東南板塊
極具希望的地方
在現(xiàn)代新昆明戰(zhàn)略下，位于呈貢新城和主城之間過渡地帶的主城東南部，顯然成了最具活力的開發(fā)熱土。2005年，隨著世紀(jì)城和體育城的破土動工，東南板塊迅速崛起。
“兩年半前，我們研究了昆明城市的發(fā)展趨勢，提出將新亞洲·體育城定位成‘大昆明·新都心’；兩年后，昆明的‘新都心’顯然就是這個板塊。”王志綱在評價昆明東南板塊的發(fā)展時說，今天東南板塊已經(jīng)不僅是成熟了，而且對云南的業(yè)界和消費(fèi)者來說，都已經(jīng)被認(rèn)為是具有希望的地方。另外，這個板塊伴隨殘運(yùn)會的舉辦，其實(shí)在這個城市結(jié)構(gòu)中，已經(jīng)成了未來大昆明結(jié)構(gòu)中一個很重要的點(diǎn)。王志綱說，現(xiàn)在大家回頭看看，在中國的任何一個城市，不管是國際大都市、還是中心城市，往往這個城市的中心地標(biāo)式的建筑肯定是運(yùn)動場所。這一點(diǎn)通過新亞洲·體育城的成功運(yùn)作，已經(jīng)給了昆明信心。
目前，東南板塊的樓盤主要以世紀(jì)城、體育城、彼岸、12克橡樹莊園等為主，銀海地產(chǎn)開的銀海暢園已經(jīng)動工建設(shè)，預(yù)計今年房交會前將上市推廣。其中世紀(jì)城和體育城已吸引了數(shù)千名業(yè)主入住。廣福路、昆洛路的通車大大改變了東南板塊的交通環(huán)境，也拉近了呈貢新城和昆明主城間的距離。另外，云師大附屬世紀(jì)金源學(xué)校、云大附中星耀校區(qū)，萬人體育館、省市級醫(yī)院、大型商業(yè)街等配套設(shè)施的建設(shè)，開發(fā)商通過社區(qū)配套的加強(qiáng)提升板塊生活價值。
南市區(qū)將現(xiàn)
昆明“經(jīng)濟(jì)三角洲”
云南省建設(shè)廳總規(guī)劃師韓先成認(rèn)為，從現(xiàn)狀來分析，世紀(jì)城、新亞洲·體育城、等眾多地產(chǎn)大盤落戶此地。開發(fā)占地超過10平方公里，城市人口密度按3萬人/平方公里推算，東南板塊常住人口達(dá)30萬人。30萬人口的一個城區(qū)的概念，就相當(dāng)于一個曲靖市。就是說，現(xiàn)在的南市區(qū)，給人們的印象，已經(jīng)是以居住為主的城區(qū)。“但我認(rèn)為商品房的開發(fā)應(yīng)該適可而止�，F(xiàn)在一些規(guī)劃部門也是在這個方面進(jìn)行討論、研究。如果在居住房地產(chǎn)這方面無限制的開發(fā)下去，在將來可能帶來新的交通的阻塞等等問題�！表n先成對此表示擔(dān)憂。
在韓先成的眼中，東南板塊所在的南市區(qū)將是未來昆明的經(jīng)濟(jì)三角洲。韓先成認(rèn)為，大凡城郊結(jié)合部、城市組團(tuán)之間、城際之間，都是自由經(jīng)濟(jì)繁榮區(qū)。如果能政府正確引導(dǎo)，必將成為城市經(jīng)濟(jì)的三角洲。昆明南市區(qū)是主城與東城的交接地，不言而喻，此處將是昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢必成就的一塊經(jīng)濟(jì)三角洲。
韓先成表示，人氣旺否，關(guān)鍵在常住人口，常住人口多，人氣就旺。東南板塊30萬人口是一個城區(qū)的概念，這里的人口就業(yè)，商業(yè)、貿(mào)易設(shè)施的配套建設(shè)諸問題，此時到了要著力展開一番作為的時候，應(yīng)該說是商機(jī)無限。如果現(xiàn)在企業(yè)看準(zhǔn)了“經(jīng)濟(jì)三角洲”概念的話，應(yīng)該先對寫字樓、酒店、大型購物超市等設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)，如果不配套，這個區(qū)域商業(yè)很難火起來。
