大理市區(qū)商品房新房平均價格近年上漲路線：
1999年至2000年，每平方米為1200元左右；
2002年：1300～1400元；
2004年：1500~1600元；
2005年：1700~1800元。

從去年開始，大理房價的漲幅便超出了很多人的預期。“去年開始，下關城區(qū)很多樓盤原來2000多元一平方米，去年底漲到了2300~2500元左右，今年很多新開盤的期房動不動起價2800元一平方米”。

在大理當公務員的張利（化名）最近心理有點不平衡，不平衡的原因和房子有關。

準備年底結婚的張利想換個大點兒的房子，畢竟結婚了，再住現在40多平米的房子，怎么說也對不起新娘子。張利看中了位于下關城區(qū)正陽時代廣場一套95平米三室一廳的房子，可一問價格，卻讓他傻眼了：27萬元。“去年初我也問了一套相同地理位置面積也差不多的，也就19萬左右，怎么才一年，就漲成這樣！憑我的工資，怎么買得起喲�！�

就在張利為房價高漲萬分苦惱的時候，張利一個深圳的親戚也花70萬元在大理感通別墅區(qū)買了一幢聯排別墅，“70萬在深圳還買不到一套稍好一些的高層住宅，這個價格，不貴。”而親戚買這幢別墅也只是為了假期來大理度度假。

這僅僅只是大理房價變化的一個縮影。今年一季度直至5月份，大理因房價漲幅超過省會昆明而成為各方關注焦點。

大理房價漲幅連超昆明

國家發(fā)改委、國家統計局聯合發(fā)布的調查結果顯示：今年一季度，大理新建商品住房銷售價格的漲幅比昆明高出一倍多，達到3.1％，二手房銷售價格漲幅方面，大理則高出昆明3倍左右，達到10.7%；今年5月，昆明新建商品住房銷售價格同比上漲了2.4%，而大理同比漲幅達8.6%，二手房方面，昆明同比上漲了4.2％，大理同比上漲5.8％。

記者近日在大理采訪時了解到，大理的房地產業(yè)始于20世紀80年代初，目前已基本形成以大理市為中心、輻射全州縣城及小集鎮(zhèn)網絡化開發(fā)的格局。在2005年以前，大理的房價一直呈“理性增長”的態(tài)勢，未出現房價漲幅過大的現象。1999年至2000年，大理商品房新房價格每平方米為1200元左右，2002年在1300元至1400元之間，2004年為1500~1600元，2005年上升到了1700~1800元。

然而，從去年開始，大理房價的漲幅便超出了很多大理人的心理預期�！叭ツ觊_始，下關的房價就在一路高漲。城區(qū)很多樓盤原來2000多元一平方米，去年底漲到了2300~2500元左右，今年很多新開盤的期房動不動起價2800元一平方米，這樣的價格離昆明二環(huán)路邊上的房價（4000元/平方米）都不是太遠了�！贝罄硎忻駰钆拷锌嗖坏�。在她看來，目前就大理普通市民的消費水平而言，還沒有承受如此高房價的能力。相關資料顯示，去年大理全州農村居民年人均純收入達2431元、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達10050元�！按罄碜鳛橐粋€三線城市，和昆明這樣的二線城市的消費水平和消費層次相比，還有一段差距，但房價漲幅如此迅猛，對本地市民而言，不能不說是一個壓力�！�

新房價格大幅上漲的最直接后果是，大理的二手房也在呈現出“超乎想象”的漲幅。據記者了解，大理下關城區(qū)的二手房今年以來較2005年漲了20%~40%左右，新城區(qū)的二手房漲幅也在10％以上�！皩е麓罄矶址績r格快速增長的原因，除二手房本身地理位置的優(yōu)越性這一因素外，商品房市場價位過高，很多買家轉向二手房市場，這也是抬高大理二手房價格的一個重要原因。”業(yè)內人士深有同感。

