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據(jù)國家發(fā)改委近期公布的數(shù)據(jù)，2007年第一季度全國商品房平均價(jià)格上漲了5.9%，部分城市漲幅在兩位數(shù)以上。這也反映出在國家宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)市場調(diào)控不理想。
房價(jià)近乎不可逆轉(zhuǎn)的上漲趨勢引起社會(huì)方方面面的關(guān)注與議論，也造成許多買不起房的人們對房價(jià)的質(zhì)疑。坦率地說，近幾年國家出臺的關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和穩(wěn)定房價(jià)的政策不可說不多，調(diào)控的力度也不可說不大。2003年央行發(fā)布121號文，提高房地產(chǎn)商自有資金率，由20%提高到35%，提高了15個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，提高了銀行儲(chǔ)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，從信貸額度上調(diào)控過熱的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(銀行儲(chǔ)備金率已由2003年的6%，經(jīng)過9次調(diào)整提高到11%)。從那時(shí)開始直到現(xiàn)在國家先后出臺了兩個(gè)“國八條”，去年又出臺了九部委文件，以及相應(yīng)的一系列配套政策，意在通過銀行信貸、土地、稅收、行政等多種政策手段調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。在這期間，各類政府官員、各類專家學(xué)者包括許多外國學(xué)者、房地產(chǎn)商以及成千上萬的網(wǎng)民都發(fā)表過關(guān)于房地產(chǎn)和房價(jià)的言論。在我國還很少有一個(gè)話題能影響面這樣廣，參與人這樣多，持續(xù)時(shí)間這樣長，爭論如此激烈的情況。
社會(huì)上給出的11條房價(jià)上漲的理由
那么，國家近幾年出臺了如此眾多的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策和各地的具體措施，房價(jià)還在繼續(xù)上漲，那么房價(jià)上漲的主要原因是什么呢？社會(huì)給出了種種理由，歸納起來主要有以下幾點(diǎn)：
第一，需求旺盛，供給嚴(yán)重不足是房價(jià)上漲的重要原因。1998年國務(wù)院23號文提出自1998年12月31日起停止住房的實(shí)物分配，逐步實(shí)行貨幣分配，實(shí)行了幾十年的福利分房政策退出了市場，職工解決住房要到市場上購買。再加上，隨著城市化的加快，大量農(nóng)村人口涌入城市，每年約有幾百萬大學(xué)畢業(yè)生留在城市，每年城市增加人口在1000萬以上。這些人都需要住房，他們與城市原有無房職工構(gòu)成了房地產(chǎn)的旺盛的需求，同時(shí)也是剛性的需求。
第二，土地出讓由過去協(xié)議轉(zhuǎn)讓改為實(shí)行招、拍、掛后，價(jià)格隨市場走，土地價(jià)格有不小的漲幅，對房價(jià)構(gòu)成較大的影響，但土地價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有房價(jià)的漲幅大，這也是事實(shí)。
第三，房地產(chǎn)商追求高利潤。這無可厚非，企業(yè)追求利潤是正常的。只要市場能接受，房地產(chǎn)商一定會(huì)盡可能提高售價(jià)。有些媒體和個(gè)人對房地產(chǎn)暴利進(jìn)行譴責(zé)，甚至有些人謾罵房地產(chǎn)商是奸商、黑心，我認(rèn)為于事無補(bǔ)，不是你罵幾句房價(jià)就會(huì)降下來的，除非供過于求，房地產(chǎn)商才會(huì)被迫降價(jià)。
第四，官商勾結(jié)形成壟斷價(jià)格。我個(gè)人認(rèn)為，官商勾結(jié)、權(quán)錢交易的情況是存在的，否則就不用反腐敗了，但還沒有發(fā)展到能夠完全控制價(jià)格的地步，對房價(jià)的影響是有限的，畢竟他們的行為還不敢拿到桌面上來。
第五，房屋拆遷費(fèi)提高，對房價(jià)有一定影響。近幾年房屋拆遷問題非常多，房地產(chǎn)商和政府有些部門任意侵犯拆遷戶的利益，低價(jià)拆遷、打白條拆遷、甚至暴力拆遷時(shí)有發(fā)生，為此，國家連續(xù)發(fā)文控制拆遷規(guī)模，制定許多具體措施，包括提高拆遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，限制非法拆遷，打擊暴力拆遷等措施，情況才有所好轉(zhuǎn)。拆遷費(fèi)用確實(shí)比前些年有所提高。
