6月11日，滇池周邊總共6451畝的3個地塊同時公告掛牌上市，引起各界極大關(guān)注。不僅因為這是近年來昆明供地規(guī)模最大的一次公開上市出讓，更在于3個地塊都有一個特殊的競買條件：競買者必須是參加過昆明市旅游局組織的環(huán)滇池生態(tài)旅游項目評審，而且評審方案已經(jīng)通過的企業(yè)。“生態(tài)旅游用地”、“容積率僅為0.1”……從各種限制條件看，這3個地塊都不可能做成普通的房地產(chǎn)項目，以保護滇池為前提的“生態(tài)旅游項目”定位無疑是對競買者市場化運作的最大考驗。誰會最后接招？7月13日，昆明市土地交易中心競買現(xiàn)場將揭開謎底。

6月11日，昆明市國土資源局豁然亮出了三個緊貼滇池地塊的掛牌交易公告，三個地塊面積總和將近6500畝，體量之大，可以說是今年來昆明市推出面積最大規(guī)模的地塊，其位置之近滇池，是滇池周邊開發(fā)有史以來推出的規(guī)模最大的用地。與以往不同的是，三個地塊對競買者的要求都是必須參加過昆明市旅游局組織的環(huán)滇池生態(tài)旅游項目評審并通過的企業(yè)，這意味著在保護滇池前提下的“環(huán)滇池生態(tài)旅游板塊”真正啟動了，這將是昆明前所未有的一次新型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的大膽嘗試。

本年度最大規(guī)模地塊推出

據(jù)昆明市國土資源局的公告，這三塊地的情況分別是：第一個地塊，在西山區(qū)�？阪�(zhèn)白魚口村和海門村之間，面積2113.065畝；第二個地塊，在呈貢新區(qū)環(huán)湖濕地片區(qū)南部，面積1017.571畝；第三個地塊，位置在晉寧縣上蒜鄉(xiāng)大灣山，面積3320.75畝。三塊地的用途都是生態(tài)旅游用地，容積率僅為0.1，掛牌期限為2007年7月2日至7月13日。同時，對競買者的要求與往常不同，都必須是參加過昆明市旅游局組織的環(huán)滇池生態(tài)旅游項目評審，而且評審方案已經(jīng)通過的企業(yè)。

對目前的項目評審情況，昆明市旅游局相關(guān)部門昨日表示：“去年12月，我們就已經(jīng)向社會發(fā)出招商公告，近期，報名參加評審并通過的企業(yè)名單很快就會面世。由于在滇池邊做開發(fā)，各項評審指標(biāo)要求非常嚴格，所以我們對報名企業(yè)設(shè)的門檻也很高，開發(fā)實力、開發(fā)思路、環(huán)保條件等等，還有資格、信譽、排污、綠化等資質(zhì)都要作嚴格審核�！�

“將這三個地塊作一系列公告、篩選的意圖就是把生態(tài)旅游開發(fā)項目推向市場，由市場來進行綜合運作。”國土資源局的相關(guān)負責(zé)人說。目前為止，市場對幾個地塊的總體反映如何？加入競買行列的企業(yè)都是些誰？無從知曉。但有一點卻非常清楚：11日亮相的這三個地塊是今年以來昆明推出面積最大的地塊，也是環(huán)湖規(guī)模最大、最近出讓的地塊。

昆明旅游地產(chǎn)的新模式？

“這將是一個不同于傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)開發(fā)的項目。它應(yīng)該是一種旅游地產(chǎn)的新思路和在生態(tài)保護、可持續(xù)發(fā)展之間做出選擇的新探索�！币晃坏禺a(chǎn)資深人士這樣說。

該人士認為，做旅游地產(chǎn)，要有天生的資質(zhì)，如：天然優(yōu)越的自然條件，四季如春的大環(huán)境（氣候）、滇池之畔，依山傍水；人文條件，民族村、西山、每年數(shù)千萬計的旅游者等等。但同時，這三個項目的劣勢也很明顯：滇池的生態(tài)環(huán)境十分脆弱，環(huán)保指標(biāo)要求相當(dāng)嚴格。

“事實上，這類保護和發(fā)展的矛盾只會日益加劇，但主要還看開發(fā)商如何更好地做可持續(xù)發(fā)展這篇文章，單做生態(tài)旅游項目是可行的，這方面深圳華僑城就是成功的例子�！�

