摩瑪二期均價(jià)達(dá)到6900元/平米、順城均價(jià)漲至8300元/平米并于今日封盤，上東城8000元/平米均價(jià)帶著種種傳言，撲朔迷離，蓄勢(shì)待發(fā)......在長達(dá)半年無新盤上市的情況下，昆明市一環(huán)路內(nèi)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)行情看漲，一路直逼9000元/平米，且開發(fā)商多表現(xiàn)出了“惜售”。業(yè)界認(rèn)為，隨著新昆明的城市擴(kuò)張，昆明市一環(huán)路內(nèi)由于其核心的地理位置優(yōu)勢(shì)，房價(jià)仍有較大上升空間。

黃金中心區(qū)促價(jià)值升級(jí)

稀缺，已不足以形容城市中心的“寸土寸金”；在昆明不動(dòng)產(chǎn)迎來價(jià)值重估的今天，“珍貴”成為昆明一環(huán)路地帶高檔住宅的集體寫照。在上東城之前，一環(huán)路以內(nèi)區(qū)域，已有半年沒有出現(xiàn)過新面孔，這讓購房者多少有些迫不及待。

昆明主城一環(huán)路以內(nèi)區(qū)域，一直是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)，它在城市發(fā)展中扮演著非常重要的角色�，F(xiàn)如今，雖然城市不斷在擴(kuò)大，但它對(duì)整個(gè)昆明的影響力依然強(qiáng)大。一環(huán)路以內(nèi)區(qū)域也成為了昆明市高檔住宅最為集中的區(qū)域。一環(huán)路以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)充分論證了房地產(chǎn)開發(fā)中的“地段決定價(jià)值論”。在一環(huán)路區(qū)域內(nèi)，土地資源就顯得相當(dāng)珍貴，同時(shí)由于這一區(qū)域開發(fā)時(shí)間較早，目前可利用的土地資源較少，土地的價(jià)格也非常的高。面對(duì)這樣的背景，一環(huán)路以內(nèi)的住宅開發(fā)結(jié)合了以上二者的特點(diǎn)，充分挖掘土地價(jià)值。在地產(chǎn)開發(fā)時(shí)重點(diǎn)突出資源的稀缺性，提升居住品質(zhì)，因此，一環(huán)路以內(nèi)的住宅大多是以高層為主的高檔住宅，如順城、傾城名筑等，上東城更以城市核心區(qū)景觀大盤的形象高調(diào)入市。

隨著城市擴(kuò)張，一環(huán)路板塊開發(fā)項(xiàng)目大多涉及舊城改造和城中村拆遷，由于受到拆遷速度和相關(guān)問題的制約，在巨額的土地成本之外，還有難以預(yù)算的時(shí)間成本。去年11月20日，星耀集團(tuán)以3559萬元的價(jià)格拍得位于攀昆商場(chǎng)后，面積為3.43畝的地塊，加上補(bǔ)償費(fèi)用，每畝成交價(jià)格為1127.52萬元，創(chuàng)昆明目前商業(yè)用地的最高單價(jià)；東莊拆遷中，云南泰興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和云錫地產(chǎn)開發(fā)有限公司歷時(shí)3年的時(shí)間，歷盡艱辛完成了拆遷面積達(dá)6萬多平米，拆遷戶數(shù)約614戶的拆遷工作，土地綜合成本已達(dá)到了800萬元/畝。所以當(dāng)項(xiàng)目推出時(shí)，價(jià)格往往超出市場(chǎng)和購房者的心理預(yù)期值。

業(yè)內(nèi)人士指出，昆明一環(huán)以內(nèi)在某種意義上來說不存在可開發(fā)用地，要靠拆遷來實(shí)現(xiàn)，隨著可拆遷地的逐漸減少，一環(huán)地塊的樓盤也會(huì)隨之減少，價(jià)格也將隨之增高，可謂建一塊少一塊，有實(shí)力購買到一環(huán)內(nèi)房產(chǎn)的人將會(huì)獲得絕對(duì)的增值。

上東城預(yù)估均價(jià)可達(dá)8000元

去年至今，隨著城市土地資源稀缺的愈加明顯，市中心住宅地產(chǎn)大規(guī)�；_發(fā)項(xiàng)目逐漸減少，銷售價(jià)格逐年攀升。

一環(huán)地塊內(nèi)的樓盤升值空間到底有多大？我們不妨看一下近兩年該區(qū)域最具代表性的兩個(gè)樓盤的價(jià)格走勢(shì)。和信地產(chǎn)的摩瑪一期在2004年年末開盤的均價(jià)僅僅是3000多元/平方米，而該樓盤2006年的尾房和二手房均價(jià)已漲至4300元；摩瑪二期的均價(jià)已到達(dá)6900元/平方米。再看順城，賽倫地產(chǎn)2000年的“順城豪庭”和2006年“順城”均位于順城街，“順城豪庭”開盤時(shí)均價(jià)是4000多元/平方米，二手房交易價(jià)格則也已突破6000元/平方米。而2009年才竣工的“順城”在去年開盤時(shí)銷售均價(jià)為8000元/平方米，目前均價(jià)已超過8300元/平方米，且賽倫地產(chǎn)對(duì)順城項(xiàng)目已表現(xiàn)出“惜售”，有消息稱，順城將于今日封盤停售。

在市場(chǎng)空缺長達(dá)半年之久，于5月12日開工建設(shè)的上東城，無疑就吸引了全城的目光。沒有人懷疑上東城的區(qū)域價(jià)值，因?yàn)樯蠔|城項(xiàng)目置身于昆明市一環(huán)路內(nèi)董家灣片區(qū)，位居人民東路與東風(fēng)東路之間，西鄰白塔路，東接環(huán)城東路，緊臨拓東體育館。上東城將賣多少錢一平米？引來諸多猜測(cè)，有人說，上東城應(yīng)該在７０００元／平方米價(jià)位比較合適，有人說，順城已經(jīng)封盤不賣了，上東城會(huì)接近順城的價(jià)格；也有人說，上東城拆遷成本高，又誕生在市場(chǎng)空白期，賣一萬元一平米都有可能。

據(jù)了解，上東城項(xiàng)目總占地82.96畝，總建筑面積24.47萬平米，由泰興隆地產(chǎn)和云錫地產(chǎn)聯(lián)合投資開發(fā)。定位為城市中央高尚住宅，項(xiàng)目將以徹底顛覆城市住宅沒有大片景觀，大規(guī)模社區(qū)只在邊遠(yuǎn)城郊的歷史為亮點(diǎn)，著力打造一個(gè)一環(huán)內(nèi)規(guī)模最大的高尚精品社區(qū)。

由此看來，在昆明一環(huán)路區(qū)域高檔住宅開發(fā)暫時(shí)處于空白期內(nèi)，在土地價(jià)值飆升、房價(jià)一路看漲的情況下，定位為高尚精品社區(qū)的上東城項(xiàng)目，銷售價(jià)格將極有可能達(dá)到并突破8000元/平方米。這也是目前一環(huán)路區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)位。對(duì)于上東城的最終定價(jià)，目前開發(fā)商尚未正式公布，讓我們拭目以待。

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