商業(yè)配套
達(dá)到商家經(jīng)營要求
據(jù)調(diào)查，目前東南板塊的商業(yè)配套正日趨完善，且規(guī)模宏大。酒店方面有世紀(jì)金源大飯店、新亞洲·尼斯酒店；商業(yè)方面有總建筑面積53.5萬平米的世紀(jì)金源（昆明）購物大廣場，占地118畝的體育城星天地商業(yè)廣場、彼岸風(fēng)情商業(yè)街等；建筑面積達(dá)15萬平米的西南最大的康盛體育文化用品市場，建筑面積64萬平米的昆明廣福國際商貿(mào)城。另外，圍繞體育城的商業(yè)部分將逐步增加，星耀集團(tuán)開發(fā)的25萬平米“新都總部基地”已經(jīng)開工，建成后可容納500家公司、企業(yè)辦公。預(yù)計在9月份對外開始發(fā)售。
對于昆明南市區(qū)商業(yè)的發(fā)展前景，以餐飲、娛樂為主的多個品牌商家均表示看好�！俺抢锩嫔倘Ψ浅�，但高租金已經(jīng)不是餐飲企業(yè)能夠接受的價位�！崩ッ麝柟忾e庭餐飲有限公司總經(jīng)理陳學(xué)軍表示，陽光閑庭的經(jīng)營是以休閑、創(chuàng)意、健康、陽光為背景和主題的，停車場的面積要求比餐廳面積還要大，這在老城區(qū)要怎么做呢？體育城完全達(dá)到了商家對理想的經(jīng)營場所的要求。據(jù)悉，云南電影發(fā)行放映公司也已經(jīng)簽約入駐體育城。其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果說“大昆明·新都心”是一個大的商業(yè)策劃的話，電影院在地位上來說是一個單元性的戰(zhàn)術(shù)培養(yǎng)單位。
但部分企業(yè)對東南板塊的商業(yè)發(fā)展尚處于觀望，昆明大滇園美食有限公司董事長兼總經(jīng)理劉子昆表示，“我們認(rèn)為，在戰(zhàn)略上來說，南市區(qū)也是一個空白點(diǎn)。但是，進(jìn)到一個商圈要有一個過程，目前來說，我心里還沒底�！�
前期搏弈
關(guān)鍵還看開發(fā)商
任何一個大盤，在一個新區(qū)一旦開發(fā)起來以后，都會面臨一個尷尬期。很多買了房的人，暫時不住進(jìn)來（可能因?yàn)榕涮走�不齊全）。而此時，商家也會因入住率不高，暫時也不進(jìn)來。當(dāng)前的東南板塊，雖然居住人口和入駐商家都在逐漸增多，但上述的“尷尬”問題仍表現(xiàn)得突出。
對此王志綱表示，解決這個問題主要看開發(fā)商，如果一個大的開發(fā)商能夠真正從培育市場，從延伸市場這方面考慮問題，就能夠最有效的縮短這個過程。今天中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有一個可怕的現(xiàn)象：殺雞取卵。即開發(fā)商并沒有想為這個城市增加更大的價值，或者是認(rèn)為商業(yè)價值比住宅價值高，所以就造成原本想“一鋪養(yǎng)三代”，結(jié)果不僅一鋪養(yǎng)不了三代，連一代都有困難。而新亞洲·體育城走出了一條自己的路，就是把自己的平臺做好，商圈做好后，不是急著賣，而是真正把這個擔(dān)子自己扛起來。
星耀集團(tuán)董事長顏語坦言，“王志綱老師的觀點(diǎn)我很贊同，體育城的商業(yè)部分如果要銷售的話，大概可收回8－10個億，因?yàn)槲覀冎苓叺纳虡I(yè)街基本已經(jīng)銷售完畢，但我們不賣的目的就是希望我們自己持有，就是希望企業(yè)跟商家共同營運(yùn)，打造出一個商業(yè)業(yè)態(tài)，成為東南片區(qū)的一個商業(yè)標(biāo)志性的商業(yè)群。
