下半年房價：一環(huán)7000二環(huán)5000三環(huán)3000
昆明新盤定價以“環(huán)線”參考？

本報關于《昆明房價悄然破關》（7月6日D05版）的報道在業(yè)界引起反響，“新盤售價有點高”的質疑聲不斷。隨后，記者從今年下半年新增樓盤的銷售定價中發(fā)現(xiàn)，昆明下半年新盤售價將呈“環(huán)”狀區(qū)隔，一些個案現(xiàn)象將很可能成為各環(huán)樓盤均價顯性區(qū)隔的前奏。由此，下半年即將亮相的新盤在引發(fā)置業(yè)關注的同時，其價格趨勢亦將人們引向另一種猜想：下半年，新盤定價的背后，環(huán)線是否會成為樓盤價格的參考軌道？

一環(huán)房價猜想稀缺論凸顯“絕版”價值

促使一環(huán)以內區(qū)域房價持續(xù)走高的因素頗為簡單——稀缺，物稀即貴的經濟法則在一環(huán)樓盤身上表現(xiàn)得淋漓盡致，而開發(fā)商對都市核心區(qū)的演繹及對城市價值的挖掘更為直觀的透過房價來體現(xiàn)。

從昆明風之鈴市場咨詢機構、云南財經大學房地產與土地政策研究中心聯(lián)合發(fā)布的《2007年二季度昆明房產價格指數(shù)發(fā)布報告》中不難看出，一環(huán)內樓盤均價在今年二季度漲幅較大，環(huán)比上升3.23%，相對于2006年同期增加73.09%，并在6月份達到約7300元/平方米的均價峰值。

不過，長達半年無新盤上市的昆明一環(huán)以內區(qū)域給近期活躍的上東城項目留下市場空檔。有順城（開盤均價8000元/平米，現(xiàn)已漲至8300元/平米）、摩瑪二期（均價6900元/平米，而一期均價僅3000多元/平米）等高檔樓盤做身價鋪墊，上東城有了很好的市場參照，再加上東莊拆遷歷時3年，土地綜合成本已達800萬元/畝，業(yè)內人士預計，以“城市核心區(qū)景觀大盤”形象高調入市的上東城很可能讓順城的8000元/平米均價記錄作古。

二環(huán)房價猜想品質升級“推漲”價格指數(shù)

目前，二環(huán)沿線樓盤已不折不扣的走在“升值”的路上。同樣是來自昆明市風之鈴市場咨詢機構的市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，二環(huán)沿線（尤其是二、三環(huán)靠近二環(huán)區(qū)域）房價先升后穩(wěn)，并在6月份均價達到4077.08元/平方米，比去年同期增長41.5%。跡象表明，二環(huán)沿線正成為繼一環(huán)之后的高檔住宅“集中營”，煥然一新的環(huán)境引發(fā)沿線樓盤在區(qū)域價值“蛻變”中面臨價格重估。

值得一提的是，二環(huán)樓盤在售價上不約而同地集體“刷價”。4月開盤云嶺天驕是緊貼昆明北二環(huán)沿線的高端項目，雖然樓盤售價以總價計，但經折算，公寓均價達到4600元/平米，而即使明日城市推出6萬元的花園小戶型，也難掩二環(huán)沿線整體房價走高的事實。

那么，二環(huán)沿線新增樓盤的升值空間會有多大？我們不妨看一下該區(qū)域目前具有代表性的盛高大城（60萬平米，位于南二環(huán)）、金色俊園（33萬平米、位于石閘立交橋旁）兩個樓盤的價格猜定中探出端倪。

據(jù)了解，無論是金色俊園還是盛高大城，均不遺余力的在產品內涵及精品度上挖掘樓盤潛力，高端化趨向明顯。而依照拿地成本以及先前已開發(fā)樓盤市場銷售形勢看，兩樓盤價位均可能超過5000元/平米。目前，金色俊園具體均價未公布，但據(jù)售樓人員透露，均價將可能初步定在5000元/平米左右。而同處二環(huán)沿線的盛高大城均價也不低，初步猜定在5000元/平米左右。

依目前的開發(fā)形勢，二環(huán)沿線樓盤正在步入了一個開發(fā)“活躍期”，數(shù)個樓盤爆發(fā)二環(huán)沿線使得該區(qū)域成為百姓置業(yè)關注點。而業(yè)內人士稱，二環(huán)沿線在售樓盤均價要比昆明四區(qū)總體均價略高，依此判定，二環(huán)沿線房價仍有較大上升空間。

三環(huán)房價猜想“超市價”能持續(xù)多久

從規(guī)劃角度講，真正意義上的昆明三環(huán)路網并未完全成型，而在房地產語境下，廣福路板塊、東南（大盤）板塊、世博板塊等地產開發(fā)板塊暫時構成了三環(huán)外主要區(qū)域。

風之鈴房價監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，三環(huán)外樓盤二季度均價漲勢亦很明顯，其中4月份均價環(huán)比增長21.28％，同比增長34.1%，并在6月份均價越過4000元，同比增長41.5%。業(yè)內人士分析，二季度三環(huán)以外區(qū)域除中林華都等個別普通住宅項目，多數(shù)樓盤均為別墅、花園洋房等高檔物業(yè)，因而市場均價相對走高。從市場表現(xiàn)看，6月開盤的項目有金色交響、都市楓林、彼岸等，其中，金色交響多層均價在3000元/平米，都市楓林花園洋房（含別墅）均價為3300元/平米，而新亞洲體育城五環(huán)鋒尚（洋房、別墅）均價則達到4200元/平米。一位負責項目銷售的代理公司負責人分析說，就目前來看，三環(huán)外樓盤小高層均價普遍在2800－2900元/平米左右，花園洋房在3500元/平米上下，是各環(huán)線中相對合理的樓盤“超市價”。

不過，盡管有大盤開發(fā)體量及團購趨勢在客觀上拉低了三環(huán)外區(qū)域樓盤的整體均價，但仍有跡象表明，三環(huán)外區(qū)域樓盤均價正持續(xù)走高，以開盤不過2個月的中林華都（廣福路板塊）表現(xiàn)最為典型，短短2個月時間，中林華都銷售均價已從3200元/平米提升到3500元/平米。

總體來看，無論是昆明風之鈴市場咨詢機構還是田野地產咨詢機構，兩者對于市場房價的檢測均呈現(xiàn)這樣一個趨勢——一、二、三環(huán)樓盤均價基本呈遞減趨勢（即離市中心越近，房價越高），各環(huán)路均價半年來均有所上升。具體說來，一環(huán)以內區(qū)域因新增樓盤供量少，新盤價格將徘徊在7000元/平米以上的高位；二環(huán)新增盤量可能會在下半年呈井噴之勢，但樓盤品質高端化趨勢將使二環(huán)沿線房價在下半年定格在5000元/平米左右；三環(huán)以外（尤其是東南區(qū)域）樓盤隨著大盤成熟度的提高，房價將緊追二環(huán)，目前均價活躍在3000－3500元/平米之間。

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