成、渝、滇樓市產(chǎn)品形態(tài)對比

成、渝、滇三地由于地形地貌、城市發(fā)展規(guī)劃及居住習(xí)慣的不同，在房地產(chǎn)開發(fā)中所體現(xiàn)出來的建筑形態(tài)也各有不同。

成、渝在城市規(guī)劃中往往是以高密度中心住宅區(qū)加商業(yè)區(qū)的形式為主，這兩個城市在建筑形態(tài)上更傾向與高層或小高層住宅的開發(fā)。昆明作為一個以旅游業(yè)為主的城市，其城市定位更加注重在公共設(shè)施、環(huán)境保護(hù)及城市景觀的營造上，其城市的建筑物則更傾向于低層低密度的建筑。無疑，從建筑形態(tài)上看，昆明市場目前的產(chǎn)品建筑形態(tài)在居住舒適度上是最高的。

昆明西南首席低密度居住之城

據(jù)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)昆明地產(chǎn)工房調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前昆明在售的樓盤中，高層以下住宅項目供應(yīng)量占全市住宅供應(yīng)量的66%，而多層和別墅類產(chǎn)品更占到全市住宅供應(yīng)總量的49%，大量低密度住宅的供應(yīng)使昆明當(dāng)之無愧成為“西南首席低密度居住之城”。因此，昆明是一個以低密度住宅為開發(fā)主體的城市。究其原因，領(lǐng)域機(jī)構(gòu)認(rèn)為有以下幾個方面的因素：

1、用地環(huán)節(jié)：旅游城市定位為城市房地產(chǎn)開發(fā)劃下大前提

作為大型旅游城市，其城市建設(shè)主要集中在不斷提升城市景觀及環(huán)境保護(hù)等與旅游產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的環(huán)節(jié)上。房地產(chǎn)開發(fā)更加注重的是對于建筑密度的控制，高層產(chǎn)品在用地規(guī)劃時就已經(jīng)被控制下去，所以高層建筑目前在昆明的市場中所占比例較少。

2、購房人群組成環(huán)節(jié)：悠閑的生活習(xí)慣及大量外來休閑性居住需求形成固有的居住習(xí)慣

從房地產(chǎn)業(yè)在昆明發(fā)展之初，購房者就已經(jīng)認(rèn)定多層的住宅才是購房的首選。而大量來自外地的度假性質(zhì)的購房需求也把低密度的多層和別墅類產(chǎn)品作為其首選。在看到大量的對低密度住宅的需求之下，開發(fā)商當(dāng)然不會放過這樣旺盛的需求，在不少的項目中盡量的多增加低密度住宅的開發(fā)，而避開市場接受相對小的高層產(chǎn)品。

3、開發(fā)環(huán)節(jié)：低密度住宅供需兩旺、成本略低，為開發(fā)首選

對于成本的控制是開發(fā)企業(yè)獲利的核心之一，昆明的市場對低密度住宅產(chǎn)品的需求一直比較旺盛，而低密度住宅產(chǎn)品在建筑成本上又低于高層產(chǎn)品，在建設(shè)工期上也比高層建筑短。同時，低密度住宅的銷售周期也比高層住宅短，其資金回籠速度也快過高層住宅的銷售資金回籠，在如此優(yōu)勢之下，又有良好的市場需求，低密度住宅在昆明自然是成為開發(fā)商的首選。

成都高樓林立的園林景觀城

成都是西南少有的平原城市，自古以來的閑暇的生活氛圍和細(xì)膩的生活習(xí)慣使得其房地產(chǎn)開發(fā)也有著細(xì)膩而又濃郁的文化氣息。隨著西部開發(fā)的深入，近兩年，成都都市圈不斷外擴(kuò)，城市開發(fā)建設(shè)用地緊張，大量外來人口的流入都給城市的居住空間帶來極大壓力，密度較大的高層住宅則成為該市的主要供應(yīng)形態(tài)。但細(xì)膩的成都人決不會因為建筑密度的增大而忽視了對于生活品質(zhì)的要求，所以，在成都我們看到的樓盤幾乎都是簇?fù)碛趫@林中的高層建筑。

