2014年作為中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的“拐點(diǎn)”，在“分類調(diào)控”原則主導(dǎo)下，自下而上的“救市”措施頻出，政策環(huán)境相對寬松。全國“兩會”提出“分類調(diào)控”，賦予地方政府更多自主權(quán)，開啟“去行政化、市場化”新篇章。中央相繼以“央五條”、定向降準(zhǔn)等手段“微刺激”以保障自住販房信貸需求；地方政府自6月起相繼出臺各類“救市”政策，“限購”體系土崩瓦解，“救市”力度不斷升級；中央放松“限貸”、“降息”接踵而至，意在穩(wěn)定整體經(jīng)濟(jì)，這有利于提振市場信心，加速市場筑底進(jìn)程。

這些政策的催化作用下，2014年的樓市，市場行情可謂跌宕起伏。據(jù)銳理開創(chuàng)信息技術(shù)有限公司昆明分公司提供的《2014昆明市場年報(bào)》數(shù)據(jù)來看，金融、政策等大環(huán)境的影響下，2014昆明樓市行情也一目了然。

政策走向漸趨明朗2015或保持平穩(wěn)

回顧2014，上半年全國宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，央行在4月和6月兩次定向降準(zhǔn)；到8月末，中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健的貨幣政策，將實(shí)行定向調(diào)控；11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，這是自2012年7月來的首次降息。對于兩次降準(zhǔn)、定向調(diào)控、央行降息這三大政策動作，銳理分析，上半年兩次定向降準(zhǔn)對房地產(chǎn)行業(yè)影響有限。同時(shí)，中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健的貨幣政策，將實(shí)行定向調(diào)控。雖然央行降息利好樓市，但不會改變房地產(chǎn)市場基本面。

就昆明來說，昆明二套房公積金貸款首付比例七成，最高貸30萬元。此次昆明對公積金政策進(jìn)行適度的調(diào)整，支持了中低收入家庭的購買住房需求，有效遏制了投資投機(jī)性住房貸款，不僅保障住房公積金繳存職工的合法權(quán)益，還進(jìn)一步完善了與昆明房地產(chǎn)發(fā)展相適應(yīng)的公積金信貸政策。但是，昆明各大銀行沒有放松房貸調(diào)控，首套房貸款基本無優(yōu)惠。這一局面，對于剛需無疑是一種痛苦的等待。

土地市場整體趨冷量跌價(jià)漲局面將持續(xù)

再看土地市場，據(jù)銳理提供的年報(bào)數(shù)據(jù)，2014年昆明土地市場成交112宗，共計(jì)6430.64畝，與2013年成交面積相比同比下滑65%，全年土地出讓金為149.86億元。樓面均價(jià)1302元/平米，全年基本以“底價(jià)”拿地，昆明土地市場總體趨冷。呈貢區(qū)和官渡區(qū)為主城區(qū)土地供銷熱點(diǎn)區(qū)域；成交的純住宅用地占全部成交的42%，樓面地價(jià)呈下行趨勢，官渡區(qū)住宅用地成交排第一；住宅兼商業(yè)用地供應(yīng)面積增加33%，成交下降24%，樓面地價(jià)大幅上漲，供銷以官渡區(qū)為主。商業(yè)兼住宅用地嚴(yán)重縮水，樓面地價(jià)上升，供銷以官渡區(qū)為主；純商業(yè)用地供應(yīng)比去年下降46%，成交下降72%，樓面地價(jià)上浮30%，供銷以官渡區(qū)為主。

昆明本土開發(fā)商拿地較為活躍，外來品牌企業(yè)拿地謹(jǐn)慎。區(qū)域來看，五甲塘板塊、金產(chǎn)區(qū)板塊和螺螄灣世紀(jì)城板塊為企業(yè)拿地?zé)狳c(diǎn)板塊。

對以上情況，銳理分析，2014年昆明土地市場整體趨況，城區(qū)較好地塊的流拍情況依舊存在，開發(fā)企業(yè)拿地十分謹(jǐn)慎。主城區(qū)土地緊缺，呈貢土地市場成為市場主力。土地市場成交以云南本土房企唱主角，反映出本土房企未來的發(fā)展態(tài)勢。外來品牌房企拿地謹(jǐn)慎，多以合作開發(fā)方式入駐昆明市場。

2015年，昆明土地市場有望平穩(wěn)中略有回升，土地價(jià)格方面預(yù)計(jì)維持平穩(wěn)或微漲。土地供應(yīng)仍以住宅和商業(yè)用地為主，此外在土地市場回暖的基礎(chǔ)上，純商業(yè)用地比例可能會有所上升。昆明主城區(qū)由于地域限制，中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊可能成為爭奪焦點(diǎn)。