第六，建材價(jià)格上漲的影響。近些年隨著我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，能源、原材料緊張價(jià)格上漲，對建材價(jià)格有一定影響。但我們應(yīng)該看到建材行業(yè)是競爭比較激烈的行業(yè)，門檻相對比較低，所以價(jià)格上升幅度并不大。
第七，房屋質(zhì)量和環(huán)境改善。近些年房屋總體質(zhì)量有所提高，這一方面反映出政府監(jiān)督力度加大，另一方面，也反映出許多新材料用到住房上，提高了住房質(zhì)量。環(huán)境的改善，有許多是政府的投入，如學(xué)校、醫(yī)院、商店、社區(qū)設(shè)施、道路交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本是由政府投資，大大改善了居民的居住環(huán)境，提高了住宅小區(qū)的品位，對房地產(chǎn)成本的影響不是很大。
第八，各種炒作，如溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)，包括一些外資，起到推波助瀾的作用，促使價(jià)格上漲。甚至個(gè)別媒體也不負(fù)責(zé)任，誤導(dǎo)輿論。如每次中央宏觀調(diào)控政策出臺，有些媒體都要請房地產(chǎn)商對話或訪談，房地產(chǎn)商當(dāng)然不會(huì)放過這一機(jī)會(huì)，都要闡述對自己有利的論點(diǎn)，甚至繞彎攻擊調(diào)控政策，誤導(dǎo)消費(fèi)者。有些房地產(chǎn)商被媒體捧成了明星。
第九，個(gè)別貪官和煤老板洗錢。動(dòng)輒幾百萬甚至幾千萬現(xiàn)金購買別墅的大有人在，輿論認(rèn)為，這里的許多人明顯是在洗黑錢。北京有一種說法，高檔別墅十之有三被山西煤老板買走，多數(shù)為現(xiàn)金交易。北京高檔房的一些地產(chǎn)商還跑到山西舉辦房展會(huì)。
第十，外資進(jìn)入對房價(jià)有一定影響。近幾年京滬、江浙及廣東外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金都是成倍增長。據(jù)仲量聯(lián)行3月27日公布的數(shù)據(jù)顯示：2006年外資在我國房地產(chǎn)上的直接投資達(dá)91.9億美元，比2005年增長70%，僅上海2006年整宗物業(yè)轉(zhuǎn)讓外資投資就增長了8倍。
第十一，房地產(chǎn)市場不成熟，不規(guī)范，市場比較混亂，信息不對稱，地產(chǎn)商捂盤不售、散布虛假信息、假中介、假購房騙貸款，甚至炒房號等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一段時(shí)間還比較嚴(yán)重，的確對房價(jià)有一定影響。
供需矛盾是房價(jià)上漲的主要因素
從以上分析可以看出這十一個(gè)方面對房價(jià)或多或少都有影響，但是大多對房地產(chǎn)成本影響不大，只有土地價(jià)格上漲、拆遷費(fèi)增加對成本提高有影響。并不像有些人說的房價(jià)不斷上漲是因成本上升造成的。實(shí)際上除土地和拆遷外，在房地產(chǎn)成本構(gòu)成中占比重較大的建安成本基本沒多大的變化，銀行利息經(jīng)連續(xù)九次降息，已降到歷史較低，雖然2006年兩次提高利率，也只提了0.54%，對利率影響不是很大。據(jù)個(gè)別城市公布的房地產(chǎn)成本與平均房價(jià)來看，房地產(chǎn)利潤在30~50%以上，國家財(cái)政部檢查的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目看，大部分申報(bào)的收入嚴(yán)重不實(shí)，利潤明顯壓低，也從反面說明了這一點(diǎn)。那么，房地產(chǎn)成本沒有大幅上升，房價(jià)卻不斷上升，房地產(chǎn)商的利潤增加。國家不斷出臺調(diào)控政策，作用卻不明顯，其主要原因是什么呢？
我個(gè)人認(rèn)為，投機(jī)、投資、炒作、外資介入、甚至洗錢都會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲，但推動(dòng)房價(jià)不斷上漲的根本原因還是供需矛盾，供需矛盾是房價(jià)上漲的主要因素，而在供需矛盾中，供又占主要矛盾方面。
先說需求，需求主要有幾塊：
一是正常的需求。房改后停止住房實(shí)物分配，自然大家要到市場上購房或租房。再加上城市大規(guī)模改造，拆遷戶被動(dòng)性需求的大量增加，雖然2003年國辦文件及去年九部委文件嚴(yán)控拆遷規(guī)模，但也很難抑制。隨城市化進(jìn)程加快大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，以及大學(xué)生滯留城市，共同形成城市住房的剛性需求。
