昆明別墅價(jià)格 上漲在即

“停止別墅類用地，推進(jìn)工業(yè)用地招標(biāo)”這就是6月26日全國第17個(gè)“土地日”云南省土地供應(yīng)的總結(jié)。2006年5月30日國土資源部下發(fā)“關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知”后，國家停止了別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地。別墅從此成為稀缺資源。三大因素別墅緩漲

05年昆明別墅均價(jià)5500元/平方米，06年為5840元/平方米，漲幅為6.1%。今年1-5月份，別墅均價(jià)為6806元/平方米，較06年漲幅為16.5%�？梢钥闯鲎鳛橄∪辟Y源的別墅，價(jià)格漲幅已經(jīng)領(lǐng)先于其他住宅。但不到7000元的均價(jià)仍然處于一個(gè)相對(duì)較低的位置。究其原因主要有以下三大方面：

土地供應(yīng)充沛

雖然國家已經(jīng)于06年中停止了別墅類用地的供應(yīng)，但昆明房地產(chǎn)商別墅類用地前期儲(chǔ)備很大。2003年到2006年未開發(fā)的別墅用地儲(chǔ)備量有200多萬平方米，以2006年的市場(chǎng)消耗量計(jì)算，可供未來5年別墅類項(xiàng)目用地的消耗。

別墅供應(yīng)量大

省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，云南省房地產(chǎn)業(yè)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中：別墅、高檔公寓投資16.58億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)53.4％。在投資的強(qiáng)大支持下，2007年以來，別墅類樓盤如雨后春筍般涌現(xiàn)。
5月中旬昆明舉辦的第三屆云南地產(chǎn)文化節(jié)（昆明）房地產(chǎn)展覽交易會(huì)上，參展的30多個(gè)樓盤中，別墅項(xiàng)目參展面積達(dá)數(shù)千平方米，占了近五成。目前市場(chǎng)上在售的別墅類樓盤多達(dá)近20個(gè)，而下半年仍然會(huì)有多個(gè)別墅樓盤投入市場(chǎng)。在政策緊縮的情況下，投資規(guī)模的大幅增長(zhǎng)使別墅市場(chǎng)供應(yīng)量處于一個(gè)很高的水平。

購買力不足

別墅作為高端產(chǎn)品應(yīng)對(duì)的是高端市場(chǎng)。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于低位的內(nèi)陸城市，昆明市對(duì)于別墅的購買力自然不高。目前，比較受市場(chǎng)歡迎的多為相對(duì)便宜的中低端別墅，如云嶺天驕、都市楓林、經(jīng)典墅鎮(zhèn)等。多數(shù)高端的別墅主要依靠的是外地的外來購房者，這也充分反映出本地購房者對(duì)于別墅產(chǎn)品的購買力不足。

上升空間巨大

由于供求關(guān)系制約，昆明別墅價(jià)格目前還處于一個(gè)上漲緩慢的階段。但隨著原有別墅用地儲(chǔ)備的不斷消耗殆盡，別墅必然體現(xiàn)其稀缺資源的優(yōu)勢(shì)，成為市場(chǎng)領(lǐng)漲品種。
根據(jù)06年的消耗量測(cè)算，目前別墅項(xiàng)目?jī)?chǔ)備用地可以堅(jiān)持5年。但以今年別墅項(xiàng)目投資增長(zhǎng)53.4％的數(shù)據(jù)來看，07年別墅用地的消耗也將達(dá)到新高。目前儲(chǔ)備的別墅項(xiàng)目用地很可能在3年內(nèi)就耗完，別墅供應(yīng)量必然呈現(xiàn)急劇下降的趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，本地市民收入不斷提高。
在省內(nèi)來看，昆明作為省會(huì)城市，是州市精英階層的理想置業(yè)城市；在全國來看，昆明旅游城市的良好氣候與環(huán)境，以及相對(duì)較低的房?jī)r(jià)也吸引著外地投資者到此購房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，外地人到昆購房主要集中在中高端產(chǎn)品。所以未來對(duì)別墅的需求也將呈一個(gè)上升的趨勢(shì)。一方面供應(yīng)下降，另一方面需求上升。別墅未來幾年內(nèi)必然轉(zhuǎn)換成為一個(gè)完全的賣方市場(chǎng)，其價(jià)格的巨大上漲空間可想而知。