商業(yè)地產發(fā)展也較迅猛

國家發(fā)改委和國家統計局公布的數據顯示的主要是大理住房價格的漲幅，而記者在采訪了大理房產業(yè)不少業(yè)內人士后了解到，自去年以來，大理的商業(yè)地產發(fā)展也較為迅猛，商鋪價格的漲幅并不落后于住房價格的攀升速度。

“自去年沃爾瑪落子大理后，與沃爾瑪超市緊臨的商業(yè)步行街鋪面便賣出兩萬多元一平方米的天價。而即使不屬于市中心，下關一般地段的商鋪售價也已高達1.2萬元一平方米左右。”一開發(fā)商告訴記者。

沃爾瑪進駐大理被房地產開發(fā)商視作當地商業(yè)消費形態(tài)轉型的信號。此前，大理下關的商業(yè)形態(tài)主要是“沿街為市”，零散雜亂，主要經營的商品仍僅限于滿足本地消費者�！跋玛P需要打造城市消費主場�！贝罄眸P凰海景開發(fā)有限公司就奔著這個目標而來。據了解，該公司斥資兩億，在下關興建25層高端商業(yè)地產，7層以上為5星級酒店，1至6層正與一家國際著名百貨連鎖品牌商談，目標定位于城市中高端消費人群和旅游者。

“兩年內會有（一時賣不出去的）壓力，但大理的地理特點決定了它對周邊地區(qū)有輻射力，大理的商貿流通業(yè)應該還有更大的作為。”鳳凰海景對此充滿信心。

大理古城由于其可開發(fā)土地的有限性，其商業(yè)鋪面更是達到了寸土寸金的天價。大理人楊先生早年在大理古城洋人街旁建了個具有白族民居風格的酒店，兩年前，有人出價5000萬想買下酒店，今年有買家更是出到了1.2億的價格。面對天價，楊先生不為所動：“這里的土地是不可再生資源，酒店的價值絕不可能止步于這一價格�！�

省外置業(yè)者占一半

大理的房價憑什么漲得那么快？面對大理房價的異軍突起，很多人發(fā)出了這樣的疑問。

“大理的房地產市場目前正從政府提供公共住宅向市場提供商品住房方面轉型，這為大理房地產業(yè)發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機遇。”大理州規(guī)劃建設局局長王瑞瑜此前接受記者采訪時表示，城市居民住房消費觀念的轉變，為大理房地產業(yè)發(fā)展帶來了一場根本性的轉變，居民已經適應從過去依賴政府供給住房轉向到市場找房，成為房地產消費主力。

而采訪中記者發(fā)現，大理居民開始鐘情于商品房似乎并非大理房價大漲的主要原因。外地人對大理情有獨鐘，反倒是一個不可忽視的房價推動力。

兩年前，20位世界500強企業(yè)的駐華首席代表每人在大理購置了一套別墅的轟動報道，起到了“讓全世界的人往大理跑”的效應。開發(fā)“感通別墅”的大理獨秀地產公司的一位負責人告訴記者，銷售數據顯示，購買感通別墅的省外置業(yè)者占到客戶比例的一半以上，眾多客戶來自珠三角、港澳臺、歐美等70多個國家和地區(qū)。

一位來自深圳的李先生表示，大理的自然居住資源是世界上獨一無二的，相對于深圳、北京、上海等國內一線城市，大理的置業(yè)成本顯得物超所值，“一套可以觀蒼山洱海的別墅的總價甚至還遠遠低于我在深圳的一套普通高層住宅，置業(yè)大理可以在周末過來度假，還可作為一種不動產投資，升值前景看好�！�

