昆明四區(qū)房價悄然“破關”

今年上半年，昆明樓市依然活躍，新增商品房供應量與去年同期持平，而商品房住宅銷售均價繼續(xù)上升，二季度房屋均價已達4173元/平米，全市各大區(qū)域的房價各有漲幅。與供應量持平、價格攀升相比，商品房銷售量沒有因為中林華都、U族部落等少數(shù)樓盤的熱銷而呈現(xiàn)整體火爆態(tài)勢，但總體銷勢平穩(wěn)。據(jù)昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會、田野咨詢數(shù)據(jù)中心調(diào)查顯示，今年上半年，昆明四區(qū)（五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)）樓盤均價逐月上漲，漲幅徘徊在3％－5％之間，一季度全市四區(qū)樓盤均價為3740.43元/平米，二季度均價為4173元/平米，昆明市區(qū)房價在二季度首次躍過4000元大檻。6月份均價則達到4383.57元/平米，創(chuàng)歷史新高。

二季度均價漲幅均超5％

田野的統(tǒng)計顯示，二季度各月均價呈上升趨勢，總體增勢略高于一季度（一季度樓盤均價為3740.43元/平米），其中，4月均價為3964.57元/平米；5月均價首次突破4000元大關，達到4171.86元/平米；6月均價繼續(xù)保持上升勢頭，以4383.57元/平米創(chuàng)歷史新高。

從數(shù)據(jù)上看，昆明市區(qū)樓盤均價在半年時間內(nèi)上漲了708.14元/平米，而二季度（從4月份開始）各月均價要比前一月高出200元左右，漲幅均超過5％，其中，6月份房價要比前一月高出211.71元，漲幅達到5.08％。從市場反應看，昆明多數(shù)在售樓盤基本上每2－3個月都要根據(jù)市場調(diào)整銷售價格，其中，5月19日開盤的中林華都在短短一個月時間，均價已從開盤時的3200元/平米上升到目前的3500元/平米。

從各物業(yè)形態(tài)上來看，6月份，除小高3層較上一月價格略有下降外（略跌0.31%），別墅、多層、高層物業(yè)較上一月均有不同程度上漲，多層漲幅最大，達到7.59％。各物業(yè)形態(tài)均價為：多層3715元/平米；小高層3492元/平米；高層5133元/平米；別墅7395元/平米。

90平米小戶型成開發(fā)主流

田野咨詢機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年新增樓盤約有20個，推盤量與去年同期相當。值得一提的是，這20個新盤中，有11個項目推出了90平米以下小戶型，總套數(shù)達到6100多套，占新增住宅的47％，占據(jù)了半壁江山。從銷售市場反應看，小戶型樓盤以其總價低、宜投資的優(yōu)勢頗受市場青睞，西市區(qū)小戶型樓盤表現(xiàn)尤為搶眼，其中傲云峰一期以3000元/平米均價開盤，開盤當天銷售約80％，而與其同期推出的U族部落即使開盤均價達3200元/平米，亦實現(xiàn)開盤成交90％以上，而最近開盤的甲殼城市也交出了開盤銷售70％的成績單。相比之下，一些涵蓋小戶型的復合型樓盤表現(xiàn)也不錯，4月開盤的云嶺天驕在開盤當天率先售罄的是小戶型公寓，而中林華都為數(shù)不多的90平米以下小戶型亦在開盤當天被搶空。而即將認購的明日城市SOHO小戶型公寓雖然只有165套，但截至目前已有5000多人垂詢。

由此可見，今年上半年，90平米政策對昆明樓市的影響力開始全面呈現(xiàn)�？“l(fā)地產(chǎn)總經(jīng)理趙彬告訴記者：“二環(huán)路內(nèi)90平米以下住宅就是現(xiàn)階段昆明樓市的主流住宅。”這一思路將體現(xiàn)在即將出爐的金色俊園項目上，同樣，盛高大城也將有相應的小戶型推出。

二手房市場更活躍

而二手房市場方面，今年上半年，昆明二手房市場防務價格保持漸進式平穩(wěn)走高狀態(tài)，二手房總體價格漲幅維持在2％－3％，佳佳靈東、北片區(qū)負責人魏經(jīng)理表示“昆明二手房價暫時找不到跌的理由”。

總體來看，上半年，昆明一些房型好、配套設施佳的二手房源，受新開樓盤價格偏高及首次置業(yè)、改善型自住需求增加的雙重影響下，房價水漲船高，其中南、北片區(qū)二手房價格漲幅較大，在北市區(qū)，二手房掛牌價在短短一個月之內(nèi)可以上漲2萬元，“江東花城92平米3房，掛牌價為32萬元，一個月后漲到34萬元，實際成交價格也上漲了1萬多�！倍鴱V福路板塊隨著交通路網(wǎng)的疏通使得沿線樓盤身價倍增，以大商匯萬豪公寓為例，2005年開盤是均價為2200元/平米，到了今年，二手房均價已經(jīng)突破2900元/平米，租金水平也已經(jīng)達到800－1000元。田野咨詢機構(gòu)數(shù)據(jù)中心經(jīng)理黃艷瓊認為，昆明二手房市場總體要比一手房市場活躍，但較之2005年、2006年要平淡一些，二手房市場正在步入其原有的良性軌道上。