二是投資需求。由于前幾年銀行連續(xù)降息，且增加利息稅，與物價(jià)漲幅比起來，實(shí)際上有時(shí)儲(chǔ)蓄資產(chǎn)是負(fù)增長。因此，許多精明的人，拿錢投入房地產(chǎn)市場，以求保值增值。這樣的需求不少，購買第二套、第三套住房和購買商鋪的大多屬這種情況。
三是投機(jī)購房。這幾年利用銀行貸款到房地產(chǎn)市場投機(jī)的大多數(shù)賺了錢，參考消息前不久一篇報(bào)道說，一外國人在上海購40套住房轉(zhuǎn)手一賣賺了8000萬。在賺錢效應(yīng)推動(dòng)下，各種炒作如火如荼，加大了房地產(chǎn)的需求。
四是外資介入。大多西方國家，還有我國的香港、臺灣地區(qū)實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)時(shí)間比較長，投機(jī)能力比較強(qiáng)，因此外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場占有很大優(yōu)勢。
五是洗黑錢。這種情況應(yīng)該說不是很多，且集中在幾個(gè)大城市。1998年國務(wù)院23號文明確提出停止住房實(shí)物分配，并提出了高收入者到市場上購買商品房，中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房，最低收入者政府提供廉租房的解決職工住房問題的渠道。但現(xiàn)在的實(shí)際情況是，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)連續(xù)幾年下降，投資比例占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的百分之幾，部分城市已停止建經(jīng)濟(jì)適用房。廉租房就更談不上了，2005年尚有70個(gè)城市沒有廉租房制度，政府也沒有這方面的預(yù)算。2006年在國家嚴(yán)令下，全國才建廉租房200多萬平方米，僅能解決5萬多戶困難家庭，這與數(shù)百萬戶困難家庭的需求相比，無異于杯水車薪。如果說我國中低收入人群占全國總?cè)丝诘?0%以上，最低收入人群占全國總?cè)丝诘?0~20%左右，這么大的一個(gè)群體的住房需求，在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)不理想的情況下，大多依靠購買商品房解決住房，房價(jià)想不長都難，房地產(chǎn)商想不掙錢都難。
住房需求大多數(shù)是合理的，部分是不合理的，對于不合理的因素應(yīng)給予抑制，甚至整治。比如，洗錢行為，完全可以制定法令責(zé)成房地產(chǎn)商和銀行發(fā)現(xiàn)大額現(xiàn)金購房的行為，有義務(wù)向監(jiān)察部門和稅務(wù)部門舉報(bào)，如不舉報(bào)或隱匿不報(bào)的，可以沒收售房所得和課以重罰，這方面措施可以嚴(yán)厲一些。因?yàn)�，對洗錢行為采取嚴(yán)厲措施，是構(gòu)建和諧社會(huì)、建立誠信體系和反腐倡廉所必須的，對整個(gè)社會(huì)只有正面影響，不會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。對投資和投機(jī)行為，我認(rèn)為還是采用經(jīng)濟(jì)手段比較好，特別是投資行為，采用疏堵并舉的方式更好。
抑制不合理需求只是問題的一個(gè)方面，重點(diǎn)還是要解決供給問題。
按國家關(guān)于房改的規(guī)定，大多數(shù)職工解決住房要靠經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房解決，但經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)不理想是不爭的事實(shí)。在北京某經(jīng)濟(jì)適用房銷售部就有人搭帳篷排隊(duì)幾個(gè)月沒買上的現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)適用房房號最高炒到20萬。一項(xiàng)調(diào)查也顯示，部分經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)接近一半業(yè)主用于出租。這一方面反映出經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重供應(yīng)不足，另一方面是銷售制度存在漏洞。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)嚴(yán)重不足，是政府的原因。