大理房價2800元/平米，漲幅超過昆明；玉溪房價2500元/平米，3年漲了1000元/平米；還有曲靖、麗江、版納、保山、文山、思茅……今年以來，昆明以外的云南各州市房價一路看漲，直追昆明。與此同時，昆明地產(chǎn)界也兵分數(shù)路，各路人馬浩浩蕩蕩地開向這些三線城市，州市掘金之行已蔚然成勢。
“房價漲得太快了，我們都買不起！”今年以來，以大
理、玉溪、曲靖等為代表的州市三線城市房價漲勢洶涌，引起各方關(guān)注。隨著各地城鎮(zhèn)化進程的加快和市場發(fā)展的日趨成熟，州市市場房地產(chǎn)業(yè)正向昆明看齊。
州市房價“漲”聲一片
“是房價虛高、還是自然上漲......”近期，州市主要城市房價漲聲一片，讓不小購房者唏噓不已。業(yè)界認為，一方面是漲幅本身較大，一方面是原來的起價低，一時間讓人有點無法適應(yīng)。
2006年時，大理多層住宅的價位還在1800-2300元/平米間，2007年新開盤的價格已高達2600-2800元/平米，小高層的也漲至2300-2600元/平米。
“3年前，玉溪房價均價為1500元/平米，現(xiàn)在是2500元/平米，房價正向昆明逼近�！庇裣薪ㄔO(shè)局相關(guān)負責人表示，近兩三年來玉溪房價大幅度上漲，且市場求大于供，一有建房的消息，購房者都是蜂擁而至。據(jù)悉，玉溪房價均價已達到2500元/平方米。而且玉溪市用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)非常少，今年公開招拍掛的土地僅有兩宗，分別為40畝和60畝，全年新的房地產(chǎn)開發(fā)量很難滿足住房需求，許多新盤還未開工就已售完�？梢灶A(yù)見，玉溪房價仍將上漲。
2003年曲靖的房價還只是七八百元一平米，而今多層和高層電梯公寓的均價在1800－1900元／平米左右，別墅均價達到3000元／平米。另外，麗江、版納、保山、文山，思茅等地房價也在穩(wěn)步上漲。
“近期州市市場的房價上漲，主要是市場需求旺盛帶動的，另外，昆明地產(chǎn)開發(fā)商和外地開發(fā)商的進駐，提升了當?shù)厥袌霎a(chǎn)品的品質(zhì)，價格自然就上漲了。”對于近期州市房價上漲的情況，多位業(yè)內(nèi)人士都表示屬自然上漲，跟當?shù)氐氖袌鲂枨蠛彤a(chǎn)業(yè)支撐有很大關(guān)系，但住宅產(chǎn)品也出現(xiàn)了空置率。云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認為，上述城市隨著城市化進程的加快、城市地位的提高、交通優(yōu)勢的突顯、經(jīng)濟發(fā)展的加速、外來人口的增多和市場的逐漸成熟，房價自然水漲船高。
但對于州市市場的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，業(yè)界卻表現(xiàn)出了擔憂。周大研舉例說，如大理最繁華的商業(yè)地段，月租金水平也多在70-80元/平米，平均在50元/平米左右，而商鋪的銷售價格每平米則賣到了1萬多元，甚至兩萬元，造成商業(yè)租金回報比差距太大，資金回收時間長。另一位曾在大理某地產(chǎn)公司任職過的專業(yè)人士也認為，目前大理的商業(yè)地產(chǎn)在一定程度上出現(xiàn)了供過于求的情況，有價無市的表現(xiàn)較為明顯，給購房者感受是整個商品房市場價位過高，所以購房者多轉(zhuǎn)向二手房市場，從而抬高了二手房價格。而大理的別墅產(chǎn)品售價在六、七千元每平米，幾乎可與昆明的市場價相抗衡，應(yīng)該屬于價格虛高。
大戶型壟斷將被打破
