本期導(dǎo)讀

近日，網(wǎng)傳北京市將于11月開始調(diào)整二手房交易稅費(fèi)政策，原滿5年的普通住房交易免征營業(yè)稅，將調(diào)整為滿2年的即可免征。北京營業(yè)稅調(diào)整傳言即便成真，亦收效不大

今年以來土地市場持續(xù)萎靡不振，企業(yè)拿地信心不足，土地市場繼續(xù)調(diào)整下探觸底，成交持續(xù)低迷。土地市場遭遇“銅九”四季度或是抄底時機(jī)

如今10月已過半，市場真的是如大家所言喜大普奔么？我們從上半月30個重點(diǎn)城市的成交情況來看，其實(shí)不然。上半月成交不溫不火，四季度沒那么樂觀

本周土地供應(yīng)有大幅上漲，共6宗土地供應(yīng)，共計(jì)137488.52平米；僅1宗土地成交，共計(jì)19598.98平米，較上周大幅減少。

本周商品房供應(yīng)大幅增長，供應(yīng)面積近11萬方，同比增長120%；成交面積22萬㎡，同比增長29.4%，成交套數(shù)2142套，基本與上周持平。

本周公園1903、保利大家、萬達(dá)廣場等項(xiàng)目平面媒體投放量較大。

宏觀環(huán)境/政策資訊

北京營業(yè)稅調(diào)整傳言即便成真，亦收效不大

近日，網(wǎng)傳北京市將于11月開始調(diào)整二手房交易稅費(fèi)政策，原滿5年的普通住房交易免征營業(yè)稅，將調(diào)整為滿2年的即可免征。

CRIC點(diǎn)評：北京作為首都城市，是全國房地產(chǎn)市場調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，今年以來，北京有關(guān)市場調(diào)控的各類傳言持續(xù)不斷，甚囂塵上。營業(yè)稅調(diào)整實(shí)施的可能性不大。傳言中，二手房交易免征營業(yè)稅條件由5年調(diào)整為2年，對于自住型的剛性需求和改善性需求而言益處并不大，相反，對投資投機(jī)性需求反而有更大的刺激，這與整體的調(diào)控精神不甚相符。即便傳言成真，效果恐也遠(yuǎn)不及預(yù)期。營業(yè)稅調(diào)控作為稅費(fèi)調(diào)控政策中的一個手段，當(dāng)下行情，即便傳言成真，其作用更多恐在于市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整，而非整體市場需求增加。

魔都剛需“被豪宅”，房貸新政成擺設(shè)

10月13日，央行上�？偛啃紝ⅰ柏瀼夭⒙鋵�(shí)”9.30央行、銀監(jiān)會精神，施行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，即對擁有1套住房并已結(jié)清房貸的家庭，如購買第二套普通住宅，銀行執(zhí)行首套房貸政策。但目前上�，F(xiàn)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)太低，致使大量剛需住宅“被豪宅”——這實(shí)際上讓上海房貸新政成為一種“紙”擺設(shè)。

CRIC點(diǎn)評：根據(jù)央行上�？偛�10.13新政，在首套還清貸款后，第二套新增住宅必須是普通住宅才能享受首套貸款利率。而普通住宅延續(xù)2012年3月1日的標(biāo)準(zhǔn)。總體上看，這個政策并非如其所宣稱那樣要刺激二次改善需求，更像是為了讓人們買第二套低端剛需房。上海樓市需要適度刺激。一個健康的樓市需要價格和成交量都維持“平穩(wěn)”局面。在現(xiàn)實(shí)的需求面前，上海既有刺激樓市以提振經(jīng)濟(jì)的客觀需求，也有為改善民生的內(nèi)在動力，出臺這樣一個“紙”政策，應(yīng)該不是上海決策者不想救市，很可能是政策制定時欠缺科學(xué)考量所致。

宏觀環(huán)境/行業(yè)動態(tài)

土地市場遭遇“銅九”四季度或是抄底時機(jī)

今年以來土地市場持續(xù)萎靡不振，企業(yè)拿地信心不足，土地市場繼續(xù)調(diào)整下探觸底，成交持續(xù)低迷。進(jìn)入“金九銀十“的傳統(tǒng)旺季后，各城市推案量均較8月顯著回暖，開發(fā)商營銷力度也有所加大，但土地市場卻是并未出現(xiàn)期盼的的回穩(wěn)跡象，市場難覓金九。

