本期導(dǎo)讀
近日，江西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，制訂了18條措施。
江西“18條”樓市新政分析
930新政之前，信貸政策緊縮，銀行紛紛上浮房貸利率，房貸難成為橫在購(gòu)房者前面一座“大山”。出于滿足信貸需求，加速房源去化，房企、代理機(jī)構(gòu)紛紛涉足第三方金融平臺(tái)。第三方金融平臺(tái)可以給你7折利率嗎？
如今，熱鬧并不只是淘寶或天貓線上購(gòu)物的狂歡，相比于去年同期僅有部分房企推出常規(guī)性活動(dòng)，如萬(wàn)科的“光棍節(jié)”派對(duì)，今年“雙11”，在地產(chǎn)圈，一場(chǎng)購(gòu)房“盛宴”正悄然開啟�！半p11”買房最實(shí)惠！
本周土地供應(yīng)驟減，共8宗土地供應(yīng)，共計(jì)360155㎡，較上周下降50%；0宗土地成交。
本周商品房供應(yīng)較上周的44萬(wàn)方有較大回落，供應(yīng)面積近19萬(wàn)方，同比下降132%；成交面積近18萬(wàn)㎡，成交套數(shù)1015套，較上周均有所回落。
恒大雅苑于11月8日推出4號(hào)樓33層精裝住宅，戶型為78-128㎡二房至三房，均價(jià)8800元/㎡。廣基錦悅四季于11月8日推出三期2號(hào)樓34層毛坯小戶型產(chǎn)品，戶型為33-47㎡一房，均價(jià)8800元/㎡。
宏觀環(huán)境/政策資訊
江西“18條”樓市新政分析
近日，江西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，制訂了18條措施。這是繼河南、天津、等省份之后，又一個(gè)出臺(tái)更加全方位的“救市”文件的身份，預(yù)示著今年以來(lái)的自下而上的地方“救市”方興未艾。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
（1）全面取消購(gòu)房限制，首提二手房補(bǔ)貼，開發(fā)企業(yè)扶持空間加大
此次出臺(tái)的18條措施中，首次提出了二手房補(bǔ)貼政策。隨著后續(xù)調(diào)控細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)，無(wú)疑將提振二手房市場(chǎng)交易活躍度，給江西房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定刺激。《通知》對(duì)企業(yè)無(wú)疑是一個(gè)利好消息，企業(yè)和政府之間的博弈出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，具體到旅游地產(chǎn)、老年公寓等項(xiàng)目政府也會(huì)提供一定補(bǔ)貼支持，但關(guān)鍵還是要看政策的執(zhí)行度。
（2）南昌樓市存量同比翻番，江西市場(chǎng)供求壓力可見(jiàn)一斑
從商品住宅的消化周期來(lái)看，到10月末，南昌市商品住宅消化周期為8.3個(gè)月，同比上漲66%。截止至10月底，南昌市商品住宅存量361萬(wàn)方，同比增幅為107%。雖然南昌樓市消化周期、供求比正常，但市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)依舊存在，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)不可忽略。我們認(rèn)為，此次江西省出臺(tái)的調(diào)控房地產(chǎn)18條措施，對(duì)提振市場(chǎng)信心有很大幫助，但政策效果不會(huì)像“9.30”政策那樣顯著。對(duì)二手房交易稅費(fèi)補(bǔ)貼政策，可能將短期復(fù)蘇二手房市場(chǎng)，提升二手市場(chǎng)活躍度，盤活二手房市場(chǎng)存量，但關(guān)鍵還在于政策的執(zhí)行力度。
