房價(jià)為啥不降的八個(gè)原因

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行了一輪又一輪，但是房價(jià)為什么沒有降下來，宏觀調(diào)控只是“紙上談兵”嗎？當(dāng)然不是，那么到底是什么原因造成現(xiàn)在房價(jià)降不下來呢？

原因之一：開發(fā)商的囤房“觀望”

在房價(jià)沒有真正穩(wěn)定之前，任何的房地產(chǎn)調(diào)控都是大家關(guān)心的話題，隨著中央政府的態(tài)度日漸堅(jiān)定，宏觀調(diào)控一次比一次“深入”，在這樣的情形下，大多數(shù)的開發(fā)商選擇了“觀望”，既不對(duì)新政表示不滿，也不順從新政的“意愿”而降低房價(jià)，采取了一種消極的“觀望”態(tài)度。表面上是消極的，其實(shí)是有目的行為。因?yàn)殚_發(fā)商手中有房，但是又不降價(jià)賣，囤積在那里目的十分明顯，一方面不想放棄豐厚的利潤，另一方面又不想正面“沖突”新政。

國家宏觀調(diào)控政策出來之前，發(fā)展商們就開始觀望；新政出臺(tái)、地方細(xì)則還不明朗，發(fā)展商們繼續(xù)觀望；地方細(xì)則出臺(tái)，發(fā)展商還在觀望。為什么呢？難道是希望這個(gè)時(shí)候，能有政府官員站出來告訴他們房價(jià)是應(yīng)該漲還是降？由于曾經(jīng)為房價(jià)上漲推波助瀾的官員開始沉默以來，發(fā)展商也顯然少了幾分“銳氣”，多了幾分“憂慮”。

由于地方官員的不表態(tài)，也由于房地產(chǎn)行業(yè)在城市發(fā)展中成為重要的稅源和財(cái)政收入來源。地方官員的“遲疑”態(tài)度決定了發(fā)展商有足夠的耐心在“觀望”。

新政出臺(tái)以后，全國各地相繼有不少地方政府進(jìn)行了土地拍賣，雖然土地之中有“限戶型”土地，但是發(fā)展商繼續(xù)高價(jià)拿地，并放出豪言：限戶型的90平方米住房我照樣賣萬元每平方米的價(jià)格。土地成本高昂成為房價(jià)不降的“擋箭牌”。

既然房地產(chǎn)泡沫能夠最快捷、最顯著、最簡單地拉動(dòng)地方GDP的增長，那些苦心為自己“制造”政績的政府官員自然涌起越來越高的追逐熱情。與從助推房地產(chǎn)“大躍進(jìn)”中統(tǒng)計(jì)出來的GDP相比，促進(jìn)就業(yè)、關(guān)愛民生的為官之責(zé)難免缺乏足夠的吸引力了。

供需關(guān)系影響到房價(jià)暫時(shí)的漲跌，市場供應(yīng)量變化受需求影響很大，而在短時(shí)間內(nèi)，供應(yīng)量的增減的確是影響了房價(jià)的上下波動(dòng)，但是不能長期影響上升，房地產(chǎn)成本也是有自己漲跌市場自我運(yùn)行的規(guī)律。多數(shù)開發(fā)商在樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)這段時(shí)間內(nèi)的觀望，各個(gè)環(huán)節(jié)都放慢了住宅供應(yīng)速度。

《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》日前報(bào)道說，今年第二季度，全國房地產(chǎn)價(jià)格在一季度上漲的基礎(chǔ)上繼續(xù)上揚(yáng)，二季度與去年同期相比，房屋銷售價(jià)格上漲5.0%，土地交易價(jià)格上漲7.1%，房屋租賃價(jià)格上漲1.9%。但是7月份以后，在全國很多的城市房價(jià)開始慢慢有所下降。但是，不能排除在供應(yīng)物缺少的前提下，市場總是會(huì)“嫌貧愛富”地以出價(jià)者高為先，顧不上去照顧低端消費(fèi)，畢竟任何企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)都是以“贏利最大化”為最高目標(biāo)的。

房地產(chǎn)市場中建材成本是導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)的重要環(huán)節(jié)之一，而壟斷對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格而言，有很大的影響。由于壟斷的關(guān)系，價(jià)格上不存在競爭，價(jià)格的多少不由市場來決定，壟斷導(dǎo)致了行業(yè)利潤和市場價(jià)格趨于穩(wěn)定，因?yàn)閮r(jià)格自己說的算，不會(huì)隨便降低或升高。