在領(lǐng)域機(jī)構(gòu)看來，其特點形成原因如下：

1、悠久的歷史文化底蘊形成對居住特有的細(xì)致要求

成都有著悠久的歷史文化底蘊，而正是這悠久的歷史使成都人在對住宅的要求上更為細(xì)膩，對于細(xì)微之處的關(guān)注。而成都人的細(xì)膩更是對居住的環(huán)境有著較高的要求。在成都，小區(qū)環(huán)境是人們購房的重要參考指標(biāo)。

2、建設(shè)用地緊缺

在2004年，以“8.31”大限和“三個暫停”為標(biāo)志，政府加強了對土地市場的控制和管理。2005年以后，土地供給總量有較大幅度下降，大塊土地供應(yīng)減少，除2006年8月金牛區(qū)掛牌出讓一宗3000畝土地外，沒有再出現(xiàn)千畝以上的大宗土地供應(yīng)；小塊土地供應(yīng)面積增多，成交單價漲幅較大，同比增長109％。雖然在區(qū)位、規(guī)劃限制、現(xiàn)狀和宗地大小上都各不相同，但這一漲幅足以說明近兩年成都市地價大幅上漲。

在建設(shè)用地緊缺，而土地成本又相對上漲的情況下，開發(fā)高層住宅成為開發(fā)商的第一選擇。而近兩年成都平穩(wěn)的供求關(guān)系也確保整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的發(fā)展。

重慶中國的第二個“香港”

重慶是全國聞名的山城，由于城市人口密度大，可開發(fā)用地少，重慶高層建筑是整個城市的主要建筑形態(tài)。由于在地形和建筑形態(tài)與香港極為相似，有不少人把重慶稱為中國內(nèi)地的“香港”。

重慶在城市建設(shè)中受到自身地勢的影響，建設(shè)用地一直比較緊張，而較高的人口密度也促使重慶的住宅建設(shè)向空中發(fā)展，以節(jié)約地面的面積。在西部大開發(fā)的背景下，重慶這個新興的直轄市在城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)上都保持著較高的發(fā)展態(tài)勢，城市圈不斷地擴(kuò)大，帶來城市人口不斷增加。大量新增人口帶來的居住需求，在高層住宅小區(qū)的大量開發(fā)之下得到滿足，使得重慶也變成高樓之城。
隨著重慶都市圈的不斷擴(kuò)大，城市人口還將繼續(xù)增長，對于住房的需求也將隨之增加，可以預(yù)見，在未來，高層建筑仍將是重慶房地產(chǎn)市場開發(fā)的主要產(chǎn)品形態(tài)。

昆明樓市產(chǎn)品供應(yīng)形態(tài)預(yù)測

中心城區(qū)受土地供應(yīng)限制，高層將逐漸成為開發(fā)的主流，隨著昆明市“一湖四片”的整體規(guī)劃，整個城市的建設(shè)開發(fā)將逐漸外擴(kuò)，城中心可開發(fā)土地將越來越少，從城市發(fā)展的規(guī)律來看，高層將是城市中心區(qū)域的開發(fā)主體。相信在今后一兩年內(nèi)，昆明市民將慢慢習(xí)慣于生活在高樓之中。

低密度住宅檔次將逐漸升高，從目前昆明市的整體規(guī)劃來看，滿足條件建筑低密度住宅的區(qū)域多集中于風(fēng)景區(qū)附近，出于對風(fēng)景區(qū)自然生態(tài)的保護(hù)，低密度住宅將在此集中，而在享有大好自然風(fēng)景的區(qū)域內(nèi)，低密度住宅自然將成為不可多得的高品質(zhì)生活首選，其價格也將逐漸升高。

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