“肯定要買套100多平米的，不然就不夠住。”曲靖一在政府部門工作的黃先生的觀點代表了目前許多州市市場購房者的需求心理。縱觀州市市場，滿城皆是120-150平米的大戶型，如曲靖市場消費主流多在120-130平米，這顯然與“90平米需占70%比例”的國家宏觀調(diào)控政策不符。業(yè)內(nèi)人士認為，大戶型成為州市市場的消費主流，一方面與當?shù)氐南M習慣、人口結(jié)構(gòu)，房子總價低有關(guān)，越是小城市親情關(guān)系越密切，年輕群體成長相對要慢，許多家庭都是三代同堂，90平米占70%比例的政策不太適合；另外跟開發(fā)商的引導也有關(guān)系，相對于小戶型，大戶型的設(shè)計較容易，成本低。智美恒房地產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理認為，從另一個角度來說，全城都是大戶型，也是市場發(fā)展落后的表現(xiàn)。
“隨著旅游者的涌入，流動人口的增多和年輕一代的成長，大戶型壟斷州市市場的局面將被打破，”深圳至祥置業(yè)（昆明）董事、副總經(jīng)理鄧毅敏認為，未來幾年，隨著市場的逐步成熟化，州市的戶型結(jié)構(gòu)將會自然調(diào)整，中小戶型、經(jīng)濟型住房和公寓住宅將會逐漸增多。據(jù)了解，目前在大理、曲靖、版納、文山、保山和思茅等地尤其是旅游城市，90平米左右的投資型物業(yè)已開始出現(xiàn)，并表現(xiàn)出了良好的發(fā)展勢頭。
州市市場并非盡是黃金
面對州市市場的優(yōu)勢資源和巨大發(fā)展?jié)摿�，近水樓臺先得月的昆明開發(fā)商很早就開始了異地擴張，官房、銀海、江東、城建股份、柏聯(lián)集團，興杰等開發(fā)商都已在州市市場大興土木，昆明地產(chǎn)界州市之行已經(jīng)蔚然成勢。從1998年起，官房集團開始向州市發(fā)展，如今官房的足跡已經(jīng)踏遍了麗江、保山、騰沖、蒙自、文山等多個城市；銀海地產(chǎn)在大理開發(fā)的450畝純別墅項目大理山水間也計劃于十一黃金周前后開盤。
相對于市場已日趨成熟的昆明來說，很顯然，州市市場的發(fā)展空間更大，至少土地資源相對豐富，土地成本還比較低，房價的低起點也為開發(fā)商預(yù)留了充分的贏利空間。但業(yè)內(nèi)人士認為，這些并不意味著每個州市市場都是開發(fā)商的“掘金寶地”。周大研指出，利潤空間是遞減關(guān)系，越小的地方利潤越薄，昆明開發(fā)商進軍州市市場不應(yīng)都抱著淘金、賺大錢的夢想，不是滿城都是黃金。
“州市市場發(fā)展空間是大，但我們不是看面而是看點，綜合各方面的優(yōu)勢我們選擇了大理，”銀海地產(chǎn)營銷策劃部經(jīng)理張志勛告訴記者，目前開發(fā)商進軍州市也都是在摸著石頭過河。除了開發(fā)商外，以深圳至祥置業(yè)（昆明）為代表的營銷策劃代理公司也開始向州市發(fā)展，并且已在大理、玉溪、版納、保山、文山等地布點。鄧毅敏認為，至祥置業(yè)（昆明）選擇州市城市的思想和昆明開發(fā)商進軍州市應(yīng)該是一致的，在企業(yè)具備資金實力和資源優(yōu)勢的前提下，州市城市的交通環(huán)境、對外的輻射能力、城市特色和產(chǎn)業(yè)支撐，人口規(guī)模至少在20萬以上，應(yīng)是必備條件。另外在旅游城市開發(fā)項目，還有利于提升企業(yè)形象。周大研指出，房地產(chǎn)業(yè)的地域性很強，購買人群還主要依靠當?shù)鼐用瘢數(shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平和旅游人數(shù)的多寡也尤為關(guān)鍵。
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