大量建商品房，政府可以收到土地出讓金和各種稅費(fèi)(僅北京市一年賣地收入就達(dá)數(shù)百億元)，這部分收入已經(jīng)占到一些政府財(cái)政收入的20%以上，因此，許多地方政府對賣地非常有積極性。而建經(jīng)濟(jì)適用房政府要無償供地，并有20多項(xiàng)稅費(fèi)的減免。建設(shè)廉租房政府不僅收不到土地出讓金以及各種稅費(fèi)，還要掏建設(shè)費(fèi)用。從這里就可以看出，為什么這些年經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)不理想的原因。最主要的原因是政府沒動(dòng)力。沒有把解決職工住房需要上升為社會(huì)問題和政治問題，只從經(jīng)濟(jì)角度甚至利益角度看待這一問題。因此解決這一問題，解鈴還需系鈴人，還需要政府發(fā)揮作用。特別是這幾年，隨著城市化發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力已有很大發(fā)展，完全可以也應(yīng)該拿出一些收入支持經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，平抑房價(jià)。當(dāng)然還要從制度層面上解決經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和銷售存在的問題，不能完全把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與銷售的權(quán)力交給房地產(chǎn)商，政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，并建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制。
另外簡單說說合作建房問題。合作建房在西方發(fā)達(dá)國家已有許多年歷史，得到各國政府支持，是一項(xiàng)成熟的制度。連富有的發(fā)達(dá)國家都存在合作建房方式，那么，我們作為一個(gè)發(fā)展中國家為什么不能借鑒這一成熟的方式解決職工住房問題呢？這幾年國內(nèi)多個(gè)城市有人發(fā)起合作建房，但至今尚無成功案例。究其原因，我認(rèn)為主要是政府不支持。合作建房作為職工自發(fā)的、共同合作解決自己住房問題，無疑是解決職工住房和平抑房價(jià)的一種較好的方式，如果能大力發(fā)展合作建房，使合作建房在我國房地產(chǎn)市場上占有一定比例，何愁房價(jià)不會(huì)下降，何愁房地產(chǎn)行業(yè)不能退出暴利行業(yè)。
目前，反對合作建房的主要觀點(diǎn)是：
一是沒有先例。我想任何事情都會(huì)有開頭，況且國外早有成功的事例可以借鑒。那么多官員出國考察，不會(huì)說不知道吧。
二是有非法集資的嫌疑。我想這種論點(diǎn)根本用不著駁斥。
三是合作建房是房改的倒退。福利分房是國家和單位建好房子分給個(gè)人使用，個(gè)人不用付費(fèi)或交很少的房租。而合作建房完全是自己建設(shè)，不僅要交土地出讓金和建安費(fèi)用，還要交納各種稅費(fèi)，二者有本質(zhì)的區(qū)別。
四是合作建房不專業(yè)。主要論點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)是科技含量和專業(yè)化程度比較高的行業(yè)，合作建房者不具備專業(yè)知識。其實(shí)我國房地產(chǎn)業(yè)才幾十年的歷史，真正大發(fā)展也就近十年，多數(shù)從事這個(gè)行業(yè)的人是近幾年才進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的，而且，大多數(shù)房地產(chǎn)商也是依靠咨詢公司、設(shè)計(jì)院幫助自己決策的。所以，拿這作為理由恐怕站不住腳吧。你能借助別人的智慧，那么合作建房者為什么不能借助別人來做自己的事情呢。就退一萬步說，多一個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)渠道，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，平抑房價(jià)，只會(huì)有好處吧。
我想，各級政府從大局出發(fā)，從穩(wěn)定社會(huì)，促進(jìn)百姓安居樂業(yè)，及構(gòu)建和諧社會(huì)的高度出發(fā)，做好經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，支持和探索合作建房，房價(jià)一定能夠穩(wěn)定，房地產(chǎn)事業(yè)也一定能健康發(fā)展。
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