房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是政府最感頭痛的行業(yè)之一，也是最見(jiàn)政府經(jīng)濟(jì)管理思維和水準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)。但多年來(lái)政府在這方面的表現(xiàn)并不令人滿意。
縱觀四年來(lái)政府調(diào)控房地產(chǎn)的軌跡，發(fā)現(xiàn)諸多問(wèn)題，如一、動(dòng)機(jī)不純,主要體現(xiàn)是短期政績(jī)?cè)V求和部門(mén)爭(zhēng)權(quán)；二、避重就輕，卸包袱；三、頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，不配套，不設(shè)預(yù)案；四、目的多元混淆，自相矛盾，以政代經(jīng)。
特別是在房地產(chǎn)發(fā)展最重要的兩個(gè)命脈性資源要素：土地和資金的相關(guān)政策方面，相關(guān)部門(mén)的表現(xiàn)更是自相矛盾。
土地制度最重要的改革是實(shí)行土地全面公開(kāi)交易，即招拍掛制度。但這個(gè)制度的出臺(tái)，政治目的大于經(jīng)濟(jì)目的，要解決的最主要問(wèn)題是制止國(guó)有資產(chǎn)流失和防止腐敗。但問(wèn)題在于，這樣做是由不完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)退回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。也就是從這一年起，土地市場(chǎng)供應(yīng)量開(kāi)始大幅萎縮，政府幾乎每一年都不能完成土地供應(yīng)計(jì)劃。
對(duì)此，北京萬(wàn)年長(zhǎng)興置業(yè)有限責(zé)任公司總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為，在實(shí)行招、拍、掛之前，土地都是以協(xié)議形式轉(zhuǎn)讓，因此上市速度很快。實(shí)行招拍掛以后，土地都必須由土地儲(chǔ)備中心一個(gè)口子進(jìn)，一個(gè)口子出，從效率上來(lái)說(shuō)，這種模式肯定比以前千軍萬(wàn)馬分土地慢很多。
2006年北京計(jì)劃供地1600公頃，實(shí)際供地786公頃，只完成了06供應(yīng)計(jì)劃的49%，2007年計(jì)劃供給住宅用地930公頃，但截至到目前只完成了不到30%。這種做法使開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的底氣大增。
另一個(gè)制約土地供給的瓶頸是難度越來(lái)越大的拆遷，黃璽慶認(rèn)為。對(duì)于開(kāi)發(fā)商手里囤積大量土地的質(zhì)疑，任志強(qiáng)也認(rèn)為拆遷不力是主要原因。他解釋說(shuō)，雖然北京開(kāi)發(fā)商手里有6千多公頃的存量土地，但還未拆遷，無(wú)法形成有效供給。
在資金供給上，121號(hào)文件在控制對(duì)開(kāi)發(fā)商信貸的同時(shí)，卻不對(duì)購(gòu)房按揭貸款做任何限制，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)和供應(yīng)能力減弱，而購(gòu)房者的購(gòu)買力卻依然如故，間接造成供需關(guān)系趨緊。在收緊地根的同時(shí)，商業(yè)銀行的改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響非常大。出于對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，銀行嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商的信貸，而放寬個(gè)人房貸，這樣做最直接的效果是刺激需求又控制供應(yīng)。
怎樣治本？
一、放開(kāi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，引入多個(gè)市場(chǎng)主體，形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。弱化土地儲(chǔ)備中心的權(quán)力，使其功能變成服務(wù)機(jī)構(gòu)，如提供程序服務(wù)、監(jiān)督規(guī)則執(zhí)行和整理發(fā)布信息，實(shí)際的土地整理應(yīng)該放給企業(yè)，使其競(jìng)標(biāo)取得。這樣會(huì)加快土地的整理和供給效率。另外，要讓市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)土地供給，以法律來(lái)監(jiān)管土地交易中的違法行為。
二、改變房地產(chǎn)行業(yè)的贏利模式——主要依靠廉價(jià)使用第三方資金及以土地增值為主要的盈利的模式，終結(jié)“出納暗變股東”現(xiàn)象。逐漸建立以樹(shù)立品牌、連續(xù)經(jīng)營(yíng)、擴(kuò)大規(guī)模、提供增值服務(wù)為主的經(jīng)營(yíng)模式。方式之一是嚴(yán)格征收土地增值稅，使得開(kāi)發(fā)商無(wú)法再占有大部分的土地增值收益，這樣開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的動(dòng)力也就消失了。
三、直接融資體系的建立和完善，改變間接融資獨(dú)木橋式的體制，盡早放開(kāi)公募性的房地產(chǎn)基金，以使得人們?cè)诓毁I實(shí)體房屋的情況下也能分享房地產(chǎn)投資的收益。直接融資的另一個(gè)好處是可以在一定程度上破解中小開(kāi)發(fā)商的資金窘境，使市場(chǎng)主體更加豐富多元。
四、城市規(guī)劃實(shí)事求是，把最重要的需求放在第一位，不再追求幾全其美，在城市美觀和人民生活需求方面，擇其后者。比如大幅提高城區(qū)內(nèi)建筑物容積率。多中心的城市規(guī)劃，擴(kuò)大城市有質(zhì)量的可居住區(qū)域。
五、在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，控制需求應(yīng)與增加供給并行，引入遞進(jìn)式的房產(chǎn)持有稅制，避免房地產(chǎn)成為拉大貧富差距的幫兇。因?yàn)橹袊?guó)是一個(gè)大國(guó)經(jīng)濟(jì)，多區(qū)域多城市間的流動(dòng)是不受任何硬性限制的，不太可能像香港和新加坡那樣，形成絕對(duì)值很高的房?jī)r(jià)水平。
六、強(qiáng)調(diào)國(guó)家優(yōu)質(zhì)資源在地區(qū)分布上的平衡，避免過(guò)度集中。有人說(shuō)，買一套北京的房子，等于同時(shí)買了中國(guó)很多最優(yōu)質(zhì)的資源和機(jī)會(huì)，如教育、醫(yī)療、國(guó)際交通、就業(yè)機(jī)會(huì)等等。
七、改變拆遷的游戲規(guī)則，消除產(chǎn)生釘子戶的土壤�；驹瓌t應(yīng)如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉的觀點(diǎn)，拆遷收益主要應(yīng)歸于公有，因?yàn)槭找娴膩?lái)源是土地和地段升值，是公共投入所至，與房主基本無(wú)關(guān)。如果實(shí)施這樣的原則，則有效的土地供應(yīng)就是可以預(yù)見(jiàn)性的了。
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