除了這些，還有不少演藝明星如楊麗萍、李亞鵬等都在洱海邊購置了自己的別墅。

“11＋1”催生旅游地產

有數據顯示，廣西旅游城市北海今年三月份房價上漲幅度超過了10％，五月份更超過北京、深圳等地，上漲幅度達到15.1％，躍居全國漲幅第一。由此可見，購房置業(yè)，要么看城市的發(fā)展前景，要么著重稀缺的山水資源。從某個層面看，后者似乎更彰顯了置業(yè)者的實力與品位。隨著經濟的迅速發(fā)展，人們有能力也更渴望在繁忙的工作之余，度假休閑，“11＋1”的生活方式日漸風行，即一年當中，11個月在本地工作生活，另一個月在外地度假休閑的生活模式。這種生活模式也導致了一種新型房產消費模式的盛行，即異地投資置業(yè)。

業(yè)內人士認為，異地投資置業(yè)作為一個正在蓬勃發(fā)展中的消費形式，不僅代表著一種新的生活和消費理念，也是一種生活態(tài)度體現，一門生活的哲學。而在大理，很多人找到了自己“11＋1”生活方式與投資置業(yè)的結合點。

“很多客戶就是偶然到大理旅游，看到我們的樓盤就買了�！睋罄矶嗉曳康禺a公司營銷負責人介紹，從2006年開始，深圳等珠三角地區(qū)的業(yè)主比例便明顯增多，而別墅又是這些人的首選，“因為在大理買一幢別墅的錢，也就相當于他們在深圳等地買一個普通的三居室。”

對于形成這一局面的原因，一位旅游地產專家指出：這種現象帶有明顯的“旅游地產”特征，決定這種置業(yè)行為有兩點因素：首先，大理得天獨厚的自然居住資源形成了強大感召力，在家中觀蒼山、洱海，這對每一個渴望舒適居住的人，幾乎是難以抗拒的誘惑，尤其對于財力強大的深圳等經濟發(fā)達地區(qū)高端群體；另一方面，相對于發(fā)達地區(qū)高企的房價，大理的物業(yè)價格呈現明顯的“洼地效應”，對于觸覺敏銳、實力雄厚的發(fā)達地區(qū)投資人群，這種“洼地效應”無疑帶來了空間巨大的投資回報空間。

房價將成云南第二高？

大理房價高漲是否存在泡沫？云南財經大學房地產與土地政策研究中心副主任周大研的觀點是：“大理本身就有讓人產生購房欲望的資源和素質，大理房價增長較快，并不是泡沫抬出來的�！�

周大研認為，與昆明相比，大理作為三線城市，其房地產市場起步較晚，起價低，基數相對較低，因此不能因為大理在近段時間以來的房價漲幅超過昆明就認為存在泡沫。從客觀的角度來分析，周大研認為大理具有云南很多州市無可比擬的自然條件，“蒼山、洱海，四季如春的氣候，風花雪月，這都是大理房地產發(fā)展的資本。加之它作為滇西咽喉，是通往麗江、保山等省內城市和省外很多城市的要塞。這些條件都注定了大理的房地產有著廣闊的市場，它的消費群體不僅僅局限于當地、本省，而是來自世界各地。”

據周大研介紹，目前云南省除昆明外，房價最高的是玉溪和曲靖，現在大理的房價也起來了。盡管目前大理的房價與玉溪和曲靖相比，還有一點差距，但他預測大理擁有不可復制的地理位置和自然資源，隨著大理公路、鐵路、航空“三位一體”的立體交通網絡的逐步完善和提升，加之大理市城市基礎設施、市容市貌、公共綠化率和人居環(huán)境的不斷改善，城市規(guī)模的不斷擴大，其未來房價漲幅不可能一下子控制住，還有上升的空間，最終其房價將超過玉溪、曲靖等昆明周邊城市，成為云南除昆明之外房價最高的三線城市。

對于未來大理的房地產市場，很多房地產開發(fā)商都和周大研持相同的觀點。記者了解到，大理目前的90家地產商中，很大一部分是來自昆明和外省的企業(yè)，其中包括銀海、銀冠、城建股份等諸多知名地產企業(yè)。有金可掘，正是讓地產資本逐鹿蒼洱之畔的真正原因。

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