中國的大小發(fā)展商很多，但是擁有大片的土地和項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的發(fā)展商都算是房地產(chǎn)界的元老。由于擁有雄厚的資金，他們不著急將手中的房子便宜的賣出去。而多數(shù)小的發(fā)展商的項(xiàng)目早早就賣完了，或是本身定的價(jià)格就不高，無法與大開發(fā)商去競爭。所以，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場價(jià)格還是由發(fā)展商說的算的。

原因之五：央行新政策讓投機(jī)者日子“吃緊”

央行新政策將使一部分企業(yè)在銀行那里“斷奶”，他們從其他渠道籌集資金的成本必然比銀行貸款高，加上銀行針對(duì)個(gè)人提高第二套住房貸款利率、提高首付款比例，開發(fā)商把其攤到銷售成本中，有些企業(yè)甚至開始抬高售價(jià)。

而且對(duì)個(gè)人貸款的“封殺”，打擊了投機(jī)炒房的囂張氣焰，但是投機(jī)炒房者的根基還很穩(wěn)定，很多的投機(jī)炒房者不需要通過銀行貸款來達(dá)到炒樓的目的。所以現(xiàn)階段的銀行加息所體現(xiàn)出來的效果在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)太明顯。由于銀行皆為政府壟斷，政府擔(dān)心房地產(chǎn)貸款猛增會(huì)導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)加大，因此會(huì)采取措施加以嚴(yán)控，這就意味著房地產(chǎn)建設(shè)資金的減少，房價(jià)也就降不下來。

原因之六：我國房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成存在不合理因素

中國的房地產(chǎn)不合理的稅費(fèi)成本在一定程度上拉高了房價(jià)，而房地產(chǎn)稅費(fèi)改革勢在必行，應(yīng)盡快取消不合理收費(fèi)，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅。目前我國房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在兩個(gè)雙軌制、一個(gè)不規(guī)范，即內(nèi)外資、城鄉(xiāng)兩套稅制及收費(fèi)項(xiàng)目繁多、規(guī)范程度低。要建立合理、具有透明度的房地產(chǎn)稅制，首先應(yīng)考慮內(nèi)外資的并軌，條件具備時(shí)再適當(dāng)考慮城鄉(xiāng)并軌。房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的總體思路是：取消不合理收費(fèi)，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅。

原因之七、中國人口問題導(dǎo)致房價(jià)難以下降

中國的人口眾多直接造成消費(fèi)群體的增多，其中高端消費(fèi)群也有千萬之眾，多年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展令他們“先富有起來”，他們手中聚集著中國大部分的民間財(cái)富。中國人口多，土地少，住房相對(duì)也會(huì)緊缺，這種大勢下，很多沒有住房的家庭就會(huì)比較著急買房，在眾多需求下，價(jià)格也發(fā)生了變化，由于存在著競爭和需求，趁火打劫的發(fā)展商比比皆是。

中國的人口增長過快，老齡化的問題嚴(yán)重，由于老人增多，年輕夫婦增多，對(duì)住房的需求量也增多，只要市場有供求關(guān)系不發(fā)生變化，房價(jià)就降不下來。

原因之八：豪宅、別墅的價(jià)格帶動(dòng)了整體的房價(jià)

這是房價(jià)降不下來的主要原因之一，第二季度的房價(jià)還是呈現(xiàn)上漲的勢頭，不是因?yàn)樾抡�不起作用，恰恰因�(yàn)樾抡�的及時(shí)出現(xiàn)，讓房價(jià)上漲的勢頭得到控制。第二季度，豪宅、大戶型、別墅的銷售占總量的大部分，由于普通住房的價(jià)格趨于平穩(wěn)，但是豪宅、別墅的價(jià)格還是在幾萬元每平方米的水平線上，所以整體的房價(jià)沒有出現(xiàn)下降的情況。

由于中國的“富人”對(duì)豪宅和別墅的偏愛，所以豪宅和別墅的價(jià)格往往是最難控制的，而且由于豪宅和別墅的利潤是巨大的，所以發(fā)展商們都希望蓋豪宅賣給有錢人。所以就算住房結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，限戶型住房價(jià)格下降了，豪宅的價(jià)格上升了，那么整體的房價(jià)就不會(huì)降下來。

最后強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)就是盡快擠掉房地產(chǎn)市場中的水分和泡沫，本著讓利于民的宗旨，把房地產(chǎn)價(jià)格定在一個(gè)合理的尺度內(nèi)，只有這樣，才能激活房地產(chǎn)市場。

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