樓市面臨“高消費期”？

二環(huán)沿線樓盤房價可能走高的市場預期同樣波及到市中心樓盤，剛剛結(jié)束漫長拆遷工作的上東城項目今年下半年也將進入強銷期，據(jù)業(yè)內(nèi)人士預估，上東城的參考土地還原價值已經(jīng)達到每畝800萬元，因而上東城的銷售定價可能會確定在7250元－8250元/平米之間，房價直逼此前的順城項目8000元/平米記錄，甚至有可能突破8000元大關。無獨有偶，位于翠湖片區(qū)的翠湖太龍公館（爛尾樓改造項目）銷售均價甚至達到了15000元/平米（項目附近的俊園項目二手房價格已經(jīng)達到11000元/平米）。

總體來說，下半年房價可能大漲的預期使得購房者很可能被迫面臨一個“高消費”的市場環(huán)境，那么遭遇高價房“圍剿”的購房者會否選擇觀望，或者投資轉(zhuǎn)向，或者讓昆明樓市“有價無市”？多數(shù)購房者表示，已經(jīng)突破4000元/平米大關昆明房價確實讓很多普通購房者望而卻步。

大盤突圍二環(huán)沿線

據(jù)田野數(shù)據(jù)顯示，今年上半年昆明新增規(guī)劃公示項目有43個，總占地面積達5600多畝，占到了2006年全年公示項目總占地面積的90％。不過，上半年正式上市交易只占公示項目的一半左右，更多項目可能集中在下半年推出。而下半年，二環(huán)沿線樓盤將率先突圍，60萬平米的盛高大城（位于南二環(huán)）和33萬平米的金色俊園（位于石閘立交橋旁）值得關注。

田野咨詢機構(gòu)數(shù)據(jù)中心經(jīng)理黃艷瓊分析認為，“今年二季度昆明全市樓盤均價已經(jīng)突破4000元大關，而二環(huán)沿線在售樓盤均價要比該均價要高些。雖然金色俊園、盛高大城的銷售定價暫未確定，但依照拿地成本以及先前已開發(fā)樓盤市場銷售形勢看，兩者價位均可能遠超4000元/平米。”以金色俊園為例，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，金色俊園所屬地塊的拿地成本及其他成本折算為500萬/畝，若加上利潤核算，房價應在4500元/平米以上，再加上俊發(fā)地產(chǎn)此前開發(fā)的水晶俊園二手房價已突破5000元/平米，因而，金色俊園定價5000元－6000元/平米應為可接受的理論價位。同樣，地價相對便宜的盛高大城房價也不會低于4000元/平米，據(jù)悉，盛高大城預計將在8月底，最遲會在房交會以前開盤銷售。

業(yè)內(nèi)人士預測，今年下半年，二環(huán)樓盤房價可能大漲。不過，黃艷瓊對下半年昆明樓市持謹慎樂觀態(tài)度，“下半年，開發(fā)商依舊會在練好企業(yè)內(nèi)功和產(chǎn)品品質(zhì)打造、售后服務等方面下功夫，而不會一味單純地追求銷售業(yè)績�！毖酝庵�意，開發(fā)商的品牌化建設仍是下半年昆明樓市開發(fā)過程中一個不可忽視的重點。其中，俊發(fā)地產(chǎn)花費2年半時間著手企業(yè)標準化建設便足以說明企業(yè)品牌在產(chǎn)品推廣過程中不可忽視的地位和對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的意義。

昆滇樓市半年掃描

●1月12日，全省建設工作會議在思茅召開，會議定下了2010年全省房地產(chǎn)建設目標。

●3月27日，二環(huán)沿線6宗土地拍賣在昆明市土地交易中心落槌。5宗基價成交，1宗流拍的意外結(jié)局，開年首拍平淡收場。

●4月份，借廣福路改擴建后通車的契機，本報地產(chǎn)版推出了16版《新廣福路宜居版圖》專題策劃，全方位解讀了廣福路的人居現(xiàn)狀和發(fā)展前景。

●5月份，位于廣福路的中林華都項目開盤，并以平均每40秒成交1套房源，開盤當天簽售1118套房源的速度刷新昆明樓市銷售記錄，成為今年上半年昆明樓市銷售市場上的最大亮點。

●6月份，昆明房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治從本月起更加“上緊了弦”。原來由4個部門負責的房地產(chǎn)市場整治，陡然增加到11個部門聯(lián)手拉網(wǎng)整治房地產(chǎn)市場秩序，這在昆明尚屬首次。目的在于通過加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度，進而穩(wěn)定房價。這次專項整治自6月起至明年6月止，持續(xù)一年。

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