二手房市場與新房市場不同，除了買方是普通老百姓外，賣方大多數(shù)也是普通老百姓。怎樣賣房最安全？二手房怎樣才能賣個好價錢？什么時候交房最合適……日前，昆明十方房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司聯(lián)袂昆明二手房業(yè)內(nèi)一些專家，整理出了賣二手房的十條攻略。
一、選取大中介較可靠
據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕。
專家建議：賣方最好將房屋委托給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性。
二、兩種代理方式可選
目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。獨家代理方式是將房源委托給一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。
專家建議：兩種方式各有利弊，一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會有一定的風險。
三、代理有效期不宜長
如果簽了獨家代理合同，但房子遲遲不能脫手咋辦？這就需要簽訂合同時約定一個有效期，在此期間未能達成交易就可以自動解除合同。
專家建議：代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。
四、“跳過”中介有風險
有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費，就會“跳過”中介與購房者直接進行交易。
專家認為：二手房交易是一個煩瑣的過程。一旦跳過中介，買賣雙方就必須親自去處理這些事務，不僅耗力費時，另一方面也增大了交易的風險。
五、不能簽“到手價”
據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司簽一個“到手價”。
專家提醒：二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，最后受到損失的還是交易買賣雙方。
六、心平氣和報房價
近段時間來，昆明二手房成交量有所減少，其中一個主要原因就是由于半年來二手房房價持續(xù)上漲，造成不少屋主對物業(yè)期望值太高，出現(xiàn)了盲目開價而陷入物業(yè)難以成交的窘境。
專家建議：屋主在報價時一定要心平氣和，客觀地估計自己物業(yè)的價格。如果不放心，可以問問房產(chǎn)評估的專業(yè)人士，然后綜合一下報價。
七、交鑰匙要謹慎
許多二手房房主同中介公司簽訂合同后，將自己的鑰匙交給中介公司。許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發(fā)生失竊等意外情況，責任歸屬問題就十分麻煩。
專家提醒：二手房交易中，交鑰匙還需謹慎。
八、不要輕易提前交房
在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。因為辦理產(chǎn)權過戶仍需要幾天的時間，在這段時間里仍有可能產(chǎn)生糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以“保護現(xiàn)居住者”的權益優(yōu)先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。
專家提醒：即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對于提前交房的要求屋主還需思量。
九、合同細節(jié)要講清
一些經(jīng)紀人反映，有時買賣雙方在成交入住后仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細節(jié)問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等。
專家建議：由于買賣雙方在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節(jié)問題上則不太關注。如果這些細節(jié)問題在簽訂合同前就事先約定好了，就不會產(chǎn)生這些“后遺癥”了。
十、自售房屋有學問
目前市場上也有一部分屋主的二手房交易并不是通過中介進行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。對于這樣自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細研究二手房交易的相關政策、程序、手續(xù)等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。
專家建議：二手房交易是一個十分復雜的過程，牽涉到二手房的評估、各種手續(xù)以及各種費用，不是外行人很快就能掌握的。因此建議如果不是很精通二手房交易的話，還是委托中介比較穩(wěn)當，中介會全權辦理二手房交易中的復雜手續(xù)，買賣雙方一般只要在合同上簽字就可以了。
昆明十方房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司八招教你選擇經(jīng)典二手房地理位置是關鍵
地段好壞決定房屋的未來升值潛力。對于購買二手房純居住人群來說，可以盡量選擇那些離車站、地鐵較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買房。對于購買二手房長期投資人群，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域買房。
房屋質(zhì)量看周詳
房屋質(zhì)量是買房時十分重要的一個考核因素。就目前二手房市場而言，上世紀80年代的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時間較長，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時應注意這些因素。
戶型面積要選好
購房者在購買二手房時要盡量選擇自己更看重的那一方面，如首次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價相對較低的二手房過渡；而白領、上班族則可以購買那些戶型相對較寬敞的二手房。
房屋產(chǎn)權驗仔細
首先，弄清楚產(chǎn)權證上的房主與賣房人是否為同一個人，并要求賣方提供合法證件，包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其他證件；其次，確認產(chǎn)權證所標注的面積與實際面積是否相符；最后，確認產(chǎn)權的完整性，查驗房屋有無債務負擔，有無房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等等。
裝修結構弄清楚
對于想要重新裝修的購房者來說，最好了解其住宅的內(nèi)部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，也便于重新裝修。
物業(yè)雜費看真切
算算居住費用水、電、氣的價格，三表是否出戶；物業(yè)管理費收取標準是多少；小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣；小區(qū)綠化工作如何；了解物業(yè)管理公司提供哪些服務。同時，自駕車族還要查看其車位的費用。如果是高層塔樓還需觀察電梯的品牌、速度及管理方式，如何收費等。
屋內(nèi)配置細查看
購買二手房時，通常屋內(nèi)的部分配置業(yè)主都會折價或半賣半送給購房者。這時購房者一定要仔細查看這些物品是否能用，再考慮購買與否。
探訪鄰里是否和睦
通過衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們在此居住是否順心。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎以便日后好相處，同時亦能知曉購房者所購買房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。
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