經(jīng)過一年多時間改擴(kuò)建，成功“變臉”的昆沙路于昨日試通車。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，改擴(kuò)建后的昆沙路將為昆明西北角地產(chǎn)發(fā)展鑿開了一個新豁口，未來區(qū)域發(fā)展將以交通型為主導(dǎo)，并逐步向住宅型、商業(yè)型轉(zhuǎn)變。昆沙路交通瓶頸打破后，明日城市等沿線樓盤升值將日趨明顯，中基、中晟等新盤將借勢“上位”，除了年底試營業(yè)的云南歐祿奧特萊斯購物廣場外，明日城市即將推出的社區(qū)商鋪等商業(yè)項目亦將從中受益，可以預(yù)見的是，未來的昆明地產(chǎn)開發(fā)，昆沙路板塊不再是“配角”。

既非百姓置業(yè)的主場，亦非商業(yè)運營中樞，位于昆明西北角的昆沙路多年來一直是個并不起眼的邊緣地帶。不過，從一條彈坑、爛路、飛沙走石的問題路到寬闊、高速通途的轉(zhuǎn)變也為區(qū)域價值提升埋下伏筆。經(jīng)過一年多時間改擴(kuò)建，昆沙路已于昨日試通車。記者從相關(guān)部門了解到，目前昆沙路沿線已陸續(xù)儲備了多宗土地，可以保證該區(qū)域今后幾年的土地開發(fā)建設(shè)，其中有部分土地體量已達(dá)千畝，具備大盤開發(fā)的條件。可以預(yù)見的是，昆沙路正借“變臉”之機(jī)由交通型干道向住宅、商業(yè)型置業(yè)板塊過渡，并將在未來幾年內(nèi)走入置業(yè)者的視線。

交通型向住宅商業(yè)型轉(zhuǎn)變

每天承載5－8萬輛車流量的昆沙路是昆明西北路網(wǎng)的主要通道，也是大型貨運車輛入城的通道，但因長期以來，路面狹窄、路基破損、車輛噪音等狀況頻出，加之區(qū)域生活配套相對不足，生活成本偏高，使得該區(qū)域無法與宜居聯(lián)系在一起。不過，這些不利因素都將隨著昆沙路改擴(kuò)建工程的完成而有大的改觀。

本月，一條嶄新的雙向6車道，寬45米，綠化景觀一應(yīng)俱全的城市一級主干道——昆沙路試通車。這是繼昆安高速路3月通車后，昆明城市西北角區(qū)域疏通的又一交通“脈絡(luò)”。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，昆沙路的通車，除沿線樓盤受益外，最大的好處莫過于給區(qū)域商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了新的契機(jī)，而依托該條干道，區(qū)域發(fā)展路徑也將從交通型區(qū)域向住宅型、商業(yè)型區(qū)域轉(zhuǎn)變。

在昆明地產(chǎn)開發(fā)版圖上，昆沙路板塊的樓盤開發(fā)量較之其他區(qū)域相對較小，最大的樓盤當(dāng)屬占地面積約250畝、建筑面積約25萬平米的明日城市（約有2000套住宅）。除此之外，中基·都市春天等新項目也在前期運作中。據(jù)了解，位于黃土坡昆沙路116號的中基·都市春天占地38.37畝，預(yù)計總投資3.5億元，是云南恒通中基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼“仟村佳宇”之后推出的高層、小高層住宅項目，目前，該項目仍在規(guī)劃審批階段，預(yù)計年底推出。而在商業(yè)方面，西南地區(qū)最大的服裝品牌直銷中心——云南歐祿奧特萊斯購物廣場（總面積2.3萬平方米,營業(yè)面積1.5萬平方米）已率先入駐該區(qū)域，招商工作將于近期展開，預(yù)計年底試營業(yè)，公司相關(guān)負(fù)責(zé)人陳女士告訴記者，“昆沙路段交通環(huán)境的改善，加速了住宅及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程，在解決片區(qū)居民生活配套的同時，也吸引了更多投資商關(guān)注該區(qū)域�！�

區(qū)域新項目開發(fā)“慢半拍”

此前，定位于“低密度別墅洋房社區(qū)”的明日城市（二環(huán)北路與昆沙路交匯口）借助二環(huán)沿線樓盤整體價值上揚之勢，其花園洋房售價從開盤初期的不到3000元/平米漲至3500元/平米，而今，昆沙路通車后可以預(yù)期的市場前景促使該樓盤上月推出的花園式小戶型一期開盤首日即被搶空（經(jīng)估算，小戶型售價已超過3500元/平米）。此外，改擴(kuò)建后的昆沙路也大大降低了置業(yè)者到經(jīng)典·墅鎮(zhèn)（位于昆祿公路18公里處）的交通、時間成本，樓盤價值水漲船高。

相比之下，昆沙路板塊新近的樓盤項目啟動要較之其他區(qū)域要慢半拍。以中基·都市春天項目（J2006—030地塊）為例，與其同期競拍（2006年11月10日）的地塊大多已進(jìn)入開盤預(yù)售前的最后沖刺，而該項目仍在規(guī)劃審批階段，“項目推廣最快也要到今年年底或明年年初，”據(jù)中基地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，“‘變臉’后的昆沙路已客觀減輕了項目運作及推廣難度�！辈贿^，由于預(yù)售許可證暫未拿到，估計項目亦無法在今年的昆明秋季房交會上亮相。

