二手房交易過戶全攻略

辦理商品房的交易手續(xù)從法律規(guī)定及行政規(guī)定來看，都是最簡單的，但經(jīng)濟活動的復雜性導致在實踐過程當中商品房的交易過程極其復雜。對賣方來說，如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產(chǎn)證的、已辦房產(chǎn)證的但未解除抵押的、已辦房產(chǎn)證的等；對買方來說有一次性付款購買此房的、有通過貸款購買此房、有通過轉(zhuǎn)按揭購買此房的等。上述情況的存在就導致某些交易無法完成，現(xiàn)作者通過查閱資料，就涉及到的四類二手房交易知識，編發(fā)此文，為買賣雙方提供一些參考。

商品房交易過戶手續(xù)

1、如賣方的房屋所有權(quán)證辦理完畢且未設(shè)定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權(quán)證、身份證明、共有人同意出售的聲明，買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣合同及申請房屋所有權(quán)變更登記表共同到交易窗口辦理過戶申請，工作人員核驗身份后要求在相關(guān)過戶文件上簽字，然后出具交納稅費的憑證，雙方交完相關(guān)稅費后則交易中心向買方出具領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單，一般在若干個工作日后買方即可領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證，如買方通過貸款方式支付房款，則與買賣雙方的過戶無關(guān)，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權(quán)證完全完成變更登記為準作為向買方放款的依據(jù)。在辦理二手商品房交易時，房屋交易主管部門將其稱為“存量私房買賣”，交易主管部門收繳的證件有：1)、房屋所有權(quán)證原件；2)、房屋買賣合同；3)、賣方身份證復印件(核驗原件)；4)、買方身份證明(核驗原件)。買方是本市個人留存身份證復印件，外地戶口留存身份證復印件、暫住證或工作寄住證復印件，軍人留存軍官證復印件，外國人留存護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；5)、房屋所有權(quán)證附件(平面圖、登記表不復印原產(chǎn)權(quán)人)復印件。

2、如賣方的房屋未還清銀行貸款，房屋所有權(quán)證處在抵押狀態(tài)，則買賣雙方必須通過第三方墊資的方式，先將賣方的房屋所有權(quán)證解除抵押，然后再辦理過戶手續(xù)。

已購經(jīng)濟適用房上市交易手續(xù)。經(jīng)濟適用住房在交易時有一些政策性的限制，在五年之內(nèi)(以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準)是禁止轉(zhuǎn)讓的，如轉(zhuǎn)讓必須是購買原價，且買方符合經(jīng)濟適用住房購買資格，買方需到住房開發(fā)辦公室辦理審批，然后才能交易。五年之后交易賣方要補交土地出讓金。其它交易過戶手續(xù)與商品房基本相同。已購經(jīng)濟適用住房上市交易管理部門收繳的證件為：1)、賣方填《已購公有住房和經(jīng)濟適用房上市出售申請確認表》；2)、買賣雙方提交身份材料：3)、與原產(chǎn)權(quán)單位買賣契約；4)、房屋所有權(quán)證；5)、房屋所有權(quán)證附圖、登記表復印件(證中無圖的除外、登記表不復印原產(chǎn)權(quán)人)；6)、買賣雙方合同一式三份。

房改房的過戶手續(xù)

房改房又分為成本價、標準價等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價購房需出售原來需要單位審批，現(xiàn)在此規(guī)定已取消。在交易時需補交土地出讓金。標準價房屋出售時因原售房單位有6%的產(chǎn)權(quán)，因些該房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，需共有權(quán)人同意出售方能上市交易。

對于危改回遷房的更名程序大致為：原被拆遷人書面聲明放棄該回遷的房屋，到拆遷辦公室辦理相關(guān)的放棄回遷房屋的手續(xù)，拆遷辦將買方變更為被拆遷安置人，與開發(fā)企業(yè)簽訂回遷安置協(xié)議，拆遷辦將變更資料報拆遷行政主管部門。將來房屋辦理產(chǎn)權(quán)證時直接登記在買方名下。這種過戶程序應屬于一種權(quán)利義務的轉(zhuǎn)讓，因此屬于合法行為。

法院查封拍賣房屋的過戶程序。法院查封拍賣的房屋申請人需持法院單方過戶協(xié)助執(zhí)行通知書到房屋行政主管部門辦理登記手續(xù)，登記完成后才能再次上市出售。登記時個人提供的身份證明與其它房屋交易提供的證明文件一致。若是單位，則境內(nèi)單位與境外單位不同，境內(nèi)單位提供法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、批準該法人或組織成立的文件；法人的授權(quán)委托書、法人的身份證復印件，受托人的身份證原件復印件；境外單位(含港澳臺)提供：法人或其他組織的商業(yè)登記證、注冊證書、批準該法人或組織成立的文件、法人的授權(quán)委托書、法人的身份證復印件、受托人的身份證復印件、涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明。

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