根據(jù)昆明銳理最新提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，昆明主城已經(jīng)領(lǐng)得預(yù)售證但仍未售出的商品住宅存量累計有712萬方，是主城寫字樓庫存量（372萬方）的兩倍之多，其中南市區(qū)存量最高，為243.29萬方，北市區(qū)居次席，兩者相加則占到總存量的55%。如果按照2014年1月至2015年5月的17個月商品住宅的月均銷售面積51.96萬方計算，那么即使在不計入新增供應(yīng)面積的情況下，712萬方的商品住宅存量集中去化也需要一年零兩個月。另外，今年以來，昆明商品房新增供應(yīng)已經(jīng)有了明顯的放緩趨勢，盡管如此，去庫存仍是昆明樓市的主旋律。

昆明各區(qū)商品住宅存量情況

昆明商品住宅仍有712萬方存量南市區(qū)存量最高去化需5個月

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，昆明主城商品住宅共計有59034套存量，存量面積為7115507.94平米。若按照2014年1月至2015年5月17個月昆明商品住宅的月均成交套數(shù)4817套計算，那么59034套商品住宅在沒有新增存量的情況下可供昆明樓市消化一年的時間。要是按照月均成交面積51.96萬方的話，712萬方的庫存量則需要14個月的去化時間。而這17個月以來最高月成交面積為81.79萬方，出現(xiàn)在2014年8月份，若以此計，昆明的商品住宅存量也需要近9個月的時間來消耗。

昆明各區(qū)商品住宅存量占比

與寫字樓的庫存量相似，昆明商品住宅存量較高的區(qū)域依然分布在南市區(qū)、北市區(qū)和西市區(qū)。

作為昆明商品房供應(yīng)主力區(qū)域的南市區(qū)庫存量同樣也高居榜首。具體來看，南市區(qū)住宅庫存面積為2432900.68平米，占昆明主城商品住宅總存量的34.19%。按照這17個月以來的月均成交面積519644平米計算，僅南市區(qū)的庫存量就需要近5個月的時間。

北市區(qū)居次席，庫存面積為1463385.6平米，占昆明主城商品住宅總存量的20.57%，需要近3個月的去化時間。西市區(qū)的庫存面積雖然進入三甲，但與雄踞榜首的南市區(qū)拉開了較大的差距，還不到南市區(qū)的半數(shù)，為1051697.65平米，占昆明商品住宅總存量的14.78%，去化需得2個月。

數(shù)據(jù)顯示，昆明主城南市區(qū)和北市區(qū)是住宅存量的主力，加起來占據(jù)了總存量的55%。

值得注意的是，呈貢區(qū)以892156.73平米的庫存面積占據(jù)第四位，占比達12.54%，需近2個月的去化時間。中心區(qū)庫存面積為780828.3平米，占比10.97%，，需一個半月的消化時間。

東市區(qū)和空港新區(qū)庫存面積排名較末，分別為892156.73平米和131781.51平米，占比各為5.1%和1.85%，去化時間均不足一個月。

昆明商品住宅均價8274元/㎡空港片區(qū)價最低為4845元/㎡

昆明各區(qū)商品住宅均價

根據(jù)數(shù)據(jù)計算，昆明在售商品住宅均價為8274元/平米。其中，中心區(qū)住宅均價最高，為12036元/平米，這一點毫無疑問。進一步看，一環(huán)內(nèi)中心區(qū)均價14424元/平米，二環(huán)內(nèi)中心區(qū)成交均價9648元/平米。

成交均價緊隨中心區(qū)之后的是南市區(qū)，均價為9034元/平米。而南市區(qū)又可細分為東南片區(qū)、官南片區(qū)和滇池片區(qū)，當中價格最高的官南片區(qū)，成交均價為10225元/平米，滇池片區(qū)排名第二，均價9353元/平米，東南片區(qū)價最低，僅為7524元/平米。

東市區(qū)目前來說雖然配套相對落后，但成交均價卻不低，為8859元/平米。西市區(qū)和北市區(qū)都是昆明的價格洼地，成交均價皆為“7”字頭。不過西市區(qū)價格稍高，成交均價為7706元/平米，而西市區(qū)又可細分為高新片區(qū)和西山片區(qū)，成交價格分別為7599元/平米和7813元/平米。北市區(qū)商品住宅成交均價為7654元/平米，細分之后北市片區(qū)均價7793元/平米，世博片區(qū)均價7514元/平米。

值得注意的是，呈貢的商品住宅成交均價并不是幾個區(qū)域中最低的，其與空港新區(qū)4845元的均價相比，每平米還要高出443元，為5288元/平米。而空港新區(qū)則成為了昆明主城所有片區(qū)中價格最低的一個區(qū)域，領(lǐng)袖知識城、俊發(fā)空港城等就是其中的典型代表。

另外，數(shù)據(jù)還顯示，2014年1月至2015年5月，17個月的時間，昆明商品住宅的總成交金額達720.94億元，去年12月份昆明商品住宅銷售6354套，銷售面積705182.58平米，成交金額17個月來最高，為65.51億元。

綜合看來，昆明商品住宅庫存仍高企。在業(yè)內(nèi)人士看來，這樣高的庫存面積，按照目前的去化速度，對昆明來說仍然很危險，若是樓市庫存還在繼續(xù)升高，那么房價也會缺少上漲動力，即便是輪番轟炸的樓市新政似乎也難解昆明庫存高壓。從另外一個角度看，高庫存將增加房企銷售壓力，在價格上作出進一步的退讓也不是不可能。（數(shù)據(jù)來源于昆明銳理數(shù)據(jù)，僅供參考）

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