房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)景氣將使一批地產(chǎn)公司成為大藍籌，也為投資者提供了一次難得的歷史機遇。我們認為，支持房地產(chǎn)行業(yè)長期向好的因素仍未改變。在土地供給有限、本幣升值的背景下，都市核心圈房價易漲難跌。同時，嚴控“銀根”與“地根”已使中小企業(yè)資金緊繃，行業(yè)將加速整合，市場集中度將進一步提高。我們維持對房地產(chǎn)行業(yè)“增持”的投資評級。
我們認為，支持房地產(chǎn)長期向好的諸多因素仍然存在。中國的人口紅利將持續(xù)到2020年，這將帶來中國最大的房屋需求；中國城市化加速推進，推動強大的住房需求；社會保障制度的缺失也使儲蓄率高企，使國民樂于“購房置業(yè)”；投資房地產(chǎn)的風險收益比更優(yōu)，抵押貸款也強力支撐住房消費；中國人均GDP1750美元，從歷史發(fā)展經(jīng)驗看，處于住房消費高速發(fā)展期；同時，預(yù)計下半年人民幣將加速升值，房地產(chǎn)是儲備人民幣資產(chǎn)最好的投資工具之一；在人民幣升值過程中，核心都市圈的地價和房價將長期增長。
需求驅(qū)動房價上漲
在人民幣升值周期之始，伴隨著中國工業(yè)化和城市化進程加速，房地產(chǎn)需求體現(xiàn)為生產(chǎn)要素和普通消費品特征，投資品特征尚不明顯。隨著資本市場的繁榮，對房地產(chǎn)的需求將從生產(chǎn)要素和普通消費品的需求向投資品需求過渡。從需求方面看，房價持續(xù)上漲的直接因素主要是長期壓抑的自住需求和投資需求。雖然市場中許多正常需求在等待房價下跌，但在中國流動性過剩、人民幣升值以及股票市場帶來財富效應(yīng)的大背景下，房價不僅難以下跌反而不斷上揚，導(dǎo)致長期積累的自住需求與投資需求爆發(fā)式增長。
今年以來，全國主要核心城市房屋價格持續(xù)上揚，北京、深圳等核心城市房價漲幅超過10%，經(jīng)過兩年調(diào)整的上海區(qū)域也已見底上揚，尤其是浦東中心區(qū)房價已回復(fù)至2005年的最高水平，有的甚至超過了2005年的價格水平。受上海市場復(fù)蘇的影響，蘇浙地區(qū)的房價也明顯上漲，再次顯示市場需求旺盛。
供給呈減少之勢
首先，房屋有效供給不足，難以遏制持續(xù)的剛性需求。從近四年商品房新開工面積、竣工面積和銷售面積相關(guān)數(shù)據(jù)來看，2007年1－4月份，在市場對商品房有效需求增加的背景下，商品房新開工面積、竣工面積和銷售面積并沒有同步增加，只是維持持平狀態(tài)。這也顯示出，在市場增加對商品房剛性需求的背景下，供給并沒有得到有效的緩解。這構(gòu)成了目前難以遏制房價持續(xù)上漲的重要因素。
其次，信貸和預(yù)售制的嚴控遏制了商品房的供給速度。信貸資金和預(yù)售制的嚴控，遏制了商品房新開工與竣工的速度。在嚴控房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售制度的背景下，開發(fā)商的資金鏈條越來越緊，構(gòu)成開發(fā)資金主要來源的定金、預(yù)付款和其他資金來源的增速明顯下降，而以往這些資金卻是開發(fā)商的主要資金來源。這些資金比重和增速的降低直接導(dǎo)致開發(fā)速度和有效供給的降低。此外，銀行對主體封頂后項目才能準予的政策，在更大程度上拉長了房地產(chǎn)的建設(shè)周期，直接遏制了有效供給速度。
最后，土地供應(yīng)日趨緊張，土地價格持續(xù)攀升。近年，為了保障糧食安全，國土資源部實行最嚴格的土地管理制度，2006年全國批準新增建設(shè)用地同比減少39.8萬畝，減少了15.6%。2005年我國耕地18.31億畝，人均耕地為1.4畝，還不到世界平均水平的40%�！笆晃濉币�(guī)劃綱要要求保持18億畝耕地指標，今后我國耕地減少量必須控制在3000萬畝以內(nèi)。也就是在“十一五”期間，全國只允許年供地600萬畝，分攤到33個省和直轄市，每個省市年供地只有18.18萬畝。由此可見，未來農(nóng)用地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)用地空間已經(jīng)非常有限，土地市場的供求關(guān)系將日趨緊張，價格將不斷攀升。
重點個股評級
萬科A（000002）：維持“推薦”評級。公司業(yè)績或?qū)⑦h超預(yù)期。攤薄后，預(yù)計公司2007年EPS為0.65元，2008年EPS為0.975元。公司規(guī)模經(jīng)營效率持續(xù)提高，盈利能力維持高位，主營收入與凈利潤同步大幅增長，持續(xù)維持高毛利水平，凈利潤率水平處于行業(yè)領(lǐng)先地位，預(yù)計高盈利趨勢仍然能保持下去。
招商地產(chǎn)（000024）：維持“強烈推薦”的投資評級。未來3－5年內(nèi)，公司仍然有強大的動力保持高速增長。公司和母公司的大量優(yōu)質(zhì)土地儲備足夠公司開發(fā)10年以上，持續(xù)看好公司未來的發(fā)展前景，公司具備成為百年老店的能力。
泛海建設(shè)（000046）：維持“強烈推薦”的評級。公司已成為集團開發(fā)房地產(chǎn)的旗艦，三季度將完成集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體上市，擁有大量廉價的優(yōu)質(zhì)土地1000萬平米建筑面積，足夠支持公司5年高速增長。公司已做完股權(quán)激勵、集團已完成增持、整體上市近期完成，整體上市完成后每股賬面凈值超過9元，公司最有可能挑戰(zhàn)萬科，成為大市值公司。
渝開發(fā)（000514）：維持“推薦”評級。城投公司已增持公司股份至82.75%，欲做強做大上市公司。目前城投公司在重慶市主城區(qū)擁有5萬畝開發(fā)用地，強大的土地資源對公司長期高速增長構(gòu)成強大的支撐。預(yù)計從2007年開始，公司的業(yè)績將發(fā)生根本性改善，并呈高速增長勢頭。
華業(yè)地產(chǎn)（600240）：維持“推薦”評級。公司開發(fā)實力強，品牌信譽好，戰(zhàn)略布局合理。公司重心放在京津唐地區(qū)，輔以其他地區(qū)，并有選擇性地拿地快速開發(fā)，已進入北京、長春、深圳等市場，正在開拓津、唐等市場。公司在開發(fā)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上將保留一定比例出租物業(yè)以抵御周期波動風險。
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