近日，昆明城建投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（昆明城投）以巫家壩新中心一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的身份，在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了《昆明巫家壩新中心棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的環(huán)境影響報(bào)告書(shū)》（下稱“環(huán)境報(bào)告書(shū)”），報(bào)告書(shū)共7份涉及巫家壩核心區(qū)的7個(gè)地塊，總用地面積7757.28畝，總投資額達(dá)324億元。據(jù)昆明城投官網(wǎng)信息，巫家壩城市新中心一期定位為核心開(kāi)發(fā)區(qū)，面積約為9.96平方公里，約合14940畝。此次7個(gè)新出爐的規(guī)劃項(xiàng)目用地面積占據(jù)了一期總面積的半壁江山，也超出了昆明主城去年全年的土地供應(yīng)量，這意味著巫家壩片區(qū)的土地“蛋糕”越做越大，進(jìn)入土地市場(chǎng)之后如何消化也成為了待解的命題。

昆明巫家壩新中心7個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目地塊位置

自巫家壩機(jī)場(chǎng)搬遷之后，巫家壩片區(qū)土地開(kāi)發(fā)幾度成為焦點(diǎn)。而自去年巫家壩首個(gè)地塊由百榮百尚斬獲之后，迄今為止都未見(jiàn)到該片區(qū)后續(xù)地塊現(xiàn)于土地市場(chǎng)中。此番片區(qū)內(nèi)7個(gè)地塊齊齊發(fā)布環(huán)境報(bào)告書(shū)，標(biāo)志著7個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)，昆明城投目前來(lái)說(shuō)只涉及到7個(gè)地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)。

如圖所示，環(huán)境報(bào)告書(shū)框定了7個(gè)地塊的四至范圍，其中地塊一東臨關(guān)景路，南接官渡森林公園，西至官通路，北至昆石高速處，用地涉及部隊(duì)、企業(yè)、城中村等數(shù)十家單位和集體，總用地面積611.62畝；地塊二北臨昆石高速，南臨雨龍路，東臨彩云北路，西臨關(guān)景路，用地涉阮家村片區(qū)，面積1706.64畝；地塊三東至昌宏路，西至規(guī)劃中的經(jīng)六路，南至春城路，北至雨龍路，用地涉和甸營(yíng)村，關(guān)上街道辦事處國(guó)有土地，面積1889.94畝；地塊四東至昌宏路，西至規(guī)劃中的經(jīng)六路，南至規(guī)劃中的緯六支路，北至春城路，開(kāi)發(fā)整理范圍涉及官渡區(qū)白得邑、阿旺村、三家村集體用地和關(guān)上街道辦事處國(guó)有用地等，面積955.76畝；地塊五主要對(duì)象為羅衙社區(qū)王家村片區(qū)全村1390戶，面積874.47畝；地塊六北至規(guī)劃緯八路，南至廣福路，西至枧槽河，東至飛虎大道，開(kāi)發(fā)整理范圍涉及關(guān)上街道辦事處雙鳳社區(qū)何家塘村，面積802.34畝；地塊七北至規(guī)劃緯六路，南至規(guī)劃緯八路，西至清水河，東至飛虎大道，用地涉官渡區(qū)向化村，面積916.51畝。

綜合來(lái)看，7個(gè)地塊均位于巫家壩城市新中心的核心開(kāi)發(fā)區(qū)，飛虎大道北段兩側(cè)，總用地面積7757.28畝，總建筑面積619.94萬(wàn)方，棚戶區(qū)安置房占116.23萬(wàn)方，涉36935戶安置居民，總投資額達(dá)324億元。這些地塊目前已進(jìn)入土地熟化施工階段。

巫家壩城市新中心規(guī)劃紅線

去年8月，巫家壩城市新中心土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)已由昆明市政府授權(quán)給昆明城投，規(guī)劃授權(quán)范圍28.86平方公里，東至彩云北路，西至盤龍江，南至廣福路，北至二環(huán)南路，昆石高速。項(xiàng)目共分為兩期開(kāi)發(fā)，其中一期規(guī)劃為核心開(kāi)發(fā)區(qū)，面積約9.96平方公里，約合14940畝，東至彩云路與昌宏路、西至枧槽河、南至廣福路、北至日新路。由此不難看出環(huán)境報(bào)告書(shū)中涉及的7個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目地塊規(guī)劃范圍正位于巫家壩城市新中心的核心開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，于飛虎大道沿線兩側(cè)密集布點(diǎn)。

而7個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目用地面積就有7757.28畝之多，整個(gè)巫家壩城市新中心的核心開(kāi)發(fā)區(qū)總用地面積也才14940畝，顯而易見(jiàn)，僅7個(gè)地塊的用地面積就超過(guò)了核心開(kāi)發(fā)區(qū)面積的一半。雖然7個(gè)地塊還在熟化當(dāng)中，但報(bào)告中明確提出這7個(gè)地塊都將由昆明市土地局進(jìn)行土地收儲(chǔ)，換言之，這7個(gè)地塊近8000畝的土地進(jìn)入土地市場(chǎng)不過(guò)是遲早的事。

如果把巫家壩核心區(qū)14940畝的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)面積，放在2014年昆明主城土地供應(yīng)數(shù)據(jù)的背景上比較，就可以看出巫家壩土地消化的難度。2014年，昆明供地130宗，面積約合7140.63畝。那么也就是說(shuō)，僅此次公布的7個(gè)地塊7757畝的用地面積就超出去年昆明主城總供地面積。環(huán)境報(bào)告書(shū)中有一細(xì)節(jié)也值得關(guān)注，幾個(gè)地塊的土地熟化工程建設(shè)周期于今年2月份開(kāi)始至2016年底結(jié)束，也就是說(shuō)，如果不出意外的話，這些地塊極有可能會(huì)在后年進(jìn)入土地市場(chǎng)。

雖然巫家壩土地炙手可熱不假，但現(xiàn)實(shí)卻是，即使昆明市其他區(qū)域一寸土地也不出讓，全部開(kāi)發(fā)商都來(lái)競(jìng)拍巫家壩土地，若按照2014年昆明主城土地供應(yīng)量計(jì)，僅巫家壩一期的土地消化完也至少要兩年之久。但這顯然是不可能的。參考此前云南城投開(kāi)發(fā)環(huán)湖東路但二級(jí)市場(chǎng)反應(yīng)冷淡的景象，巫家壩宏偉開(kāi)發(fā)計(jì)劃若想成功落地，需要的時(shí)間恐怕要比昆明市預(yù)計(jì)的長(zhǎng)得多。

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