CRIC點(diǎn)評：（1）成交總價持續(xù)回落，均價延續(xù)環(huán)比上漲。本月成交總價下跌，主要在于成交量的縮減，而均價之所以能夠?qū)崿F(xiàn)一定幅度的上漲，一方面，雖樓市整體仍處弱市格局，但一系列政策的刺激確實(shí)給市場帶來一定信心的提振，企業(yè)對于優(yōu)質(zhì)地塊更加勇于出手，土地溢價走高，使得9月土地市場成交均價上漲；但另一方面更重要的，還是因?yàn)橐痪€城市成交占比上升，拉升了整體市場的成交均價，9月份一線城市成交總額占比達(dá)到49%，較8月份上升了15%之多。

（2）流標(biāo)率繼續(xù)走高，溢價率環(huán)比回升。據(jù)CRIC監(jiān)測，2014年9月，全國100城市經(jīng)營性土地整體溢價率為23.84%，較8月份環(huán)比上漲13.07個百分點(diǎn)，較去年同期下降9.71個百分點(diǎn)；土地流標(biāo)率為4.06%，同比下降5.26個百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.59個百分點(diǎn)。由于9月政策利好不斷，優(yōu)質(zhì)地塊頻出，加之一線城市土地成交大幅上漲，房企競爭直接拉高土地成交溢價率，底價成交比例大幅降低，而且，本月成交的436幅地塊中共188塊為底價成交，占到43.1%，較上月大幅下降34.8個百分點(diǎn)。

（3）企業(yè)拿地還不積極，四季度或是抄底時機(jī)。我們認(rèn)為，一方面，隨著9月30號央行房地產(chǎn)信貸調(diào)整新政落地，對市場起到極大的提振作用，許多房企醞釀提價或者繼續(xù)平價走量的同時，拿地信心也將進(jìn)一步堅(jiān)定；另一方面，雖然四季度主要房企的重心還在去庫存、沖業(yè)績上，但考慮到明年土地儲備和后續(xù)開發(fā)的持續(xù)，必將在四季度加大土地儲備；再者，地方政府基于財(cái)政收入考慮，四季度推地力度或?qū)⒓哟�，預(yù)計(jì)四季度土地市場將會迎來穩(wěn)步回升，而一線城市和市場表現(xiàn)較好的二線城市將成為拿地?zé)狳c(diǎn)。

宏觀環(huán)境/市場快評

上半月成交不溫不火，四季度沒那么樂觀

9月30日央行重磅炸彈落地，提出放松限貸相關(guān)政策，緊接著的“黃金周“各家企業(yè)都順勢而動，不少企業(yè)也是捷報(bào)頻傳，不少人認(rèn)開始認(rèn)為樓市正在回暖。我們從上半月30個重點(diǎn)城市的成交情況來看，其實(shí)不然。

CRIC點(diǎn)評：（1）黃金周后市場再次歸于平淡�？傮w來看，整體市場成交不溫不火，四季度的開始差強(qiáng)人意。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國30個重點(diǎn)城市10月上半月成交面積約為719.64萬平方米，同比減少18%，環(huán)比9月下半月下降22%，10月上半月住宅成交套數(shù)約6.7套，同比、環(huán)比均下降20%�？梢钥闯�，盡管大家感覺十一黃金周各家企業(yè)銷售情況良好，但實(shí)際整體市場并不盡如人意。

（2）一線城市破局難，二三線政策收效微。從各能級城市來看，市場表現(xiàn)與整體市場走勢基本一致，但又有所差異。

10月上半月，一線城市成交依然走低，成交面積和套數(shù)較去年同期分別下降20%和17%，環(huán)比也有所下滑。一方面是黃金周備案的影響，另一方面也在政策的不放松。到目前為止除三亞外，仍處于限購狀態(tài)的就只有一線城市了，短期內(nèi)想要政策松綁也無法實(shí)現(xiàn)，盡管廣州此前也有傳言放松限購，但終究無法落實(shí)，這樣膠著的狀態(tài)還將持續(xù)。而限貸方面，從目前的政策來看，基本上沒有放松。

二線城市今年來陸續(xù)放開限購，同時地方政府層面也不斷給予扶持，加上9月底的限貸松綁，可以說政府救市的利好因素都占了，但是成交面積和套數(shù)的同環(huán)比下降依舊非常大。主要在于雖然政策的出臺有利于提振購房者信心，但是政策細(xì)則的不明朗，導(dǎo)致消費(fèi)者的觀望情緒依然濃重，10月第二周的成交還略低于9月最后一周。

三線城市的樓市歷來表現(xiàn)平平，發(fā)現(xiàn)前景較好的三線城市如佛山、無錫等，在限購、限貸陸續(xù)放松之后，撇除黃金周的備案影響因素，從10月第二周的數(shù)據(jù)來看，較9月最后一周有明顯提升�？傮w而言，四季度的開始并沒有給出一份可喜的答卷，十一黃金周固然有人賣的好，但是市場依然偏冷，企業(yè)還得打起十二分的精神應(yīng)對四季度。

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