商業(yè)配套設(shè)施率先發(fā)力

從區(qū)域現(xiàn)狀看，昆沙路板塊無論住宅還是商業(yè)配套仍處于“雛形期”，而云南歐祿奧特萊斯購物廣場、明日城市社區(qū)商鋪等商業(yè)項目將率先補(bǔ)充該區(qū)域的商業(yè)缺口，并成為昆沙路變臉后的板塊振興的市場發(fā)力點。

“目前昆沙路板塊缺乏相應(yīng)的商業(yè)配套支撐，商業(yè)成為該區(qū)域亟待填補(bǔ)的空白�！闭劶熬壓芜x址昆沙路做商業(yè)運作，云南歐祿奧特萊斯購物廣場相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“在經(jīng)過認(rèn)真的市場調(diào)研及消費潛力摸底后發(fā)現(xiàn)，目前昆明南、北、東區(qū)的商業(yè)開發(fā)已經(jīng)達(dá)到一定飽和度，相比之下，在西市區(qū)扮演重要交通角色卻尚無大型商業(yè)配套設(shè)施的昆沙路板塊具有有很大的商業(yè)價值可挖掘空間�！痹撠�(fù)責(zé)人告訴記者，商家入駐的動因與地產(chǎn)投資商的眼界不謀而合，除明日城市緊鄰?qiáng)W特萊斯購物廣場外，該購物廣場周圍還有至少兩個住宅項目正在運作。一旦這些住宅達(dá)到相應(yīng)入住率，3－5年內(nèi)的區(qū)域消費潛力可以預(yù)見。據(jù)悉，歐祿奧特萊斯購物廣場由昆祿集團(tuán)同北京奧特萊斯合作建立，項目將在昆沙路板塊打造奧特萊斯購物中心商圈。

無獨有偶，明日城市社區(qū)商業(yè)也將全面啟動，開發(fā)商百年置業(yè)將項目定位為二環(huán)－昆沙板塊新興的“大型社區(qū)商業(yè)中心”，并以全獨立臨街商鋪打造一個大規(guī)模商業(yè)步行街。據(jù)了解，明日城市社區(qū)商鋪公攤接近零，層高3.5米（部分為2.8米和3米），性價比優(yōu)越。此外，該社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)呈“三個梯級”規(guī)劃，第一臺地街區(qū)為步行商街規(guī)劃；第二臺地街區(qū)除服裝、餐飲、休閑、服務(wù)業(yè)態(tài)以外，因為鄰近14000m2森林運動公園，特設(shè)體育用品專店；而超市、時尚餐飲、精品購物將是第三臺地街區(qū)主流業(yè)態(tài)，因鄰近幼兒園，特設(shè)兒童用品專店。

千畝土地儲備將啟“大盤時代”

除了現(xiàn)有樓盤外，昆沙路板塊的地產(chǎn)開發(fā)前景又將如何？記者從昆明市土地交易中心了解到，截至目前昆沙路沿線已陸續(xù)儲備了多宗土地，可以保證該區(qū)域今后幾年的土地開發(fā)建設(shè)，其中有部分土地體量已達(dá)千畝，具備大盤開發(fā)的條件。不過，具體地塊暫不便透露。而據(jù)昆明市土地交易中心交易處負(fù)責(zé)人稱，至少在目前看來，昆沙路沿線暫無土地拍賣計劃�！翱赡軐⒁話炫瞥鲎尩男问竭M(jìn)行交易�！痹撝行囊恢槿讼蛴浾咄嘎丁�

那么，昆沙路板塊土地價值目前呈何態(tài)勢？記者從昆明市土地交易中心公布的交易數(shù)據(jù)看到，中基地產(chǎn)競拍獲得的J2006—030地塊起拍價約71.7萬元/畝，最終成交價格為131.9萬/畝，上浮近一倍，該成交價與實力集團(tuán)去年6月拿下的北市銀河片區(qū)最后一宗出讓土地（014號地塊）價格不相上下，從市場來看，處于相對合理范圍，而該價也大致可作為該區(qū)域的市場參考價。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，變臉后的昆沙路將可能導(dǎo)致后續(xù)土地交易價持續(xù)上揚。

昆沙路板塊隸屬西市區(qū)，樓盤增值幅度與片區(qū)整體漲勢相當(dāng)。據(jù)了解，今年上半年，昆明西市區(qū)樓盤新盤較為活躍，僅5月份房價漲幅為3.33％，僅次于市中心區(qū)域�？梢灶A(yù)見的是，大盤開發(fā)將會使昆沙路板塊成為未來幾年內(nèi)昆明地產(chǎn)開發(fā)的一個新興熱點區(qū)域。記者車云東/文楊海冬圖

□相關(guān)鏈接

昆沙路改擴(kuò)建工程起于學(xué)府路與現(xiàn)昆沙路交叉口，經(jīng)過海屯路、王家橋、筇王路，至昆祿公路，全長5108米。改造后該路的紅線寬度達(dá)到45米，設(shè)計車速每小時50公里，以城市主干道標(biāo)準(zhǔn)增設(shè)非機(jī)動車道、人行道和綠化隔離帶。改造工程投資5.789億元，是五華區(qū)改善西北路網(wǎng)最重要的項目之一。

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