結(jié)論：總體而言，雖然目前整體市場(chǎng)回穩(wěn)趨勢(shì)已經(jīng)明確，但各城市間的差異也同時(shí)展露無(wú)遺，市場(chǎng)不可能再會(huì)出現(xiàn)一榮俱榮的局面，城市間的分化會(huì)加劇。需求旺盛、支付能力強(qiáng)的城市或者供求相對(duì)均衡的城市如杭州、武漢、合肥、南京、鄭州等可能會(huì)在政府救市的扶持下率先復(fù)蘇，呈現(xiàn)供需兩旺的局面；更大多數(shù)的二線和三四線城市，尤其是供求嚴(yán)重失衡的城市，開發(fā)企業(yè)或者項(xiàng)目的首要任務(wù)依然是積極營(yíng)銷、努力去庫(kù)存，而不是坐等政府政策等行政性手段的干預(yù)刺激，在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”的情況下，企業(yè)應(yīng)積極迎合剛性需求和改善型需求購(gòu)房心理，繼續(xù)以價(jià)換量。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動(dòng)態(tài)
第三方金融平臺(tái)可以給你7折利率嗎？
930新政之前，信貸政策緊縮，銀行紛紛上浮房貸利率，房貸難成為橫在購(gòu)房者前面一座“大山”。出于滿足信貸需求，加速房源去化，房企、代理機(jī)構(gòu)紛紛涉足第三方金融平臺(tái)。然而，房企、代理商及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)搶灘地產(chǎn)金融，甚至提出“7折利率”，貌似以解決購(gòu)房者貸款難題為己任，實(shí)則各懷心思。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
（1）房企建立金融平臺(tái)，實(shí)為讓利、強(qiáng)化銷售
目前來(lái)看，參與第三方金融平臺(tái)的房企有珠江、保利、綠地、萬(wàn)科及金地等。在活動(dòng)形式上，珠江以“七折利率補(bǔ)貼”出擊、保利涉及“基準(zhǔn)利率”及“房款理財(cái)”、綠地則有“信用卡0首付”、萬(wàn)科、金地分別推出“購(gòu)房寶”、“購(gòu)房人籌款收益”。各種利率優(yōu)惠，增值收益紛至沓來(lái)，不斷刺激購(gòu)房者置業(yè)動(dòng)機(jī)，但究其本質(zhì)是噱頭營(yíng)銷，帶給客戶的讓利十分有限。
（2）新興金融平臺(tái)加入房貸熱，促銷性質(zhì)強(qiáng)于盈利目的
在“互聯(lián)網(wǎng)+金融”模式興起的今天，越來(lái)越多的非房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自身的金融資源或渠道參與到房貸業(yè)務(wù)中，企業(yè)自身的第三方網(wǎng)絡(luò)支付平臺(tái)受到大幅的推廣，“首付貸”、“首付寶”等各式貸款模式陸續(xù)出現(xiàn)，中國(guó)平安也通過(guò)自身電商平臺(tái)發(fā)布了互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品“好房貸”。從運(yùn)作模式分析，新興金融平臺(tái)往往依靠于自有的金融資源支持信貸。從盈利模式來(lái)看，目前新興金融平臺(tái)的房貸產(chǎn)品非為謀利，而為促銷。
宏觀環(huán)境/市場(chǎng)快評(píng)
“雙11”買房最實(shí)惠！
“2013年11月11日，淘寶與天貓發(fā)起的購(gòu)物狂歡節(jié)活動(dòng)在短短20多個(gè)小時(shí)內(nèi)，實(shí)現(xiàn)350.19億元銷售額，“雙11”成功成為電商營(yíng)銷品牌。而如今，熱鬧并不只是淘寶或天貓線上購(gòu)物的狂歡，相比于去年同期僅有部分房企推出常規(guī)性活動(dòng)，如萬(wàn)科的“光棍節(jié)”派對(duì)，今年“雙11”，在地產(chǎn)圈，一場(chǎng)購(gòu)房“盛宴”正悄然開啟。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
（1）房企多盤聯(lián)動(dòng)出擊，借造勢(shì)贏關(guān)注
十一黃金周期間，聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷成為房企“銀十”銷售戰(zhàn)中關(guān)鍵籌碼，不少房企嘗到甜頭�！半p11”來(lái)襲，憑借全國(guó)化布局之勢(shì)，大型房企再度將營(yíng)銷重心轉(zhuǎn)向聯(lián)動(dòng)活動(dòng)，一個(gè)主題，多個(gè)城市項(xiàng)目響應(yīng)。不過(guò)，不同于前期的單打獨(dú)干，此時(shí)房企以合作方式出擊，規(guī)模制勝。
其一，遠(yuǎn)洋聯(lián)姻京東，多盤眾籌滿足低門檻置業(yè)
