在過去的一個(gè)季度里，昆明樓市大大小小發(fā)生了不少事情，從央行降息到公積金貸款利率下調(diào)，從二套房首付降至四成到二手房營業(yè)稅5改2，再到公積金貸款首付比例調(diào)整，不過，諸多遠(yuǎn)超預(yù)期的政策對昆明市場來說并未湊效，一季度無論是商品房成交還是供應(yīng)大多時(shí)候都在低位徘徊，令人期待的3月小陽春行情也沒有如期而至，就連“銀四”行情能否出現(xiàn)也是玄之又玄。一系列的樓市紅利政策并沒有加快各項(xiàng)目申請預(yù)售的步伐，2015年一季度昆明新增商品房供應(yīng)量縮減至168.57萬方，創(chuàng)下了自2012年以來同期最低值，接近2013年同期水平。

2012年-2015年一季度昆明商品房供應(yīng)情況

一季度新增供應(yīng)169萬方創(chuàng)四年來最低

今年以來，昆明商品房供應(yīng)迅速冷卻的下來，并且經(jīng)歷了前所未有的低迷。根據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)公布的昆明預(yù)售證發(fā)放情況顯示，2015年一季度昆明共有30個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)得36張預(yù)售證，新增商品房供應(yīng)面積1685703.79平米，還不足去年同期新增供應(yīng)量的半數(shù)之多。

2014年一季度昆明新增商品房供應(yīng)量為3715338.54平米，今年一季度供應(yīng)量與其相較減少了2029634.75平米，同比大幅下降54.63%。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：

2012年一季度昆明新增商品房供應(yīng)量達(dá)224.09萬方；

2013年一季度昆明新增商品房供應(yīng)量達(dá)171.44萬方；

2014年一季度昆明新增商品房供應(yīng)量達(dá)371.53萬方；

2015年一季度昆明新增商品房供應(yīng)量為168.57萬方。

顯而易見，2015年一季度昆明新增商品房供應(yīng)量創(chuàng)下了自2012年四年以來的同期供應(yīng)最低值，而這一數(shù)值接近2013年同期水平。

南市區(qū)13項(xiàng)目領(lǐng)證新增83萬方成供貨主力

2015年一季度各片區(qū)商品房供應(yīng)情況

從2015年一季度昆明領(lǐng)到預(yù)售證項(xiàng)目所在區(qū)域來看，預(yù)售證到手的項(xiàng)目涵蓋了南市區(qū)、北市區(qū)、中心區(qū)、東市區(qū)、西市區(qū)、經(jīng)開區(qū)、馬金鋪新區(qū)、陽宗海和呈貢。

其中南市區(qū)是一季度的供貨主力，共領(lǐng)得13張預(yù)售證，涉及華都B區(qū)、中海半島華府、俊發(fā)九夏云水、萬科魅力之城等13個(gè)項(xiàng)目，總獲批預(yù)售面積為832644.3平米，占據(jù)一季度宗獲批預(yù)售面積的半壁江山，為49.39%。

排名第二的是經(jīng)開區(qū)，共有春溪大廈（建工新城）、世豪香頌時(shí)光和耀興楓丹白露3個(gè)項(xiàng)目，領(lǐng)得3張預(yù)售證，新增供應(yīng)面積為295115.55平米，占一季度總獲批預(yù)售面積的17.51%。北市區(qū)緊隨其后，共有俊發(fā)城、俊發(fā)盛唐城、天宇瀾山、曦園、云潤天陽和中天城6個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)得7張預(yù)售證，其中俊發(fā)城有2張預(yù)售證到手，該區(qū)域總新增供應(yīng)面積為221730.58平米，占一季度總獲批預(yù)售面積的13.15%。

中心區(qū)只有昆明廣場1個(gè)項(xiàng)目拿到2張預(yù)售證，新增供應(yīng)127148.41平米，占一季度總獲批預(yù)售面積的7.54%，在所有區(qū)域中供應(yīng)量居第四位。

排名第五的是東市區(qū)，共有東旭駿城、瀚林瀾山和金馬悅城三個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)到6張預(yù)售證，新增供應(yīng)面積為109274.93平米，占一季度總獲批預(yù)售面積的6.48%，其中單東旭駿城一個(gè)項(xiàng)目就有4張預(yù)售證到手，新增供應(yīng)18427.22平米。

馬金鋪新區(qū)新增供應(yīng)41931.69平米，占一季度總獲批預(yù)售面積的2.49%，涉及廊橋陽光商業(yè)中心1個(gè)項(xiàng)目，共領(lǐng)到1張預(yù)售證。西市區(qū)新增供應(yīng)29963.1平米，占一季度總獲批預(yù)售面積的1.78%，僅涉及綠地香樹花城1個(gè)項(xiàng)目，該區(qū)域也只有1張預(yù)售證到手。呈貢新增供應(yīng)17960.33平米，占一季度供應(yīng)量的1.07%，也只涉及到藍(lán)光天驕城1個(gè)項(xiàng)目。排名最末的是陽宗海片區(qū)，僅春城湖畔度假村1個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)得1張預(yù)售證，新增供應(yīng)9934.9平米，僅占一季度供應(yīng)總量的0.59%。

供求比0.696年3個(gè)月庫存減少了76萬方

昆明2015年一季度商品房供求情況

來看一季度的供求關(guān)系，昆明一季度的供求比已然大幅收窄，除了2月份供過于求，供求比為1.2以外，其余兩個(gè)月的供求比均在0.5-0.6之間，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。若按照一季度的總供應(yīng)面積1685703.79平米和一季度的成交面積2446921.42平米計(jì)算，那么2015年首季度的供求比為0.69，整體也呈供不應(yīng)求之態(tài)。

根據(jù)云南房網(wǎng)監(jiān)測到的數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)2009年至2014年，六年的時(shí)間，昆明剩余庫存面積達(dá)到了2108.13萬平米。而2015年一季度由于市場供不應(yīng)求，因此并沒有新增的庫存面積，反而減少了76.12萬方。換句話說自2009年到2015年3月份，六年零三個(gè)月的時(shí)間，昆明剩余庫存面積減少了76.12萬方，現(xiàn)為2032.01萬方。

若按照一季度最高月成交量102.47萬方計(jì)算，昆明六年零三個(gè)月的時(shí)間積攢的庫存面積至少夠市場消化一年零六個(gè)月。若按照一季度月平均成交面積81.56萬方計(jì)算，那么昆明六年零三個(gè)月的剩余庫存足夠市場消耗兩年。值得注意的是，2015年一季度的最高月成交面積和月平均成交面積與去年相比都相去甚遠(yuǎn)，因而即便是庫存量有所減少，若是按照一季度的成交水平的話，那么庫存面積的消化時(shí)間要比去年年底所預(yù)計(jì)的最長延長了一年的時(shí)間。

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