住宅改裝成公寓式酒店老婆，我訂了個超便宜的房間！

一套160平米的四居室普通住宅，經(jīng)過一番大改造，搖身一變，就成了有著七八間“標(biāo)間”的“公寓式酒店”，這些酒店沒有店招和營業(yè)執(zhí)照，無需任何登記手續(xù)就可入住，租住時間短則一天，長可月租。在呈貢大學(xué)城附近某小區(qū)，就有不少這樣的“黑旅館”，每天生意十分火爆，但卻讓周圍的業(yè)主不堪其擾。這樣“住改商”的行為是否有法律依據(jù)？對于證件不全，并未取得相鄰業(yè)主同意的“公寓式酒店”，有關(guān)部門如何進行監(jiān)管？對此問題，記者日前進行了走訪調(diào)查。

秘密旅館？

小區(qū)住戶不堪其擾

劉小姐家住呈貢大學(xué)城附近某小區(qū)，最近她天天愁眉苦臉，說是晚上休息不好。原來，樓上的住戶將住宅私自改成了旅館，還改造了多個衛(wèi)生間，每天有不少外來人員進進出出，“特別是深夜，不斷有人敲門要住宿，各種嘈雜的聲音，搞得我都睡不好覺�！眲⑿〗惚г沟馈�

劉小姐所說的“旅館”，位于該小區(qū)某棟13樓。在13樓住戶門口，一道大門虛掩著，和普通私宅并無區(qū)別，推門一看卻是別有洞天：客廳中央設(shè)有一“前臺”，上寫“周租、月租”，并留有店主的電話，客廳左右兩側(cè)全是一間挨著一間的客房，還有一間物料間，裝修風(fēng)格統(tǒng)一，如果不是置身小區(qū)，還真以為到了賓館。

記者看到，賓館共有7間客房，設(shè)有一個公共衛(wèi)生間，客房面積大小不一，主臥有10平米左右，最小的客房不足5平米�？头績�(nèi)部有雙人床、電視以及各種洗漱用品，墻上還貼有賓館免費WIFI密碼，和普通賓館標(biāo)間并無明顯區(qū)別，不同的是前臺沒有服務(wù)員，也沒有掛營業(yè)執(zhí)照等證照。

通過撥打前臺留下的電話號碼，記者聯(lián)系上了店主李海（化名）。見到記者，李海拿出了一張宣傳單，上寫“小不同公寓酒店”，傳單上還寫到酒店有電視和無線網(wǎng)絡(luò)，24小時供應(yīng)熱水，“48至138元任您入住”，入住酒店還有優(yōu)惠，住滿10晚免費送一晚。

李海說，酒店短住長租皆可，主臥房每晚房價70元，周租每晚60元，月租每晚50元�！拔覀兊膬r格比起正規(guī)賓館要低很多，而且不用出示身份證，隨時可以入住�！睋�(jù)了解，只有月租需要和店主簽訂一份租房合同，主要是約定不能破壞房屋結(jié)構(gòu)，不能使用大功率的電器�！斑@是為了以防有關(guān)部門檢查時有個依據(jù)�！�

是否違規(guī)？

不得將房間改廚衛(wèi)

那么，四居室的小區(qū)住宅，能否改作酒店式公寓呢？小區(qū)物管方相關(guān)負(fù)責(zé)人程先生說，國家并未對“住改商”進行禁止，有關(guān)部門允許將家庭住所、租借房、臨時商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營場所。

但必須說明的是，“住改商”并不是無條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時不能隨意而為，需要滿足兩個條件：一是相關(guān)法律、法規(guī)沒有相應(yīng)的禁止性規(guī)定。二是“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，這是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。

程先生介紹，《中華人民共和國物權(quán)法》和《國家工商總局關(guān)于住所(經(jīng)營場所)登記管理有關(guān)問題的通知》都明確要求，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。例如辦酒店式公寓，辦理工商登記時，就必須出具有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件。

此外，對于相關(guān)法規(guī)的禁止性規(guī)定方面，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修，不得將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；未經(jīng)過批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物�！熬唧w到公寓式酒店，如果在客廳搭建隔斷成房間，或者在許多房間安裝衛(wèi)生間，就顯然違反了這個規(guī)定�！背滔壬f。

程先生表示，就公寓式酒店來說，按照《物業(yè)管理法》規(guī)定，業(yè)主在依法辦理有關(guān)手續(xù)后，告知物業(yè)管理企業(yè)就可以經(jīng)營，“但并未辦理相關(guān)手續(xù)的群租房，顯然并沒有得到相鄰業(yè)主的同意，所以并沒有法律的依據(jù)，也就是我們俗稱的黑旅店�！�

各方聲音

物管無奈

想制止連門都進不去

“我們小區(qū)有4300多戶住戶，住改商就有上百戶，這也是小區(qū)的老大難問題�！毙^(qū)物管方王先生說，無證公寓式酒店確實存在一些弊端，首先群租房居住人員密集，存在消防安全隱患；其次是噪音、排污方面可能對小區(qū)其他住戶產(chǎn)生影響；此外是擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，增設(shè)房屋，達(dá)不到住宅設(shè)計要求的安全標(biāo)準(zhǔn)；還有出入群租房的人員身份復(fù)雜，也給小區(qū)管理帶來了困難。