投資別墅最佳時(shí)機(jī)

在土地稀缺的前提下，別墅的價(jià)格必然是一路看漲。隨著別墅土地儲(chǔ)備不斷消耗，別墅價(jià)格必然會(huì)呈火箭發(fā)射式上漲。目前，特殊的供求關(guān)系，造成昆明樓市別墅價(jià)格處于一個(gè)相對(duì)較低的時(shí)期，是別墅價(jià)格飛速上漲行情啟動(dòng)之前的醞釀時(shí)期。所以，現(xiàn)階段正是購買或者投資別墅類房屋的最佳時(shí)機(jī)。

別墅投資為何增長(zhǎng)五成

云南省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月，房地產(chǎn)投資共計(jì)112.22億元，同比增長(zhǎng)18.2％。而別墅、高檔公寓投資16.58億元，增長(zhǎng)53.4％，增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房及90平米以上大戶型等其他任何戶型。
在昆明滇池印象、都市楓林、經(jīng)典墅鎮(zhèn)、立欣洲、茉莉唐朝、世博生態(tài)城、同德極少墅、星河溫泉小鎮(zhèn)、西山別墅萊濛溪谷、野鴨湖山水假日城、世紀(jì)半島橄欖谷、云嶺天驕、智者的山丘等一批各具風(fēng)格別墅·登場(chǎng)。在國家一致嚴(yán)控別墅、高檔公寓的情況下，為什么會(huì)出現(xiàn)這種“逆市”的情況呢？記者采訪了業(yè)內(nèi)相關(guān)人士。
昆明同策房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)責(zé)人李軍先生說，他們?nèi)�面代理澄江撫仙湖畔的高檔別墅羅伽水岸的推廣工作。他認(rèn)為，別墅是一種頂級(jí)生活的物質(zhì)體現(xiàn)，屬于高端產(chǎn)品，一般作為消費(fèi)者的第二居所，所以購買者更看重別墅的投資價(jià)值。
羅伽水岸別墅距離撫仙湖湖岸線只有163米，除了自然條件無可比擬外，稀缺性和不可復(fù)制性都是它的特點(diǎn)。由于國家對(duì)風(fēng)景區(qū)治理和開發(fā)并重，所以對(duì)項(xiàng)目的審批非常嚴(yán)格近乎苛刻，這也恰恰造就了別墅資源的稀缺性�！拔镆韵�為貴”，投資者更多地將目光放在了別墅投資上。開發(fā)商最了解市場(chǎng)，所以投資大幅增加也就非常容易理解了。
云南金泉房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售經(jīng)理黃椿說，以前別墅銷售并不樂觀。但自從國家出臺(tái)“限制別墅、高檔公寓”等相應(yīng)的政策之后，一直沉寂甚至是滯銷的別墅，一下子火爆起來。
黃椿說，現(xiàn)在所有的戶型中，別墅最不愁賣，異常搶手，往往是一開盤就被搶購一空，甚至是尚未正式開盤就被客戶盯住。金泉地產(chǎn)開發(fā)的上游水岸一期的別墅同樣是所有戶型中最先賣完的。上游水岸二期的別墅只有32套，估計(jì)8月中旬一開盤就會(huì)被搶購。
除了臨江而建享受優(yōu)美的盤龍江景色外，區(qū)域內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院等豐富的配套設(shè)施，也是上游水岸和其他別墅最大的區(qū)別。黃椿認(rèn)為，隨著國家經(jīng)濟(jì)超速增長(zhǎng)，人民的收入不斷增加，能夠有實(shí)力住別墅的人越來越多，但是別墅的供應(yīng)量卻因?yàn)檎�策原因相�?duì)減少，這就造成了別墅供不應(yīng)求，價(jià)格不斷攀升。別墅供不應(yīng)求，開發(fā)商開發(fā)別墅的利潤增加反過來又激發(fā)了他們的投資熱情，所以，今年上半年別墅投資會(huì)大幅增長(zhǎng)。

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