90-120平米高層產(chǎn)品仍為主流

據(jù)銳理年報(bào)數(shù)據(jù)，2014年的昆明樓市主要以住宅類型的產(chǎn)品為主，商品住宅本年度新增供應(yīng)823.75萬平米，全年成交630.07萬平米，仍有約822萬平米的庫存留在2015年消化。

其中，在新增供應(yīng)熱點(diǎn)板塊中，世紀(jì)城新螺螄灣板塊以95.22萬平米成為本年度供應(yīng)的熱點(diǎn)板塊，另高新板塊、金產(chǎn)板塊和銀河板塊也成為主力供應(yīng)區(qū)域。成交熱點(diǎn)板塊則以空港板塊、銀河板塊、高新板塊、金產(chǎn)板塊為成交主力。存量熱點(diǎn)板塊中，世紀(jì)城新螺螄灣板塊、銀河板塊、高新板塊最突出。而昆明主城區(qū)均價(jià)較高的區(qū)域主要集中在南市區(qū)的滇池片區(qū)。

商品住宅的供銷方面，幾乎每個(gè)月都會有新增，全年累計(jì)成交約630萬平米，到2014年年底，存量在822萬平米，后市去化周期較緩慢。而市場對90-120平米較為認(rèn)可，銷售占比達(dá)到30.52%。70-90平米的剛需以及90-120平米的首改產(chǎn)品占據(jù)據(jù)市場主力。

銳理預(yù)測，2015年，昆明住宅物業(yè)仍將以“去庫存”為市場主基調(diào)。2015年推出的項(xiàng)目仍將以住宅供應(yīng)為主，目前2014年住宅存量約822萬平米，存量將進(jìn)一步增加，高層小戶型剛需產(chǎn)品將受到市場的熱捧。而從2014年整體的供銷趨勢來看，呈貢區(qū)將逐漸消除“鬼城”形象在人們心中的影響，加之政府對呈貢新區(qū)的發(fā)展支持力度，隨著商業(yè)配套的逐步完善，或?qū)⒊蔀?015年較為火熱的區(qū)域。針對目前昆明住宅市場的發(fā)展趨勢，預(yù)計(jì)2015年銀河板塊、金產(chǎn)板塊、泛亞板塊和空港板塊將陸續(xù)成為熱點(diǎn)板塊。

商業(yè)市場表現(xiàn)平平新年去化壓力大

從銳理年報(bào)數(shù)據(jù)來看，截至2014年12月31日，昆明商業(yè)整體存量為392.82萬平米，去化較為緩慢，西山區(qū)和官渡區(qū)商業(yè)供銷均較為活躍，從月度走勢來看，存量處于逐月遞增態(tài)勢。

昆明市主城區(qū)寫字樓較為活躍的板塊是金產(chǎn)板塊，其區(qū)域內(nèi)供應(yīng)29.85萬平米，全年成交17.14萬平米，但目前仍有59.73萬平米的存量，后市去化壓力較大。昆明市主城區(qū)供應(yīng)量前三名分別為金產(chǎn)板塊、世博金殿板塊和世紀(jì)城螺螄灣板塊。金產(chǎn)板塊新增供應(yīng)面積達(dá)14.59萬平米。昆明市主城區(qū)熱點(diǎn)成交板塊主要集中在銀河版塊和金產(chǎn)板塊。

在LOFT產(chǎn)品方面，其新增供應(yīng)集中在4-6月間，5月銷售面積達(dá)2.67萬平米。從月度走勢看，LOFT市場在7月-12月無新增的前提下逐月消化庫存；官渡區(qū)新增、銷售及存量均相對較高。昆明主城區(qū)LOFT全年新增約13.82萬平米，成交約5.56萬平米，截至2014年12月31日，存量約15.64萬平米，LOFT物業(yè)產(chǎn)品的供銷主要集中在高新板塊和世紀(jì)城新螺螄灣板塊。

SOHO產(chǎn)品新增供應(yīng)集中盤龍區(qū)和五華區(qū)；官渡區(qū)存量最大，約在34.16萬平米；從月度走勢來看，成交方面有回暖的跡象。

總的來看，2014昆明商業(yè)市場業(yè)績表現(xiàn)平平，成交面積集中在70-143平米，100平米以內(nèi)的小面積辦公為市場主力供銷產(chǎn)品。

在2015，隨著多家商業(yè)項(xiàng)目的繼續(xù)推出，存量也將會進(jìn)一步增加。商業(yè)項(xiàng)目目前同質(zhì)化嚴(yán)重，房企應(yīng)考慮打“差異化””特色化“”主題化“的牌，方可占領(lǐng)一方市場。

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