備，提前做好2016年市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略，防止市場(chǎng)環(huán)境在2016年下半年甚至2016年第一季度之后出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。

對(duì)于半數(shù)二線城市、大部分三四線城市而言，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)出臺(tái)去庫(kù)存措施，消化過(guò)剩樓市庫(kù)存�？傮w來(lái)講，由于城市大量的土地供應(yīng)，以及由此帶來(lái)的大量庫(kù)存仍然沒(méi)有消化，市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求，在2016年這個(gè)時(shí)間段仍然要堅(jiān)持去庫(kù)存的市場(chǎng)策略，這些城市的市場(chǎng)基本面短期內(nèi)還難以轉(zhuǎn)好。即使2015年以來(lái)仍然有鼓勵(lì)住房消費(fèi)等救市政策落地執(zhí)行，2016年仍然繼續(xù)深化去庫(kù)存措施，市場(chǎng)基本面也很難說(shuō)有太大的出彩。

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