對于昆明南市區(qū)的商業(yè)而言，云南財經(jīng)大學(xué)趙建博副教授認(rèn)為，它逐漸會形成城市開發(fā)的主流片區(qū)之一，代表昆明比較主流的人群的居住。商家可能更愿意選擇這樣的位置來布點(diǎn)。但目前來說，他們還在觀望、市場培育也尚需時日，商家在選擇這樣區(qū)域的時候可能略占主動。所以開發(fā)商不得不出讓更多的利益。雙方在某個階段將會處于一個長期博弈的過程。記者李先鋒
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東南板塊項(xiàng)目點(diǎn)擊
住宅
新亞洲·體育城
新亞洲·體育城占地2500畝，集住宅、教育醫(yī)療、商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、運(yùn)動等“五大中心”于一體，涵蓋了超大規(guī)模的體育運(yùn)動場館設(shè)施區(qū)；1000畝居住區(qū)、居住人口可達(dá)7萬人。
昆明世紀(jì)城
世紀(jì)城占地3680畝，世紀(jì)城共分為26個區(qū)，其中340萬平米為住宅、35萬平米為SHOPPINGMALL、25萬平米為巨型公園、社區(qū)還擁有7.5萬平米的星級酒店、8萬平米的商業(yè)街、5.5萬平米1所九年制學(xué)校及4所幼兒園、3.6萬平米大型市級醫(yī)院以及部分寫字樓。居住戶數(shù)達(dá)23400戶，可容納6.6萬人居住。
彼岸
彼岸盤踞于世紀(jì)城和新亞洲·體育城之間。項(xiàng)目占地250畝，總建筑面積近30萬平米，融匯了水榭上層、景上洋房、花溪疊墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅等精品住宅業(yè)態(tài)。還包括600米的沿河北歐風(fēng)情商業(yè)步行風(fēng)景街。
12棵橡樹莊園
12棵橡樹莊園，是一個多元文化交融的人文社區(qū)，14公頃超大規(guī)模，近20大超強(qiáng)配套，約20萬平米充盈綠色呼吸的土地，一個由精品園林和全低層景觀洋房組成，城中有美景，景中又有城。
銀海暢園
由銀海地產(chǎn)開發(fā)的銀海暢園，位于廣福路以南世紀(jì)城對面，規(guī)劃凈用地164560.82平米，容積率1.592，綠地率46.5%，建筑密度28%。業(yè)態(tài)為別墅、退臺花園洋房、小高層、高層。
商業(yè)
新亞洲·體育城星天地商業(yè)廣場
今年3月31日，正式開街的新亞洲·體育城星天地商業(yè)廣場，是“昆明唯一的、中國獨(dú)具特色的運(yùn)動主題休閑“ALL”，將形成新城區(qū)近10萬平米商業(yè)體量的區(qū)域商業(yè)中心。
世紀(jì)金源（昆明）購物大廣場
世紀(jì)金源（昆明）購物大廣場，總建筑面積53.5萬平米，堪稱中國西南之最。該購物大廣場分五大功能區(qū)，包括地下一層和地上四層。該項(xiàng)目將重點(diǎn)形成國內(nèi)外家具建材中心、專賣店，家電中心、餐飲中心、大型會展中心、休閑中心、影院中心、證券交易中心、東盟各國特色商品中心等。
新亞洲·康盛體育文化商貿(mào)城
毗鄰體育城的新亞洲·康盛體育文化商貿(mào)城，由云南金龍?jiān)词⑼顿Y有限公司投資興建，建筑面積達(dá)15萬平米。致力于打造西南地區(qū)最大、最專業(yè)的體育文化用品專業(yè)交易市場。
昆明廣福國際商貿(mào)城
今年昆交會上，落戶在新亞洲·體育城斜對面的昆明廣福國際商貿(mào)城，建筑面積64萬平米，該項(xiàng)目將“義烏模式”巧妙地融入其中，將打造成一個立足昆明、面向云南、輻射西南、走向東盟的第三代服裝、鞋帽、小商品市場。
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