以前游客來昆明旅游，很少有消費的，雖然我們有全國最好的高爾夫球場，但都是當(dāng)天來了當(dāng)天走，昆明變成了一個“過站式”旅游地。如此優(yōu)越的自然條件、氣候環(huán)境，卻常常讓游客覺得“沒有什么可看的”，這顯然是昆明旅游業(yè)的軟肋。而隨著開發(fā)的深入，開發(fā)模式的日益細分、精細，根據(jù)人們各種需要的延伸，體驗旅游，分時旅游等等的演生，地產(chǎn)開發(fā)也誕生了許多新的開發(fā)模式，如野鴨湖旅游度假小鎮(zhèn)就在其開發(fā)項目中加入了新的元素，與周圍環(huán)境有機地融為一體；又如云南省文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司將在白魚口開建的七彩云南文化創(chuàng)業(yè)基地，定位就是生態(tài)旅游，濃縮版的七彩云南。

這樣的項目，不論是分時度假還是黃金周，讓你進去七天、半月都在不會感到無聊，慢慢地，過站的游客消費了，想著去滇池邊走走，吹吹海風(fēng)或者享受一下森林氧吧。這樣的結(jié)果是我們愿意看到的理想境界，離開滇池談保護，變成圍著滇池談保護、談可持續(xù)發(fā)展，才是城市開發(fā)的真正出路。

地塊開發(fā)三大猜測

機遇和風(fēng)險同在，黃金寶地、嚴格的條件、千載難逢的機會，左右之間，昆明地產(chǎn)界許多人對這三個地塊的前景和如何有效利用表現(xiàn)出了諸多一致的觀點。但歸結(jié)下來，有三類猜測比較具有代表性：

猜測一：做旅游項目

前提：做純生態(tài)旅游項目

溫泉心景銷售總監(jiān)肖春華認為：在生態(tài)、環(huán)保、排污等等條件都要求這樣嚴格，且生態(tài)十分脆弱的滇池邊做這個項目，如果沒有住宅，近期收益幾乎為零，基本上十多年后才可能收回投資。畢竟，做旅游地產(chǎn)，最終落腳點應(yīng)該在地產(chǎn)上，如果是純公益性就無法做。

猜測二：有住宅項目

前提：做有住宅的生態(tài)旅游項目

百大地產(chǎn)林恒毅認為：如果做成旅游地產(chǎn)，規(guī)劃有一點別墅的話，0.1的容積率就等于要建成真正的、國際標(biāo)準(zhǔn)的豪宅了，那價格將是個不小的數(shù)字。而且，購買人群也將走出昆明甚至云南。其實在我們開發(fā)的野鴨湖項目上，定位也是旅游地產(chǎn)，但比傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)模式又加進了許多新元素，比如，將周圍的農(nóng)村納入開發(fā)中來，開展體驗農(nóng)業(yè)，把農(nóng)民和“富人”和諧地融為一體。同時也在小鎮(zhèn)規(guī)劃中加入會議、生態(tài)體育、高爾夫等項目，做體驗經(jīng)濟。這也是旅游地產(chǎn)的一種可持續(xù)發(fā)展探索。

猜測三：做濃縮版七彩云南

前提：只做生態(tài)旅游項目

云南阿詩瑪文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司總經(jīng)理季剛林：我個人認為，旅游地產(chǎn)不一定非要有住宅項目才能贏利，比如，由我們母公司中城地商參股的云南文化產(chǎn)業(yè)投資公司即將在白魚口做的一個項目，占地約4000畝的“七彩云南文化創(chuàng)業(yè)基地”，做的就是旅游文化，其中包括了七大板塊，如影視基地、動漫城、體育運動基地、名人山等。

記者張蓮昆/文高峰/攝

地塊編號

土地位置

面積

（畝）

土地用途

規(guī)劃設(shè)計條件

容積率

綠地率

建筑密度

出讓

年限

（年）

交易起價

競買保證金

（萬元）

呈貢

J2006-002

呈貢新區(qū)

環(huán)湖濕地片區(qū)南部0-4-1地塊

1017.571

生態(tài)旅游用地

＜0.1

≥85%

≤3.5%

4579.0695

500

晉政儲出[2006]15號

1-4

晉寧縣

上蒜鄉(xiāng)

大灣山

3320.75

生態(tài)旅游用地

＜0.1

≥85%

＜10%

11523.0164

2330

昆明

J2006-041

西山區(qū)

�？阪�(zhèn)白魚口村委會和

海門村委會

2113.065

生態(tài)旅游用地

暫無

20692.09

10000

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