管理層變故一度讓雅居樂面臨成立22年來的最大危機，然而在主席重新出山以后，過往布局失誤仍在讓雅居樂隱忍著調(diào)整期的陣痛。

6月12日，一張印有雅居樂林語城2680元/平米起的宣傳圖冊在南京地產(chǎn)圈瘋傳，這個位于安徽滁州卻打著南京旗號的項目隨即成為市場熱議焦點。

觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，此前該項目高層房源均價4400元/平方米，別墅產(chǎn)品起售價6880元/平方米，對比之下，是次爆出的2字頭起價不免“尺度”有些大。

而該消息也得到了項目銷售人員的證實，其向觀點地產(chǎn)新媒體透露，目前雅居樂林語城已進入到盤末階段，并計劃在月底進行新一輪加推，此次2680元/平米的起售價主要是針對高層產(chǎn)品。

實際上，自去年以來，跳價止損已成為雅居樂進入調(diào)整期的常見手法。而在今年年初香港業(yè)績會上，主席陳卓林就強調(diào)，雅居樂今年工作的一大重點就是調(diào)結(jié)構(gòu)及加快去化。

為此，據(jù)悉雅居樂已著手減少新開工量，并有意采取更加靈活的銷售策略。不難看出，是次林語城的2字頭起價也是雅居樂去庫存的斷臂求存之舉。

林語城2字頭起價

歷史資料顯示，2013年6月，雅居樂在安徽滁州汊河地區(qū)以2.3億元拿下了五塊商住用地，隨后項該目定名為雅居樂林語城，這也標志著此前在南京城內(nèi)布局的雅居樂首次殺入都市圈。

雖然地處安徽滁州，但由于毗鄰南京，雅居樂林語城自始至終都以南京的旗號示人。在歷時一年后，該項目在2014年6月迎來首次開盤。

彼時，林語城一次性推出600多套房源，高層房源均價4400元/平米，而別墅產(chǎn)品則為6880元/平米起售，首次開盤該項目即去化400多套。其后的10月份，林語城再次推出二期房源，均價與一期相仿。

隨著項目進入到清盤階段，雅居樂林語城有意在月底進行新一輪加推，而此次針對高層產(chǎn)品推出的勁爆價也是在新房源的加推預(yù)熱。

雖說過去一年，外界對雅居樂的降價舉措已經(jīng)司空見慣，但2680元/平米的起價多少還是有些令人咋舌。

因此，有南京業(yè)內(nèi)人士也就發(fā)出這樣的感慨，“就算自己蓋房，蓋成雅居樂這樣的房子，成本應(yīng)該也不只2680元/平米吧？這樣的價格，也算是擊穿南京人的最低心理價位了�！�

不可否認，南京遠郊樓盤曾因不限購、不限貸、單價便宜的優(yōu)勢一度吃香，但隨著限購解除，在區(qū)位上不占優(yōu)勢的遠郊項目想要去化房源無疑要寄托在更多優(yōu)惠之上。

南京知名業(yè)內(nèi)人士尹霄飛表示，林語城2680元/平米的起價已經(jīng)是很低的了�！皬闹鞒墙嵌葋碇v，項目所在區(qū)域比較偏遠，但比那個區(qū)域更遠的六合房價都已經(jīng)賣到6千多，可能目前板塊熱度不足，需要用低價來吸引關(guān)注度。”

事實上，與當前南京主城火爆成交形成鮮明對比的是，遠郊在限購?fù)顺�，�?yōu)勢漸失的都市日漸失去人氣。一個值得關(guān)注的細節(jié)是，華南另一家進入南京的郊區(qū)郊區(qū)大盤開發(fā)商碧桂園也出現(xiàn)在了上周南京主城的土拍現(xiàn)場。有消息稱，碧桂園的戰(zhàn)略已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