其二，方興攜手樂(lè)居，面向老業(yè)主規(guī)模性讓利。
其三，電商結(jié)合創(chuàng)平臺(tái)，房企進(jìn)駐掀促銷風(fēng)暴。萬(wàn)科與淘寶良好合作，讓傳統(tǒng)電商平臺(tái)發(fā)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的優(yōu)勢(shì)，如搜房、房多多已在電商領(lǐng)域有所發(fā)展的平臺(tái)，紛紛與淘寶達(dá)成戰(zhàn)略關(guān)系。
（2）單一城市集中促銷，企業(yè)傾向以價(jià)換量
遠(yuǎn)洋、方興全國(guó)化聯(lián)動(dòng)正如火如荼，這邊，綠地、融創(chuàng)及藍(lán)光則選擇低調(diào)行事。雖然這些房企同樣看好“雙11”的影響力，但在策略選擇上，都不約而同的采取特定城市集中發(fā)力。
我們認(rèn)為，房企針對(duì)單一城市促銷，是基于集團(tuán)層面的特殊選擇。與全國(guó)性聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷不同，單城市讓利，讓我們看到房企營(yíng)銷的針對(duì)性，更傾向于采取以價(jià)換量。作為綠地在鄭州的首個(gè)超高層項(xiàng)目，鄭東綠地中心關(guān)系到企業(yè)后期市場(chǎng)開拓，借機(jī)讓利無(wú)可厚非。而融創(chuàng)在杭州亦有類似的考慮，融創(chuàng)在杭州不少項(xiàng)目都是通過(guò)收購(gòu)獲得的，杭州市場(chǎng)短期內(nèi)存量壓力難有改觀，在保證其他城市業(yè)績(jī)時(shí)，企業(yè)愿意放低姿態(tài)換取杭州項(xiàng)目盡快去化。
市場(chǎng)變天，產(chǎn)品轉(zhuǎn)型迫在眉睫
隨著城鎮(zhèn)化增速放緩、保障房建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)、二手房市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)容，剛需產(chǎn)品市場(chǎng)日益逼仄，業(yè)內(nèi)也開始越來(lái)越多的考慮產(chǎn)品線轉(zhuǎn)型。我們選取了十家以住宅為主業(yè)的行業(yè)龍頭作為樣本，經(jīng)分析可以看到，目前中大戶型產(chǎn)品已經(jīng)成為這些企業(yè)的成交主力，且該類產(chǎn)品成交占比上升更快的企業(yè)，業(yè)績(jī)攀升速度也明顯較高。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
（1）中等面積段產(chǎn)品成交占比逐漸攀升，90-120㎡戶型漲勢(shì)尤為顯對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該
更加主動(dòng)迎接市場(chǎng)需求的變化，更多的去關(guān)注首改、再改產(chǎn)品，在改善性需求比例日益上升的市場(chǎng)中，分得最新鮮的那一塊蛋糕。（2）中等面積段產(chǎn)品，已成為龍頭企業(yè)提升業(yè)績(jī)的重要推手除立足高端的融創(chuàng)外，近年來(lái)十大重點(diǎn)企業(yè)中大戶型成交均處于高位，或有明顯提升，其中占比上行趨勢(shì)最為明顯的是恒大、萬(wàn)科、世茂和富力4家企業(yè)。（3）龍頭房企已領(lǐng)先一步,中端改善才是未來(lái)市場(chǎng)需求中流對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是全國(guó)布局的規(guī)模性房企來(lái)說(shuō)，在剛需市場(chǎng)終將見(jiàn)頂回落的市場(chǎng)大勢(shì)中，要保證業(yè)績(jī)規(guī)模的穩(wěn)定，在當(dāng)下企業(yè)產(chǎn)品線策略選擇上，理應(yīng)未雨綢繆，更多地去考慮如何發(fā)展中端改善型產(chǎn)品線，并通過(guò)產(chǎn)品、服務(wù)提前打響樹立品牌和口碑，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求必將到來(lái)的轉(zhuǎn)變。
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