王先生介紹，通常物管發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)裝修行為后，物業(yè)公司首先是制止并下發(fā)整改通知書，業(yè)主拒不整改的話，物管上報城建局，城建局會聯(lián)合城管等相關(guān)部門進行查處。但他也坦言，物管在查處方面存在一些困難，業(yè)主常常會隱瞞要做公寓式酒店的意圖，物管發(fā)現(xiàn)時，已經(jīng)進入裝修期，物管由于沒有執(zhí)法權(quán)，“我們既不能停水停電，也不能強行制止，有時候去制止，連門都進不去�！蓖跸壬f，相關(guān)部門要求物管對待黑旅館要“強勢”一些，“但物管本質(zhì)說是服務(wù)方，如果太過于強勢，業(yè)主可能會拒交物管費，給物管生存帶來壓力。

城管尷尬

搜集違規(guī)證據(jù)難度大

呈貢區(qū)住建局房管科科長楊俊輝表示，國家對住宅改變用途有明確的規(guī)定，群租房并不符合法規(guī)的要求，國內(nèi)不少地方對群租房也有規(guī)定，但在實際情況中，經(jīng)常存在業(yè)主鉆空子的情形�！袄绶ㄒ�(guī)規(guī)定不得隨意安置衛(wèi)生間，但我們?nèi)ゲ樘帟r，業(yè)主提出把衛(wèi)生間坑口堵死改成衣帽間，這依然無法解決他改變房屋用途的目的�！睏羁≥x說，按照《物權(quán)法》相關(guān)司法解釋，住改商需要取得整棟業(yè)主的同意，但實際執(zhí)行中可能只需要取得房屋上下周圍業(yè)主的同意，這樣也給住改商有了鉆法律空子的余地，“如果上下周圍的住宅都被租做公寓酒店，那就很容易通過相關(guān)審核�！�

對于私改住宅，城管部門有執(zhí)法權(quán)，但查處過程中也頻頻遭遇“閉門羹”。昆明市城管局一位工作人員透露，違規(guī)群租房藏身小區(qū)，搜集違規(guī)證據(jù)難度較大，調(diào)查過程中如果業(yè)主避而不見，就很難進行處罰。呈貢區(qū)城管局工作人員李先生說，目前城管部門執(zhí)法主要依據(jù)市容市貌管理規(guī)定，但規(guī)定中涉及群租房和黑賓館的相關(guān)條文幾乎沒有。

律師肯定

業(yè)主委員會作用關(guān)鍵

“群租房涉及到的利益方都是業(yè)主，業(yè)主的自律和自管很重要�！绷柙坡蓭熓聞�(wù)所主任律師李春光認(rèn)為，目前的法律法規(guī)對住改商、住宅違規(guī)改變用途有具體的限制和規(guī)定，對違規(guī)行為也有相應(yīng)的執(zhí)法主體和監(jiān)管部門，只要相關(guān)部門形成合力，就能夠?qū)诼灭^進行監(jiān)管查處。

但李春光表示，群租房監(jiān)管最大的難度在于比較隱蔽，如果缺了業(yè)主這最關(guān)鍵的一環(huán)，很難達(dá)到從源頭上解決問題�！叭鹤夥壳址傅拇蠖嗍切^(qū)相鄰業(yè)主的權(quán)益，此外群租房的開設(shè)也和一些業(yè)主的個人行為有關(guān)�！�

李春光說，小區(qū)業(yè)主委員會可以通過受理業(yè)主舉報、投訴，依照相關(guān)法律，對違規(guī)業(yè)主進行規(guī)范。例如開設(shè)公寓酒店，應(yīng)該征得大多數(shù)業(yè)主的同意，一旦公寓酒店出現(xiàn)擾民問題，也可以通過業(yè)主委員會向相關(guān)部門進行舉報和投訴�！皩τ诤诼灭^，業(yè)主自治組織的提前介入可能更加及時和有效。”記者毛韻心報道

他山之石

北京：

2013年，北京住建委等部門聯(lián)合發(fā)布通知規(guī)定，北京出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，單個房間不得超2人�！墩髑笠庖姼濉吠瑫r規(guī)定：出租住房應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位,不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)進行分割出租,不得按照床位出租；廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

上海：

2014年，上海市政府發(fā)布《關(guān)于修改〈上海市居住房屋租賃管理辦法〉的決定》明確，出租居住房屋，每個房間的居住人數(shù)不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。針對租賃當(dāng)事人違反“群租”規(guī)定的行為，將罰款1萬元以上10萬元以下。2015年，上海市政府規(guī)定，違建、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、群租等涉及居住安全的行為，在受到嚴(yán)懲的同時，其違規(guī)違法人的信息將被納入市公共信用信息服務(wù)平臺。

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