“取消限購之后，原來這種打擦邊球的區(qū)域，像碧桂園的項目基本上都是以性價比或者項目的配套來吸引人。但若對比高新區(qū)、浦口新城的項目，區(qū)域優(yōu)勢不明顯的話，只能從項目配套上來彌補自己的短板，但是彌補能力畢竟有限，所以競爭力就在于低價�！币鲲w進一步對此分析。

雅居樂調(diào)整期陣痛

不過，從城中豪宅雅居樂花園，到江寧九龍湖地王雅居樂藏龍御景、城南老門東頂級中式別墅雅居樂長樂渡，再到江浦地王雅居樂濱江花園，其實雅居樂在南京反而是與地王特別有緣。

然而，地王雖然風光，但南京深耕九年，雅居樂一路走來卻也是磕磕絆絆，早前豪宅定位之誤一度讓其跌落市場谷底。然而從此次大幅度降價去庫存的舉措來看，即便是后來進入的都市圈遠郊，現(xiàn)今看來也有布局之誤。

不過，從去年以來雅居樂多起項目降價應(yīng)該還是積極調(diào)整之舉。對此，雅居樂主席陳卓林就曾明確表示，未來雅居樂將采取“短平快”的策略，加快周轉(zhuǎn)速度，把開工周期縮減至12—16個月，最快在8個月之內(nèi)完成，同時加快項目的去化率。

因此，雅居樂今年的工作中，調(diào)結(jié)構(gòu)和去存貨是一大要義。目前，雅居樂今年不僅在新開工面積方面大幅縮水，同時對于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在作出重新規(guī)劃。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，在今年3月25日的年度業(yè)績會上，雅居樂方面就透露，2015年集團計劃新開工面積僅為321萬平方米，同比下降34%；在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，剛需產(chǎn)品占75%，旅游產(chǎn)品15%，而高端產(chǎn)品僅占10%。

不過，改革之中難免會有痛楚，雅居樂當前的銷售業(yè)績就受到影響。觀點地產(chǎn)新媒體了解到，今年前五月雅居樂合同銷售金額已下跌8.0%至152億元，僅完成相當于2015年銷售目標450億元的33.7%。

而最新數(shù)據(jù)亦顯示，雅居樂1至5月的均價已經(jīng)同比下跌14.5%至9027元/平方米。

不過，招銀國際分析師就直言，雖然雅居樂靈活的銷售策略帶來的數(shù)據(jù)下滑外，但“雅居樂愿意以價換量�！�

目前，對于雅居樂的調(diào)整，投資銀行美銀美林在早前的一份報告中就認為，由于雅居樂過去產(chǎn)品定位及地點擴張策略錯誤，其未來一至兩年的合約銷售及盈利表現(xiàn)難有驚喜，但其擬透過減少34%新開工及23%建筑面積來改善資產(chǎn)負債。

而中銀國際分析師田世欣則強調(diào)，雅居樂規(guī)劃新開工項目同比減少34%可見其在面臨戰(zhàn)略抉擇時依然較為被動，未來去庫存的工作任重而道遠。

“在去庫存背景下，雅居樂毛利潤率將面臨進一步下滑壓力。我們預(yù)計2015年其毛利潤率將從2014年的32.4%繼續(xù)下降至29.8%。受此影響，2015年預(yù)期雅居樂核心凈利潤還會繼續(xù)下滑5%�！�

事實上，除了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有市場分析人士就告訴觀點地產(chǎn)新媒體，雅居樂當前還計劃清理更多表現(xiàn)欠佳的出租物業(yè)和酒店(這部分資產(chǎn)凈值約占總資產(chǎn)的13%)，同時為了優(yōu)化土地儲備，部分盈利及周轉(zhuǎn)率較低的土地也已經(jīng)置于出售行列。

據(jù)統(tǒng)計，截至3月份，雅居樂三線城市的土儲占比高達67.5%，而一二線城市的占比僅為32.1%。在三四線高庫存壓力巨大的情勢下，雅居樂的調(diào)整之路尚在繼續(xù)。

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